【分析】
原来，理财经理没有向刘先生解释清楚的是，并非所有存入“房贷理财账户”的资金都可以用来抵减房贷余额，而是采用按比例提取一部分资金的方式获得贷款利率与活期存款利率之间的息差收益。
具体地来看看刘先生遇到的实际情况吧。目前，刘先生的房贷余额为80万元，他有一笔50万元的资金存入到贷款银行的“房贷理财账户”中。按照业务规则，这笔资金可以获得相当于“贷款利率-活期存款利率”的收益率，以用于弥补没有提前还贷而产生的利息支出。
但是，按照这家银行的规定，首先，“房贷理财账户”上要扣减5万元的账户余额，这部分资金不得纳入计息的行列;其次，超出的部分只有其中的60%才可按照“贷款利率-活期利率”的水平获得收益。
因此，对于刘先生来说，50万元的资金，事实上只有(50-5)×60%=27万元的部分可以获得“贷款利率-活期利率”的收益水平。
其中，刘先生享受的7折后优惠贷款利率为7.05%×0.7%=4.9350%，活期存款利率为0.5%，因此这27万元资金获得的年化收益率水平可以达到4.9350%-0.5%=4.4350%。
这一收益率水平虽然看上去还比较理想，但是如果我们把这笔收益分摊到刘先生实际投入的50万元资金上，就会发现这笔“房贷理财”的实际年化收益率水平仅为2.3949%，这一收益远低于市场平均的货币基金七天年化收益率，也低于一些活期理财产品，而这两种产品在流动性上完全能够达到“房贷理财账户”对于资金使用的要求。
【点评】
银行推出“房贷理财账户”这样的产品是非常讨巧的，在没有降低贷款余额的同时，银行增加了存款额，在业务指标考核时起到了“存贷双收”的目的。对于贷款客户来说，选择这样的产品则需要了解的是理财账户收益的实际计算方式。不同的银行对于资金的分档、收益的计算各有其详细的规定，银行之间收益差距也很大。如果“房贷理财账户”的收益水平低于市场水平，倒不如选择一些活期理财产品，同样能够满足你的需要。
秘密四、被隐瞒的贷款利率往往很高
一些消费贷款、无抵押贷款的利率通常较高，为了吸引贷款人，理财经理通常会使用一些小的花招，如选择“还款计划表”作为替代答案。贷款人不具有专业知识，很容易被不同的利率计算方式所混淆。
【案例】
马女士经营着一家广告公司，这段时间市场不景气，马女士的现金流也出现了一些问题。她一直考虑着，申请一笔短期的银行贷款来缓解暂时的资金压力。
马女士计算了一下，自己大约需要20万元的资金就可以渡过难关，申请适合小企业的信用贷款，既不需要办理抵押担保手续，银行还允诺，符合条件的话，5个工作日内就可以放款。
马女士最关心的是，这种贷款的利率是多少?可理财经理给出的答案却令人有些费解。
“我想申请20万元的贷款，2年还清，理财经理为我试算了一份还款计划。按照这一计划，使用等额本息还款法，每个月还款9984元就可以了。”马女士觉得，每月还款额属于自己能够承受的范围，但是这笔贷款的利率究竟是多少?
【分析】
对一笔贷款来说，利率显然是一项核心数据，为何理财经理会三缄其口，使用还款计划表的方式来回答马女士最关心的问题呢?
如果我们使用财务试算计算出这笔贷款的利率，就能够知道其中的奥秘了。我们可以使用Excel中的财务函数rate。输入期数Nper=24，每月还款额Pmt=-9984(此处应输入负值)，贷款金额PV=200000，就可以得到月利率为1.5%，换算成年利率在18%左右。
事实上，对于大部分希望到银行办理贷款的客户来说，年利率8%~10%是一个可以接受的范围，对于高出这一范围的利率，贷款客户往往难以接受。因此，理财经理通常会使用一些小的花招，比如不直接告诉客户这一贷款的利率是多少，“还款计划表”是最典型的一种替代答案。由于还款计划表是真实的，因此从理论角度上来看，理财经理并不存在着“欺骗、隐瞒”的行为。
但是，对于很多非专业人士来说，仅仅通过还款计划表是很难了解到其中内含的真实贷款利率的，他们也不清楚如何逆推算出实际的贷款利率。因此，他们很可能在这样的状况下接受贷款合同，但承担的利率成本远远高于自己的预期。
另外需要提醒你的是，在介绍贷款时，理财经理还可能使用一些不科学的方式误导贷款人。如在案例中，贷款人申请20万元贷款，贷款期为24个月，每个月还款9984元。
理财经理的推算是：本息合计就为9984×24=239616元，利息支出是39616元，除以20万元的本金，得到总成本为19.81%，分摊到两年，年利率不到10%。
看上去这种算法无可挑剔，可是别忘了，在两年的贷款期内，贷款人采用的是每月还款的方式，每个月一边支付利息，一边偿还本金，因此占用银行的资金一直在逐月减少。而理财经理的这种算法，适用的情况是，贷款两年，到期时一次性还本付息239616元。两种还款方式有着本质的不同，实际利率也就完全不一样!
【点评】
如果我们知道了理财经理的秘密，那么在申请贷款时，你一定要掌握其中的要领。是的，没有错，无论理财经理使用怎样的替代答案，我们必须要求理财经理准确告诉我们贷款的实际年化利率是多少，并把这一利率写入到我们的贷款合同中。请记住，这并不是一个过分的要求。
秘密五、“精品基金”只是噱头
当理财经理经常推荐与客户风险偏好不匹配的基金产品时，或者经常出现投资计划的调整，没过几个月就向客户介绍新的基金以取代原来的投资对象，你就有必要怀疑他的真正动机了。
【案例】
一周之内，曹女士已经收到理财经理的第三次短信了——我行正在销售某某基金，主要投资于债券市场，在今年的市场环境下尤其适合稳健投资者的需求，欲申购基金可与理财经理电话联系。
曹女士说，有时候理财经理甚至直接致电，希望曹女士帮助申购一部分基金产品。曹女士说，自己就曾经遇到过理财经理直接表示申购金额达到一定的数量级，可以获得一定比例的返佣。
不仅如此，在很多银行网点，一些理财经理会重点推荐一些“精品基金”。“这是我们银行精选出来的基金品种，具有较好的投资潜力。”然而，一些投资者也会发现，“精品基金”的表现并不如理财经理所宣传的那么出色，有时候还会落后于其他的基金品种。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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