中国楼市还有投资价值吗?一大因素决定未来走向

　　“而且北京不仅是中国的北京，还是世界的北京，世界范围内的高端人才都在往北京走，人大也建议中国放开移民法，向欧洲等吸引高端人才，来的人多了，自然要解决住房问题，事实已经摆在这里，价格总是要涨的，购房者要有一个适应的过程，相信北京楼市博弈的心里很快就会土崩瓦解。”

　　中冶置业集团营销策划部副部长吴博也表示，高端品质改善型产品扎堆，竞争激烈的背后，是今年将成为抄底四环的最佳时机。

　　中国总理李克强在3月15日的新闻发布会上，向房地产行业传递了温暖的信号，甚至表示欢迎外国人到中国置业。因此，2015年从政策面看，不会有利空，只会有利好。

　　资深评论人士张秀钦认为，内在和外部因素只是让房地产投资的魅力减退了一些而已，并没有造成根本性的打击，未来只要房地产价格不陷入阴跌的困境，对投资者就会继续有吸引力。

　　最近，欧央行的QE让全球的流动性进一步增加，担心财富被稀释的人们肯定寻找让财富保值、增值的投资机会，在流动性过剩的情况下，投资房地产是一个不错的选择。

　　更为重要的是，房地产的财富效应还没完全释放。中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说，美国房地产在上世纪40年代以来对经济的贡献度始终保持在10-20%，其中最大部分来自房地产财富效应的释放。

　　“对于居民而言，金融市场的繁荣和不断涌现的金融创新使得上涨的房价不仅仅是“纸面财富”，而是通过抵押贷款再融资、倒按揭等为其他消费取得了更广泛的信贷支持。”

　　实际上，中国的房价主要决定于人口因素。北京大学经济学院苏剑认为，房子是给人住的，有人才有需求，没有人就没有需求，房价就无法涨。住房既是奢侈品，也是必需品，对作为必需品的住房的需求就是所谓的刚需，它是由人口决定的。

　　影响刚需的第一个因素是人口总量。人口是决定房价长期趋势的最主要因素。按照我们的预测，如果目前的人口政策不调整，中国的人口将在2020年前后到达峰值，距现在只有几年时间，形势已经很紧迫。当人口到达峰值的时候，房价差不多也就该到达峰值了。

　　影响刚需的第二个因素是劳动力。新进入劳动力的人口是对住房具有刚需的人群，不管是买房还是租房，都是需求。中国的工作年龄人口在2015年前后到达峰值。随着劳动力总量的减少，刚需自然会下降，对房价构成向下的压力。

　　影响刚需的第三个因素是人口的年龄结构。60-70年代是中国的一个生育高峰，当60后、70后进入劳动力市场的时候，对住房就构成了巨大的刚需，此后又构成了巨大的改善型需求，因此2000年到现在房价狂涨，可以说跟这一次生育高峰是完全一致的。

　　随着60后逐渐进入老年，80后、90后人口急剧减少，刚需以及此后的改善型需求也将急剧减少。实际上，当90后进入劳动力市场的时候，父辈、祖辈可能已经给他们留下了足够的住房。

　　影响刚需的第四个因素是城镇化，这是许多人寄予巨大希望的一个因素。按照官方的估计，中国目前的城镇化率仅有54%左右，城镇化的空间还很大，而农村人口大量进入城镇，必然产生对城镇住房的需求。

　　目前,由于缺少合理的金融安排，中国已购房城镇人口的财富效应难以实现，多数流动人口被排除在抵押贷款市场之外，无法从住房价值的增长中受益，也没有刺激其消费的正的住房财富效应。

　　2010年资本收益占城镇永久居民家庭平均收入的8%，而城镇流动人口的这一比例仅为3.4%。

　　如何通过合理的金融安排激发已购房人群的财富效应，并使得未来流动人口具备加杠杆的能力，这是中国房地产未来需要解决的问题。