克尔瑞房地产研究中心的检测报告说，随着众多优质地块进入土地市场，4、5月份在北、上、广三大一线城市以及其他重点城市，房企心态大多转变为积极拿地补仓，并为此进行了“不惜代价的疯抢”。
按照中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的说法，这是开发商观望之后，认为调控政策已无加码余地，“利空出尽”的反弹。
2013年2月20日，国务院常务会议出台了五条房地产调控措施，被业内称为“新国五条”，新国五条细则中对市场影响最大的内容，就是“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”
该细则一出，各地很快出现了二手房连夜排队过户的景象。
然而，在“新国五条”细则出台后，除北京外的很多城市对于20%征税等政策的实施，都处于“悬空”状态。
公开资料显示，自政策出台到5月中旬，北京、上海、广州等30多个发布了实施细则的城市中，只有北京细则较为严格，且出现了实际的征税案例，其他城市的细则多缺乏时效性，或在执行层面显得较为消极。
“3月，房地产企业还处于观望状态。进入4月，随着土地市场的回暖，企业对地方政府的执行力度有了初步判断，态度慢慢变为积极。在地方政府态度逐渐明朗之后，5月，土地市场有了一个较明显的回暖。”上海一家私募房地产基金的总经理Clark Lu告诉《瞭望东方周刊》，房地产企业对地方政府“摸底”主要还是通过土地市场。
伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年4月，306个城市土地交易2153宗，出让金额1343亿元，同比上涨11.1%。其中，一线城市4月共交易地块73宗，土地出让金高达212亿元，同比上涨208%，环比上涨67%。以上海为例，4月，上海土地交易55宗，土地出让金143亿元，创2013年以来的新高。
热钱绕道住宅市场
相比对商业地产的青睐，热钱对住宅市场则绕道而行。而住宅市场主要靠刚需来支撑。
2013年5月6日到12日这一周，上海新建商品住宅成交0.19万套、21.9万平方米，环比分别提升34.1%、29.9%。增幅虽然可观，但从结构上看，2万到5万元/平方米区间的房源成交，已经在1个多月的持续萎缩后，缩减到了21.8%。在2013年的1季度，该区间房源的平均成交份额约为40%。而刚需集中的单价2万元/平方米以下的房源成交，则环比提升了近10%，达76.1%，创年内新高。
从具体房源上看，该周上海楼市成交前十的项目共成交700余套房源，占总量的38.7%。这十个楼盘中，套均面积不足100平方米的多达7个，所有项目套均面积都低于140平方米；价格方面，十个楼盘的单价全都低于2万元/平方米，仅1个楼盘的套均总价超过200万元。
实际上，刚需独力支撑市场的迹象，早在2012年4月就已开始。
21世纪中国不动产公司上海区域分析师黄河滔告诉《瞭望东方周刊》，从量价走势上就可以看出，支撑上海住宅市场成交的主要是刚性需求，而改善型和豪宅的成交依旧低迷。
从成交结构上看，刚需房源成交所占比重已在2013年5月上旬创下了年内新高。这也意味着，3月下旬以来的成交上涨属于供应拉动需求。
黄河滔说，5月13日前的8周内，楼市供应面积为227万平方米，占2013年5月13日前总量的71.6%。而随着成交量和新增供应量的大幅上涨，未来新房供应量还会继续走高，但刚性需求在几个月的大量消化之后，将很快出现需求下滑的局面。
21世纪不动产上海锐丰房地产经纪公司总经理叶厚彪则告诉本刊记者，自2012年以来，上海房价就已经失去了大幅反弹的基础，因为2012年上海楼市成交的90%都是刚需房源。而刚需自身的特性就决定了，他们不会盲目追高。只要房价涨幅超出刚需的心理预期，市场就会马上变冷。
实际上，外资对后市的看法也基本与黄河滔的分析一致。
“经历了那么久的调控，北京、上海等一线城市的楼市已基本算得上健康了。健康的一个重要概念，就是房价只会随着GDP增长稳步上升，而不再猛涨、猛跌。”张永河告诉本刊记者。
“因此，从2012年底以来进入楼市的热钱，绝大多数都在商业地产市场攻城略地，对住宅项目却绕道而行。”他说。
“一线城市商业地产的自身增值幅度大致与当地GDP增幅一致，再加上人民币升值带来的收益，热钱投资商业地产的年收益率在12%到15%之间，这个涨幅大部分的住宅项目都难以保证。从风险上说，住宅市场短期内的政策风险还很大，但商业地产就没有这方面的顾虑。”张永河说。
“按照以前的水平看，现在的土地价格跟以前差不多，业内有人之所以说现在是土地’抄底’，实际是建立在后市政策风险淡化，市场持续回暖的预测上。”Clark Lu说，“但对很多外资来说，住宅市场的暴利神话已经结束了。”
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