“应该说,这一轮的市场行情是土地市场直接传导的。”苏州某房企负责人说,随着930、330新政以及之后一系列的利好政策刺激,苏州楼市经过了半年的政策发酵,而整个2015年上半年苏州没有一块土地出让。
2015年6月3日,苏州迎来年内第一次土拍,25宗挂牌地块中,14宗进入今日的竞拍流程,共吸金130.12亿,整体溢价率48.62%。其中22号地块楼面价12760元/平米,溢价率59.94%。刷新狮山路地块新高,成为单价地王,这一价格已经接近当时区域的房价,令人惊愕。
自此起,苏州的每一次土拍,都呈现出高热状态,拍出来的地块楼板价不断刷新区域地王记录,楼板价接近房价的情况一再出现,一再挑战人们的预期。 “周边房子卖1.2万元/平方米,拍出的土地楼板价却能达到1.5万、1.6万元/平方米,在苏州价格洼地相城区,有个项目的均价不过6800元/平方米,周边拍出一块地来楼板价直接8000多元/平方米,你说房价能不涨吗?”一名观察人士这样表示。
解药:增加供给是关键
3月18日,苏州出台“苏十条”, 要求楼盘申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%。
韩云霞称,从市场形势看,目前苏州楼市没有库存,也没有出现客户价格不支撑的情况,接下来楼市怎么走主要要看政府的政策导向。从目前的情况看,苏十条的出台,主要目的是稳住市场,温和上涨。
关于苏十条的限价规定,并非没有空子可钻。
据介绍,条例出台后,出现了开发商在申报价格时把价格故意调高,从而跳出12%的价格涨幅限制。如某高端楼盘实际的售价在3.5万元/平方米,而申报的价格是7万元/平方米,即使价格翻番,都没有超越当时的申报价。
值得注意的是,进入3月尤其是3月下半月,苏州楼市尤其是二手市场热度已经明显降温。据苏州链家区域总监刘继明介绍,随着两会的召开,调控的政策预期开始出来,市场出现了停滞,从3月下半月开始,成交量较之前大幅下降了40%-50%,“之前房东的心态都偏高,但随着客户量的减少,出现了房东降价的情况,像湖东有价格下降1000-2000元/平方米,高的能有3000元/平方米,降价幅度在5%-10%。”刘继明说,出现降价只是个别业主的情况,而非全面的降价。
刘继明说,由于目前价格已经处于高位,客户观望情绪较之前增强很多,达到增值预期的房东也愿意尽快出手,预计接下来二手市场的成交量会回归到理性,成交量会由7月之后的每月1万-1.1万套下降7000套水平,短期价格会有小幅下滑,但1、2个月后会稳中有升。
“最火热的行情已经过去了,非理性购房的情况也已经过去,客户已经日趋冷静。”苏州某品牌房企营销总监说,他们一个别墅项目和一个高层项目即将在5、6月份入市,虽然最火热的行情已经过去,但价格已经稳住了,可能去化速度没有之前那么快,但房企的利润可以保住。“在目前市场环境下,只要保持正常的营销水准,不需要费太大力气,销售就可以保证,我们定的开盘去化率是90%。”该总监说,2月份的时候还有一些开发商会捂盘,但目前政策风向变了,大家都在抓紧出货,而客户对价格的敏感度也较以前有很大提高。
关于接下来的市场走势,中国指数研究院分析师巫杰称,短期会稍微有所冷静,量价两方面都会有短暂的持平,可能会出现个别楼盘价格的微幅下跌,中长期看,三年内苏州市场还是会处于一个稳步上升的阶段。
易居研究院研究总监严跃进表示,实际上对于苏州楼市的疯狂,最主要原因还是此前的投资节奏过慢,库存没有有效跟进。这是使得楼价比较疯狂的一点原因。而包括炒房等因素,其实可以理解为火上浇油的效应,是在降准降息后各类投机型资金“乱窜”的结果。苏州当前房地产市场最需要解决的供给侧的问题,即加大投资量的问题。这是指标且治本的根本原因。而类似投资投机需求,虽然表面看政策进行了管制,但不排斥有别的渠道继续流入苏州房地产市场。
后续对于苏州市场而言,需要防范一些新的炒作因素,比如说上海和苏州后续开通地铁后,可能房产方面的炒作会有增加的可能。这些也是住房市场需要防范的风险之一。
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