陈淮:房价波动5%很正常 房地产市场绝不会崩盘

　　11月29日，“2014搜狐财经变革力峰会：寻路中国”在京举行。众多经济学家和企业家对当下经济社会的热点问题展开探讨和思辨。面对一个告别狂飙突进的时代，本次峰会意在通过一场思想的交锋与碰撞，把脉中国经济，寻路未来方向。

　　陈淮演讲的题目是“房价会不会跌”，针对这个题目，陈淮认为房价本身不简单的取决于供求关系，因为中国的楼市在一线城市都曾经出现过长期的供大于求。一个人买房子，买的是一个地区的基础设施、就业条件、工资水平，教育资源，以及养老社保机会等等。房价还受窗户以外东西的影响。房价并不仅仅取决于，甚至主要不取决于给你盖这所房子的开发商花了多少钱，而取决于有没有人在你们家窗户外头不断的花钱投入。

　　陈淮在演讲中分析了2014年房价为何会波动，他认为，房地产的需求有前置后错的特点，所有的政策和市场情绪所能影响的只是总量在不同年份间的分布结构。2013年的供需两旺提前透支了2014到2015年的需求。此外，限购政策的调整也把原先掩盖的问题暴露了出来。

　　陈淮认为，中国房地产市场绝不会马上崩盘，房价波动5%不可怕，8—10%是一个正常合理的区间。从过去累积的10年的不平衡看，有8—10个百分点持续2年左右的波动才能够实现我们这个产业的重新洗牌和优化选择，市场才能完成优胜劣汰的过程。

　　陈淮表示，中国老百姓买不起房有几个原因，其中一个是，大部分人群目前的收入水平还不具备私人资产的累积能力。调整收入分配结构也是我们一个长久的战略目标。

　　他建议，调整城市结构，调整中央与地方的税赋关系，改变土地制度，调整社会分布结构，是解决房价的根本出路。

　　以下为演讲实录：

　　陈淮：谢谢主持人！给我的题目“房价会不会跌？”我从来不会预测房价，但题目出在这儿，总得回答，为什么不预测呢？因为这是一个伪命题，你可以问房价会不会跌？肯定会跌，你问房价会不会涨？也肯定会涨，什么时候下跌多少？才是我们考虑的问题。只是多方面社会矛盾综合的外在反映。我们面对着很多发展的不平衡，这个发展过程中综合反映到一个市场元素上就是价格，最近媒体热潮，任志强说“房价还得涨十年”，但是任志强在这段话后面讲了，短期内一定过程中会有一段时间的波动，这个波动恐怕不是立马就能够结束的。也有人给我们的高层领导写报告，说中国的房地产到了崩溃的时候了，马上就会导致经济危机，跌 5%，中国经济节会全盘崩溃，出现衰退，两种声音都有。

　　房价本身不简单的取决于供求关系

　　供大于求我个人看，房价本身不简单的取决于供求关系，别以为供大于求就意味着中国的房价一定会跌，中国的楼市在一线城市都曾经出现过长期的供大于求。在过去10年，我们2/3到4/5的盛会城市，2/3以上的省会城市，始终是供大于求的。我们所在这个地方往南一点就是亚运村，开完亚运会之后北辰集团盖的政策性住房10年没卖下去；上海浦东开发，从90年代初，10年建设卖不了，鬼城，供大于求。当时上海人奔走相告，宁要浦西一张床，不要浦东一间房，上海市政策出台一系列的刺激政策，鼓励外地人到上海买房子，鼓励上海人买房子叫买房契税减半再减半，供大于求并没有妨碍后来房价变动的趋势。

　　在过去10年，我们出台国十条、国八条、国十五条多少条政策，给人感觉我们遍地烽烟，到底都是房子不够卖，其实不够卖的只是局部少数地区。中国 30各省市自治区，除了港澳台之后30各省市自治区西部12省区，最多就是成都有供大于求和供不应求的反复交替，而且供大于求占多数情况，几乎始终或者基本上是供大于求，12个省会城市，南京、贵阳、西宁、呼和浩特、乌鲁木齐这些地方，几乎都是这样。中部6省，河南、山西、湖南、湖北、江西、安徽，过去 10年，大概武汉略相同于成都，基本上或者几乎所有的世界都是供大于求，从来就没房子不够卖的。东北三省，哈尔滨、长春、沈阳，始终是供大于求，别以为供大于求就一定是房价暴跌。

　　第二，房价不仅仅取决于供求。你买北京的房子，买的是北京的基础设施、就业条件、工资水平，你儿子的教育资源，给你儿子未来的教育资源和你养老的社保机会，种种。当这些资源的稀缺程度没有显著缩小的时候，这个城市就会吸引更多的人向它积聚。

　　供大于求最后，房价还受窗户以外东西的影响。房价并不仅仅取决于，甚至主要不取决于给你盖这所房子的开发商花了多少钱，而取决于有没有人在你们家窗户外头不断的花钱投入。我们最简单容易理解的一个例子就是，地铁修到你们小区门口，这个小区的房价立马坐地涨2千，没人花钱地铁能修到你们小区门口吗？你周边的绿地增加，医疗、教育、商业资源配套不断完善，公共共享设施不断增加、水分不断提高，这些都是影响房价的因素。所以简单问房价会涨、会跌，不是一言以蔽之，也不是能不能卖出去，有没有供大于求就能回答的。

　　但是第一个问题我们想说，房价总体长期趋势我赞成任志强先生所说，随着人口进一步向城市聚集，随着我们中国的城市在国际城市中的站位不断靠前，竞争力不断提高，老百姓的居住环境不断改善，基础设施不断的改造，长期看10—20年房价一定是涨，但是短期内一定是有波动的。所以你说房价会不会跌？一定会跌的，一定有说对的时候。说房价会不会涨？也有会涨的，你一定也有说对的时候。

　　2014年房价为什么会波动

　　供大于求第二层意思，2014年房价为什么会波动，成交量为什么会起伏，这个过程还有多长？首先说，不像有些以为的中国房地产盖的房子太多了，崩溃前夜，断崖下跌，危言耸听。房地产的需求有一个特点，可以有3—5年的前置后错，你吃饭的需求没有前置后错的预期，没有人可以把今天的需求推迟到明天或者把明天的需求提前到今天，你跟女朋友在街上逛街，看明天海鲜打折，你今天提前吃了，可以吗？

　　供大于求第二个特点，政策也好，市场的预期观望也好，都不可能消灭或者增加任何一个需求。这和股市不一样，熊市的时候成交量低迷，没交易就是没交易，和下一次牛市的成交量高涨之间没有必然因果关系，但是买房子会，房子的供求变化和娶媳妇类似，8—10年北京、上海、广州、深圳或者其他城市有多少小伙子要娶多少个姑娘是个常数，所有的政策和市场情绪所能影响的只是这个总量在不同年份间的分布结构。

　　供大于求这就回到我们提出的问题本身了，2013年中国的房地产业量价提升，购销两旺，2014年、2015年的需求就被提前释放了，所以 2013年是大年，2014年是小年，再正常不过了。同理可证，2014是小年，有一部分需求观望了推迟到2015年或者2016年，这部分需求绝不会消灭，只是推后释放而已。

　　因此2014年的波动第一个原因，是因为这个需求在不同年份间的分布是不均衡的。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/