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上海四大地王危机调查:直降7千 销售表现平平(图)

www.sinoca.com 2011-11-17  南方网


  昔日地王今安在?

  “我公司代理嘉定南翔的顶级楼盘,近期大幅降价,原价2.6万元/平方米,直降7000元/平方米,现价1.8、1.9万元/平方米,机会难得。”这是最近上海楼市最具知名度的骚扰短信之一。

  业内人士都知道,这个大降价的顶级楼盘就是江苏新城地产旗下的新城公馆――其所在地块,正是2009年房地产高峰时的当地地王。

  地王如此大幅降价,或许是中国楼市有史以来的第一次。而本报记者最新获悉,新城公馆大降后的效果并不理想,销售表现平平。

  “楼板价成本过高,当前售价确实已近开发商成本价。但就市场而言,这个价格依然不具有绝对吸引力。”一位不愿透露姓名的开发商营销负责人直言,这就是地王的悲剧。

  新城公馆的尴尬,正是近几年诞生地王的共同困境。本报记者调查发现,2009年全国诞生的地王,一半在上海,而如今的上海,已成了地王危机集中爆发之地。

  新城地产之外,上海证大(0755.HK)、中建地产、华侨城(000069.SZ)……多家响当当的地产大鳄,都正在经历手中地王的痛苦折磨。

  一直以来,开发商敢于竞购地王以及地王赖以生存的关键市场“逻辑”在于囤地升值:拿下地王后,在当时市场价格下或许难以操作,但只要捂上一段时间,以时间换价格空间,地王依然有不菲回报。

  而今,当年的高地价成了将地王们高悬在空中的十字架,而像自动扶梯一样下行的房价已成釜底抽薪之势。没有了高房价垫底,地王们如何割掉套在脖子上的绳索?

  各有困境

  2009年、2010年诞生的地王,无论单价、总价还是地王总数,都创下了中国楼市之最。但如今,曾经豪气吞下地王的开发商发现,地王已成烫手山芋。

  记者注意到,上海证大外滩地王、华侨城苏河湾地王、中建新江湾城地王、新城地产南翔地王,这四幅上海当前最具代表性的地王,大致分别处于规划审批未开工前期、开工节点、开盘预售初期和强销期四大房地产项目的标志性进展节点。

  四大地王在各自节点所面临的难题,正是当前地王困境的全面表现。

  上海证大外滩地王于2010年2月1日由上海证大置业以92.2亿元竞得,巨额的土地款曾让上海证大集团董事长戴志康颇费心机。

  处于开工节点阶段的华侨城苏河湾地王,眼下遇到的事情也很棘手。

  华侨城于2010年初地价高峰期抢得该地王,70.2亿元的总价,相当于成交楼板价达52783元/平方米,刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录,成为新的全国单价地王。

  不过据本报记者从消息人士处获悉,该地王后续开发也让华侨城伤透脑筋。由于处在传统的居民聚集区,除了地块周边地区建设有较高规划要求外,还涉及地铁建设、苏州河沿线保护等诸多上海地产开发中的“老大难”问题。

  根据相关规定,苏河湾地王理论上还处于规划审批阶段,但来自地王周边居民反映的情况是,在没有施工许可证的情况下,该地王目前已经部分开工。

  相对而言,位于新江湾城的中建地王在建设基础条件方面,较前两块地王有着天然优势:本身是熟地、又位于新区。政府的要求之一就是加快工程进度。而就是这一条,目前看来,中建地王其实早有违约之嫌。

  2009年底,中建地产以37.2亿元强势夺地,楼板价达32484元每平方米,溢价率为117%,是当时的全国住宅单价地王。

  本报记者近日在该地王现场看到,该地块位于新江湾城绝对核心位置,处于华润项目、仁恒项目、汉斯项目中间。而周边这几个项目,均已经部分建成销售,个别楼盘已实现部分交房入住。

  据当年地块出让的相关文件要求,“签约之日起一年内达到预售标准”,但上海官方的“网上房地产”信息则显示,这个名为“中建府邸”的地王项目刚在11月8日首次取得预售许可证,从拿地到预售实际上已接近两年。

  至于新城地产南翔地王项目,则处于地王项目运作周期中的最后一个关键阶段。而该项目面临本文开头描述的销售“窘境”。

  上海资深房地产业内人士柴一峰直言,“过高的土地成本,整体市场上房价存在巨大的下调压力,地王的痛苦就在于此了。”

  柴表示,这四幅地王分别面对的前期土地款融资难题、规划开工高要求、建设周期苛刻、销售及定价压力等,既是眼下各自所处阶段的难题,也是每块地王在整个开发周期中都要面对。
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