调控=下跌?天真!中国楼市肩负吸收百万亿M2重任

　　万科内部的一个指标可以作为供款压力的参考。该计算居民部门利息保障倍数，即：

　　居民部门利息保障倍数=居民总储蓄/利息支出

　　万科计算出，在2015年该倍数为10.4倍，并指出按照未来十年房贷复合增长率达到20%的假设，到2025年也不会突破安全边际1.5。安全边际是透过其他地区发生房价暴跌的历史数据得出。万科指出，居民部门利息保障倍数高于1.5倍时，基本没有国家/地区发生过房价大跌情况。美国在第一次大涨顶峰期，家庭总储蓄对利息偿还的覆盖倍数为2.14，2007年时只有1.46;日本第一次时为3.75，1989年时只有1.49;台湾在1997年时有3.4倍，而香港仅为1.23

　　我们通过央行和统计局数据，计算出现阶段居民部门利息保障倍数为9.15倍。仅一年间下降10%以上，可见最近房价涨幅和对供房阶层的刺激有多厉害。

　　另外一个问题，房价目前位置高不高?我们可以通过几个研究报告来判断。

　　图1：百万美元能购买多少平米豪宅

　　这个数据意义不大，豪宅在哪里都是供应有限，不能够作为客观参考指标。

　　图二：市中心房价（美元）

　　中国一线城市已经逼近全球一线城市。如果从对外来人口的吸引力来看，纽约和旧金山应该至少不比中国的一线城市差，目前其房价已经相当接近。但是，我们需要考虑到在中国极高的基尼系数(虽然早已不公布)前提下，财富集中效应对房价的影响。因此，比较客观的参考指标应该是香港，香港的基尼系数是0.537(2011年数据)。考虑到国内应该比香港还高，一线城市土地供应情况和香港大致一样，而人口结构比香港年轻。所以北上深的房价超越香港并非不可能。然而，当中国一线城市房价超越香港时，房价将正式进入过热阶段。

　　综合上述，现阶段由于过度杠杆带来的突然暴跌发生的可能性不大。但当房价超越香港时，风险就比较大了。