陈淮:房价波动5%很正常 房地产市场绝不会崩盘

　　第二个原因，过去长期被政策掩盖出的市场因素显现出来了，如同我刚才讲到，在很长时间，我们以为房地产市场处处是严重供不应求，赶快先抑制需求，加征5.5%营业税，现购现贷，其实市场的供大于求早就潜伏在那里。当2013年新一届政府上台之后，陆续的限购政策退出，以及行政化的措施逐步的淡化，市场本身掩盖的问题显现出来了。

　　最后，我们过去10年一个快速发展的市场、规模迅速扩张的市场，累积起了大量的不平衡，比如大城市与中小城市、东部与西部，人们趋向的城市与迅速建设的新区扩张的城市之间，政府和市场之间，穷人和富人之间，特同年龄层之间，大量的不平衡。这个不平衡需要一段的调整期，需要一段的消化期，相互磨合，需要让我们已经释放到市场中的存量资源重新有一个优化配置的过程。因此我个人看，2014年的这个适度的需求量缩减，不会随着降息或者其他政策迅速的就变成另外一个趋势，可能还需要持续1年甚至更长，保守的说，一年甚至更长，这才能够把过去10年累积下的不平衡适度的化解。

　　供大于求第三层意思，和房价波动相关的，在今年2014年，我们首先给大家一个数是，2014年中国房地产市场全国总的成交量和成交面积、价格波动这三个主要的数据，上下起伏不超过6个百分点，我们2014年仍然是中国房地产业发展以来仅次于2013年的历史第二高点，我们今天坐在这儿，11月 29日到了年底了，可以有把握的说，今年是我们房地产业发展以来的规模、速度仍然是历史的第二高点。

　　但是有一组数据我们应当知道，前10个月，我们房地产业的开工总面积比上一年萎缩了9.8%，负增长，其中住宅萎缩了15.5%。按照建设周期来看，2015年底可能到2016年初，2016年上半年我们可能面对一个市场供给的小年。也如同我刚才讲的房地产业变化的基本规律，今年没娶媳妇观望的，推迟到明年、后年我们可能面对一个需求的大年，供给的小年在后年和需求的大年碰头会发生什么情况，我想大家自己会有一个判断。

　　中国房地产市场绝不会马上崩盘

　　第四层意思，最近有人给中国领导上书，说中国房地产市场房价马上就要崩盘了，有5%的下跌就会出现出现全面的经济危机。这种警告从我当政策研究中心主任的8年中就推过无数次，到今天没有丝毫的新意，绝无此可能。第一个，正常的情况下，市场有5—8个分点的成交量或者价格波动是非常正常，良性合理的。还不够，从我们过去累积的10年的不平衡看，有8—10个百分点持续2年左右的波动才能够实现我们这个产业的重新洗牌和优化选择，市场才能完成优胜劣汰，驱逐那些低效率的资源支配者，抗风险能力严重不充分的需求者。房地产可能在2013年到今年将近两年时间里，面对政策的影响找不到政策想让我干什么，市场在重新考验你的智慧，种庄稼还要间苗呢，一个产业如果没有优胜劣汰的过程这个群体永远不能进化，生物学家告诉我们进化论，亿万年中狼在羊群中后面的不断追逐，是羊群进化、群体素质不断提高的不可缺少的条件。由于狼不断淘汰羊群中跑的弱的个体，羊群整体就进化了。我们的房地产业可能需要这么一个过程，因此我觉得别以为5%波动多少可怕，8—10%我以为是一个正常合理的区间。

　　供大于求我们需要提高国际竞争力，需要完成自己的产品结构，以及服务能力，以及市场分工的计划转型。我举个例子说，时间关系没有办法把房地产业发展讲得那么多。比如我们有城市综合体，现在是由开发商卖一个个散户在卖商铺，中间缺了一个参与者，什么呢？投资人。国际上的商业地产从来没有大的开发商面对散户一个一个卖商铺这种事，都是由基金或者大的投资机构一把买下，然后由老百姓投资商铺买这些基金的份额就可以，就是说我们这场足球比赛已经开始了，中锋、守门员都有了，前锋还没有呢，球就踢起来了，市场还发展不完善。这个过程我想也需要时间、一个波动，当然也许没有我们想象的那么大，但是我觉得即便出现一定的波动，是良性、正常、合理和必要的。

　　供大于求第二，房价跌5%中国就会出现危机，也是危言耸听。因为过去10余年来我们住房成交总量中在过去1年价格下成交不足2%，绝大部分的房价现价已经远远高于他的买入价了，换句话说跌5%绝大部分人还没有进入他当初买入价呢，怎么会亏本呢，怎么会引发危机呢。

　　供大于求最后，这个问题我再进一步解释，对于银行来说，还不是房价的涨跌决定它的生死，而是决定它有没有持有的房地产不管是按揭还是开发贷款这样的债权流动性的出口，迫切需要的是我们刚才宣传片所说的，坚决贯彻十八届三中全会的改革，其中讲到努力发展债市，变间接融资为直接融资，这是银行摆脱对房地产的风险，只要开发商还不上钱银行就死定了这么一个被动局面。资产的证券化已经说了多年了，我们几乎是寸步未进，这是我们需要讨论的问题。

　　最后一个大的问题，什么时候就能让大多数人买得起房呢？说你说半天还是没说我什么时候就买得起房了，这么说，人人都买得起房的社会共产主义前一天还实现不了呢，明天进共产主义、今天没进就不可能达到人人都买得起，一个社会的发展是，买得起房的人群逐步累积增加实现的，我刚才跟我们搜狐的美女主持人讨论的时候、交流的时候她问我，她说我结婚买房子就觉得很有压力，买不起北京的房。我说在我结婚的时候，同年龄层的人能够买得起房不超过千分之一，10 年前要结婚的人买得起房不超过百分之百，今天可能有10%，再过10年可能有20%，买得起房的这个年龄层的人是不断累积增加，再有10年、20年的发展我们才能根本解决大多数人买得起房这件事。

　　　需要四方面调整和改革解决房价问题

　　供大于求简单结说加以归纳的话，我们需要面对四方面的调整和改革解决房价问题。第一个，城市规模的调整，这在十八届三中全会中明确提出，在今年 3月16日国务院发布的“新型城镇化规划”中进一步细化，在一个星期前国务院提出的“城市规模发展新的标准”，都讲到了下一步中国城镇化新型的落点在于调整城市结构、实现大中小城市协调发展。13.6亿中的绝大部分都想住到北、上、广、深来，无论如何也住不下，21世纪第一个10年，北京开奥运会，上海开世博会，广州开亚运会，我们不得不把资源、资金、政策等诸多要素集中投在一些沿海的特大城市了，沿海少数一线城市与二三线城市的发展差距拉大了，人口过度的向这些城市涌入了，才导致了过去10年调控和调控针对的那个房价问题。如果我们不能实现人口合理均衡的分布在不同层级的城市中，我们永远解决不了北、上、广、深和中国的房价问题。我们出国100条、国500条也不行，所以十八届三中全会说，严控特大城市人口规模，按照一个星期前发布的那个“城市规模划分标准”，我们目前定义，核心市区在1千万人口以上的城市叫超大城市，中国现在目前定义，这个超大城市的词是中国自己发明的。500万人口以上到1000 万的叫特大城市。这两个层级，超大城市我们现在有7座，我说的人口都是核心市区，500万到1000万的26座，这26座将是严厉限制和适度限制人口进一步扩张了，重点发展的是100万到500万这个规模的城市我们目前有260多座，这些城市将是我们进入21世纪之后第二和第三个十年住房建设、基础设施完善，老百姓人口聚集的主战场。

　　供大于求我们现在50万到100万叫中等规模，50万以下的叫小城市，目前最新的定义，我们100万到500万这个宽泛的曲线叫大城市，国际惯例300万人口以上是超大城市，我们超过500万才叫超大城市，按照中国的国情我们提高了一块，所以中间的层级特别快。调整城市结构才能根本解决大家关心的那个房价问题。

　　供大于求第二，调整中央和地方的税赋关系。其中就涉及到多方面政府权力的调整改革，政府和市场关系的调整改革，中央赋予地方事权与财权的改革，以及化解我们去年、前年面对地方政府债务危机等诸多问题，也包括最近媒体注意到一个地方政府还靠卖地，我们只是说中央与地方的调整。

　　供大于求第三个调整是土地制度的调整和改革，这隐含着土地的市场化，隐含着从政府作为行政权力的拥有者与土地的供应者这样一个不合理市场格局，以及集体土地与国有土地的同价同权，十八届三中全会有很多地方讲到土地制度的改革，比如赋予农民更大的财产权，农民的宅基地可以抵押，集体建设用地和国有土地同价同权等诸多问题，但是一年过去了，我们在这项改革上的进程目前看进展还是比较迟缓的，所以才有了，任志强说“政府老说稳定房价，从来不说稳定低价”。

　　供大于求最后一个改革，调整社会的利益分配结构，我们努力的经过不算短时间的发展，把我们这个人群中财富占有状态每低一个层级人群所占比重达一块的金字塔形或者三角形的社会财富分配结构，调整成发达国家的橄榄形，就是最有钱的是一个小的比重，需要社会救助才能满足基本生活需求的人群也是一个小的比重，具备了资产累积能力，不仅能够自我生存，在市场中获得充分的资源，而且具备资源累积能力的中产阶级占据大部分人群。

　　供大于求中国老百姓买不起房有几个原因，其中一个是，大部分人群目前的收入水平还不具备私人资产的累积能力。调整收入分配结构也是我们一个长久的战略目标。

　　供大于求我把最后这个问题再归纳一下，调整城市结构，调整中央与地方的税赋关系，改变土地制度，调整社会分布结构，是我们解决房价的根本出路。

　　供大于求以上仅供参考。谢谢！