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详解房地产问题:房价太疯狂 城镇化已停滞(组图)

www.sinoca.com 2014-04-27  华尔街见闻


  By Mohican Macro Institute

  和中国经济现状冷暖难辨一样,中国房地产市场的冷暖也同样让人糊涂。在这里,不妨首先大胆地假设,中国房地产已经存在泡沫,而日本的房地产泡沫历史告诉我们,到泡沫爆破的时候,市中心的房价可能会掉价过半,而“城乡结合部”的房价甚至会剩下高峰时期的零头。在“底线思维”下,这是不容许发生的,或者说暂时不容许发生。

  房价过高已经引起了民众的不满,很多Netizens甚至巴不得房价崩盘,但这可能只是懦弱的表现,房价崩盘可能会导致整个经济体系陷入混沌,而在一个混沌的体系中,大概没几个人会受益。我们不能改变历史,但我们应该理性地对待现状和未来,麻木的抱怨是毫无意义的。新一届政府已经显示出强大的改革决心,而我们最应该做的是思考怎么从成功的改革中获益(没必要给最恶劣的结果买保险),相信中国的改革是存在曙光的。要分析上述问题,我们必须搞清楚中国房地产市场的现状和问题。

  从野村证券最近两份分别关于“城镇化”和“房地产系统性风险”的报告可以归纳出当前中国房地产市场的核心问题。

  一.中国三四线城市房地产投资严重过剩

  野村在报告中指出,三四线城市占中国在建房屋面积67%的事实,经常被人忽视,有些投资者甚至可能被一线城市的繁荣所误导。

  对于过剩问题,野村列举了两个实例:

  供应过剩和库存累积。我们估计按城市户籍人口计算的人均住房建筑面积至 2013 年 已达 37 平方米,而日本和英国的数字分别是 35 和 33 平方米。按目前的趋势继续下去,2017 年可能达到 51平方米。官方数据显示 2009年至 2013年住房库存增加了182%,而且土地交易数据表明未来几年住房供应还会迅速上升。

  媒体报道存在住房供应严重过剩问题的城市数量不断增加。2011年只有 2 个城市被诸多新闻报道称为“鬼城”。但现在已经有超过 10 个城市加入这一名单。

  虽然过去几年地方政府大搞“造城”运动,但实际上过去几年中国的城镇化速度已经明显放慢(下面继续再展开),这导致了一个严重的问题:

  2009年新增城镇居民的人均住房建筑面积为 61 平方米,2013 年已上升到 113 平方米,按照目前趋势 2017年将达到 203平方米。新增需求越来越难以吸收这一潜在的庞大新增供应量。

  鉴于“三、四线城市占在建房屋面积的 67%,已售房屋面积的 69%,和住房投资额的 57%”,所以野村认为,中国房地产市场的一个重大风险是部分三、四线城市的价格因库存累积而下跌。

  中国"人均"居住面积并不低的事实,其实也在大家的直观感知上得到体现—“有房没人住,有人没房住”。这里面理应存在两重含义:第一是财富分配问题(对于已售的房子来说),第二是资源配置问题(对于“鬼城”来说)。如何盘活这些存量将是核心问题(加速三四线城市的城镇化速度或也可以认为是“将错就错”之举),同时如果政策层面再显示出任何会刺激私营部门增加房地产投资的”错误“信号,房地产产能过剩的问题很可能变得覆水难收。

  在08年“四万亿”刺激以后,中国高经济增长的本质很可能是,为了扩张产能而扩张产能,也就是今天的投资是为了明天更多的投资服务,这无疑是结构性失衡的恶性循环。正如北大教授Pettis的分析,只有GDP增长中投资的增长(特别是房地产投资)长期令市场失望,中国经济转型才有希望—看起来,一季度的经济数据让人看到了希望。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/



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