上海四大地王危机调查:直降7千 销售表现平平(图)

　　昔日地王今安在？

　　“我公司代理嘉定南翔的顶级楼盘，近期大幅降价，原价2.6万元/平方米，直降7000元/平方米，现价1.8、1.9万元/平方米，机会难得。”这是最近上海楼市最具知名度的骚扰短信之一。

　　业内人士都知道，这个大降价的顶级楼盘就是江苏新城地产旗下的新城公馆――其所在地块，正是2009年房地产高峰时的当地地王。

　　地王如此大幅降价，或许是中国楼市有史以来的第一次。而本报记者最新获悉，新城公馆大降后的效果并不理想，销售表现平平。

　　“楼板价成本过高，当前售价确实已近开发商成本价。但就市场而言，这个价格依然不具有绝对吸引力。”一位不愿透露姓名的开发商营销负责人直言，这就是地王的悲剧。

　　新城公馆的尴尬，正是近几年诞生地王的共同困境。本报记者调查发现，2009年全国诞生的地王，一半在上海，而如今的上海，已成了地王危机集中爆发之地。

　　新城地产之外，上海证大（0755.HK）、中建地产、华侨城（000069.SZ）……多家响当当的地产大鳄，都正在经历手中地王的痛苦折磨。

　　一直以来，开发商敢于竞购地王以及地王赖以生存的关键市场“逻辑”在于囤地升值：拿下地王后，在当时市场价格下或许难以操作，但只要捂上一段时间，以时间换价格空间，地王依然有不菲回报。

　　而今，当年的高地价成了将地王们高悬在空中的十字架，而像自动扶梯一样下行的房价已成釜底抽薪之势。没有了高房价垫底，地王们如何割掉套在脖子上的绳索？

　　各有困境

　　2009年、2010年诞生的地王，无论单价、总价还是地王总数，都创下了中国楼市之最。但如今，曾经豪气吞下地王的开发商发现，地王已成烫手山芋。

　　记者注意到，上海证大外滩地王、华侨城苏河湾地王、中建新江湾城地王、新城地产南翔地王，这四幅上海当前最具代表性的地王，大致分别处于规划审批未开工前期、开工节点、开盘预售初期和强销期四大房地产项目的标志性进展节点。

　　四大地王在各自节点所面临的难题，正是当前地王困境的全面表现。

　　上海证大外滩地王于2010年2月1日由上海证大置业以92.2亿元竞得，巨额的土地款曾让上海证大集团董事长戴志康颇费心机。

　　处于开工节点阶段的华侨城苏河湾地王，眼下遇到的事情也很棘手。

　　华侨城于2010年初地价高峰期抢得该地王，70.2亿元的总价，相当于成交楼板价达52783元/平方米，刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录，成为新的全国单价地王。

　　不过据本报记者从消息人士处获悉，该地王后续开发也让华侨城伤透脑筋。由于处在传统的居民聚集区，除了地块周边地区建设有较高规划要求外，还涉及地铁建设、苏州河沿线保护等诸多上海地产开发中的“老大难”问题。

　　根据相关规定，苏河湾地王理论上还处于规划审批阶段，但来自地王周边居民反映的情况是，在没有施工许可证的情况下，该地王目前已经部分开工。

　　相对而言，位于新江湾城的中建地王在建设基础条件方面，较前两块地王有着天然优势：本身是熟地、又位于新区。政府的要求之一就是加快工程进度。而就是这一条，目前看来，中建地王其实早有违约之嫌。

　　2009年底，中建地产以37.2亿元强势夺地，楼板价达32484元每平方米，溢价率为117%，是当时的全国住宅单价地王。

　　本报记者近日在该地王现场看到，该地块位于新江湾城绝对核心位置，处于华润项目、仁恒项目、汉斯项目中间。而周边这几个项目，均已经部分建成销售，个别楼盘已实现部分交房入住。

　　据当年地块出让的相关文件要求，“签约之日起一年内达到预售标准”，但上海官方的“网上房地产”信息则显示，这个名为“中建府邸”的地王项目刚在11月8日首次取得预售许可证，从拿地到预售实际上已接近两年。

　　至于新城地产南翔地王项目，则处于地王项目运作周期中的最后一个关键阶段。而该项目面临本文开头描述的销售“窘境”。

　　上海资深房地产业内人士柴一峰直言，“过高的土地成本，整体市场上房价存在巨大的下调压力，地王的痛苦就在于此了。”

　　柴表示，这四幅地王分别面对的前期土地款融资难题、规划开工高要求、建设周期苛刻、销售及定价压力等，既是眼下各自所处阶段的难题，也是每块地王在整个开发周期中都要面对。
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