国内游资出海
外资涌入中国，同时也有大批国内的资金在向海外市场流出。就像《围城》里说的，外面的人想进来，里面的人想出去。
以往大家印象中毫无技术含量的温州炒房客也在自我“升级”。
“最初是国内到处买房子，后来是国外到处排队，现在很多人都去干专门投资海外房地产的私募基金了。”在上海炒房多年的职业投资客林宏告诉《瞭望东方周刊》。
林宏告诉本刊记者，温州人在海外买了好几年房子，虽然没赚到钱，但摸清了行情，积累了人脉。于是，2013年，专门针对海外房地产市场的私募基金开始在温州流行起来。
这种基金分为两类，一类单纯在资本市场运作，例如在国外建立管理团队投资世界各国的优质REITs（房地产投资信托收益凭证）、REIT ETF（交易型开放式指数基金），以及房地产上市公司的股票。
林宏说，他投资的一家私募基金不久前购买了大量美国西蒙地产和波士顿地产旗下的REITs。西蒙地产是北美最大的商业地产商，在北美、欧洲、亚洲都持有大量商业物业；波士顿地产旗下的REITs是美国最大的写字楼持有REITs。
“这两家REITs最近10年的年回报率都在10%左右，高的时候能达到15%。”林宏说。
另一类基金则更加积极地加入了实业运作。
“在美国，房地产开发资金的70%左右来自于社会集资，而且美国房地产开发模式走的是一条专业化道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立，这就为私募资金介入投资提供了良好的机会。”在杭州经营一家外贸企业的徐俊告诉本刊记者。
徐俊投资的就是这种较为激进的私募基金，即直接与美国本土的开发商合作开发商业地产、公寓，投资周期在5年以上，但每年净收益率能在15%到20%以上。
“根据一家私募基金的内部报告，2012年美国房价上涨了5.9%，美国房地产建筑商的股价几乎翻番，美国楼市已经出现了明显的反弹趋势。有些成熟的商业地产，每年仅出租收益就有5%到12%甚至更多，再加上资产本身的增值，比在上海炒房要高多了吧？”徐俊说。
当然，这些主要针对中国人的私募基金也有着一些鲜明的中国特色，例如基金管理团队里有很多华裔，并且针对中国人的住房、投资习惯设置一些特色投资项目。例如知名大学附近的住宅项目，抓住了中国移民愿意为“学区房”付出高价的心理，而在市中心商业区的住宅楼，则针对了中国人喜欢购物交通都便利的闹市的心理。
“这类基金的优势就是，既了解当地市场，也能抓住中国的商机。”徐俊说。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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