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海外热钱大规模涌入上海楼市:几乎每周拿下一幢楼

www.sinoca.com 2013-05-29  瞭望东方周刊


  原标题:海内外热钱穿梭楼市“围城”

  海外资本进入中国之后,大多集中在北京、上海等几个一线城市的房地产市场,预期物业增值加上人民币升值带来的收益,每年在12%到15%之间,这样的回报率对海外热钱来说吸引力不小

  《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

  “从2012年底到现在,海外热钱几乎每周都在上海拿下一幢楼,而且,这些物业都是位于上海的黄金地段,如人民广场、静安区、淮海路周边,项目体量和金额都不小。而据我所知,现在正在谈的项目,比去年至少多了3成。”上海交通大学海外教育学院教授张永河告诉《瞭望东方周刊》。

  张永河的另一个身份,是一家外资投资公司的董事总经理。2013年以来,这家专门帮助海外资本在上海投资房地产项目的公司,已经拿下了两栋商办物业,更多的项目还在洽谈之中。

  “就热钱涌入而言,人民币升值是根本原因,而中国外汇管理实际上的稍微放松,也起到了一定的促进作用。”张永河说。

  他预计,到2013年年底,海外热钱涌入上海楼市的态势还会更加明显。

  海外资本催热上海土地

  2012年11月,为深化外汇管理体制改革,简化行政审批程序,促进投资贸易便利化,国家外汇管理局下发了《关于进一步改进和调整直接投资外汇管理政策的通知》,取消和调整部分直接投资外汇管理行政许可项目,包括取消直接投资项下外汇账户开立及入账核准、取消外国投资者境内合法所得再投资核准等。

  正是从2012年底开始,热钱流入中国的速度明显加快。热钱进入中国之后,大多集中在北京、上海等几个一线城市的房地产市场。

  “预期物业增值加上人民币升值带来的收益,每年在12%到15%左右,这样的回报率对海外热钱来说吸引力不小。”张永河告诉本刊记者。

  从已公开的收购案例来看,外资已经对上海楼市恢复了不少信心。

  2012年12月,黑石以23亿人民币收购上海华敏帝豪大厦;澳大利亚麦格理集团与中东阿布扎比投资集团,以24亿人民币从基汇资本收购了上海南京路上的353广场。

  2013年1月,李嘉诚旗下的ARA地产基金以19亿人民币的价格收购了上海延安路上的海洋大厦;2月,新加坡吉宝置业收购了上海浦东金桥国际广场80%的股权,交易额高达33亿人民币;3月,新加坡丰树集团启动在上海闵行的综合商业开发项目,总投资额约50亿人民币。

  随着海外资本汹涌而来,上海土地市场出现骤热,接着“地王”频现。

  上海土地市场的回暖已经持续了几个月。2013年4月,上海共成交10幅经营性用地地块,出让总金额为119.71亿元人民币,已连续2个月保持百亿元之上成交纪录。其中,住宅地块共计5幅,出让总金额为67.39亿元人民币,占总交易金额比重超过56%。

  在4月21日至4月27日短短一周的时间内,上海土地出让金总额就超过了60亿人民币。

  4月27日,旭辉集团股份有限公司以5.15亿元摘得康桥工业区东区D01-04地块,溢价率高达94.7%,刷新了上海2013年以来纯住宅地块溢价率纪录。

  以上这些跟5月份的火爆相比,还算不了什么。2013年5月,上海土地市场骤然火爆,标志性事件就是上海世博区域接连出让6幅地块,两天内楼板价成交纪录被连续刷新了3次。

  5月8日,上海还出让了三宗浦东新区世博会地块,合计出让面积4.7万平方米,共获得25.9亿人民币出让金。其中,中国电力以10.1亿元摘得的世博板块A09A-01商办地块获得了22.59%的溢价率,成为世博区域首次溢价成交的地块。

  5月9日,上海世博板块接连出让3幅商办用地,远东新世纪中国投资以9.78亿元竞得上海世博A09B-02商办地块,楼板价40079元/平方米,溢价率48.03%,创下2013年来的楼板价新高。

  5月10日,上海青浦区徐泾镇会展中心3号地块在终止出让4个月后又重新挂牌。最初出现在上海土地交易市场时,该地块起始总价为13.68亿人民币,但半个月后的1月4日,出让方正式公告终止出让活动。显然,出让方的那次及时刹车是“明智”的,因为重新挂牌之后,该地块虽然面积、容积率不变,仅对土地用途稍加修改,起始价已飙升至44.23亿人民币,上涨了238%。

  “新国五条”悬空

  在其他城市,土地市场的火爆也随处可见。

  2013年5月3日,长沙金融生态区的011地块,经过40余轮竞价,以35.79亿人民币的总价,44.3%的溢价率成为长沙地区2013年总价地王。

  5月6日,广州白云区同宝路8号、10号地块被佳兆业以总价18.68亿人民币拍得,剔除保障房配建面积后25597元/平方米的楼板价刷新广州单价新地王纪录。该地块起始价为12.6亿人民币,拍卖经历了近200轮的竞标。

  5月7日,在82轮激烈竞标后,北京世纪今创房地产开发有限公司以总价3.68亿人民币拍得北京门头沟区新城MC09-004块地C2商业金融用地,溢价率高达104%。
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