出租车司机怒骂中国人炒高房价

　　第三招：买公寓还是别墅?海外购房，土地也是钱!

　　在海外购房时，千万别忽略土地的价值。国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。土地是有限资源，长期来看，土地的价值永远存在，而房产随着时间的推移，会有损坏、折旧。

　　刘磊认为，在海外投资房地产时，要充分评估土地价值，这不仅是地段那么简单，还要通过土地价值和建筑价值的比例进行判断。

　　刘磊为我们举例说明：李先生想在澳大利亚的墨尔本投资一套房产，目前他看好两套房产，价格同样是50万澳元，一套是公寓，另一套是独栋别墅。

　　高层公寓：投资额50万澳元，位于市中心，两房，2014年完工，在维多利亚州，需缴纳5000澳元印花税，根据规定，在该州买房只需缴纳土地价值5%的印花税，因此推算其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，联名地契。

　　别墅：投资额50万澳元，地点在郊区，需缴纳13500澳元印花税，因此土地价值27万澳元，建筑价值23万澳元，独立地契。

　　根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断：在相同或接近的投资额度下，选择土地价值与建筑价值比值高且是独立地契的别墅，更胜一筹。

　　很多人会想，墨尔本市中心公寓是不是增值更快?但通过历史数据推演和分析可以得出：在海外成熟的地产市场中，城镇人口收入差别不大，医疗和教育资源配比也几乎没有差别的情况下，是不会出现长期市中心公寓上涨情况的。“空置率和租金回报率的高低，最终都是由该地区的供给和需求关系决定的，而非位置本身。”刘磊说。

　　第四招：买哪个地段?首推本地人或白人聚居区!

　　以投资为目的的购房者，需要考虑的是如何以最低价格购房，获得最高收益;而以养老自住为目的的购房者，则有更多的个性化需求。

　　在邱泳栋看来，无论是自住还是投资，首先要明确目标城市的购房区域和周围的居住人群。那些海外买房者最热衷的国家，同样是移民者最热衷的国家，聚集着世界各地各个民族的人。这时，一个城市居住区域的划分标准，就不仅是财富了。

　　“无论在哪个国家购房，本地人或白人聚居区域都是首选，此外也可以选择中国移民聚集地，东南亚、中东移民较多的区域我们一般不推荐。”邱泳栋告诉记者。

　　以最热门的移民城市悉尼为例，北面和西面的居民以本地人和英格兰人为主，华人也很多，相应地价也贵很多，如西区一套中等偏上的独立屋价格在200万澳元左右，高档社区和海景房的价格甚至达到1000万澳元。

　　选择本地人居住较多的区域购房，未来出手的时候会更方便，价格也会稳定增长。关键是套现的时候，承接者以及银行会客观评估其价值。

　　这些国家购房政策要记牢

　　海外购房，一定要事先研读当地的法律法规，否则你跨越千山万水好不容易赚的那点儿钱，就都供献给当地政府了。

　　一位在澳大利亚居住10年，购买了5套房子的中国人，前不久刚刚知道外国人在澳洲购房只能购买新建住宅，他的房子如果想出售，只能卖给本地人，无形中已大大贬值。

　　到海外购房之前，你要仔细研读每个国家对于非本国居民购房的法律法规、限制条款以及贷款和税费要求。否则你通过各种购房技巧获得的收益，都被当地政府“收走了”。

　　澳大利亚：外国人只能买新房

　　在澳洲购房不代表你可以移民，但在申请移民时可以加分。此外，在澳洲购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房则为20%~30%，没有限购和限贷的要求，贷款利率和本国居民相同，还款方式灵活，允许贷款人在前5年内只还利息，不用还本金。

　　房子的租金通常可以支撑“以租养房”的投资目的，但是澳大利亚政府规定，非本国居民只能购买新建住宅，包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。购房不满一年出售，需要缴纳50%的资本增值税。澳大利亚没有物业税，但需缴纳土地税;直系亲属没有遗产税，可以世代拥有;非直系亲属需要缴纳高达50%的遗产税。

　　美国：外国人贷款难

　　美国的银行现阶段对房屋抵押贷款的审批非常严格，尤其是海外投资者，很少能够成功。

　　房产税根据房子的实际价值来征收，由各州自行设定，从1.5%～3%不等;物业税，各个州征收标准不一，通常按市场评估值1.2%~3%每年征收;遗产税起征点为500万美元，税率约35%。

　　加拿大：贷款最合适

　　魁北克、联邦、萨省投资移民都和房产无关。外国人能够从银行获得最高60%~65%的贷款;贷款利息低于国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付多在50%左右，贷款成本和首付压力都比国内要小。

　　英国：外国人也得交遗产税

　　购房最高可贷到房款的70%，贷款利率较低，但外国人较难贷到。不同地区、不同房产类型的房产税征收标准不同，共分8档，以伦敦地区最高，一年从几千到几万英镑不等。英国居民在世界各地的所有资产都需要支付遗产税，而非英籍人士只有在英国国内的资产才需要支付遗产税，起征点为32.5万英镑，税率为40%。

　　中国香港：贷款比例跟房价走

　　800万港元以下的物业，自住可以获得70%的贷款;房价介于800万～1200万港元，首付起点为40%;房价在1200万以上的，首付起点为50%。如果是投资类购房，不管金额多少，首付一律50%。香港目前房贷利率处于较低水平，年息在3%左右。香港物业税是租金估值的15%;如果用于自住，则有税率优惠，约为租金估值的5%;没有遗产税和资本增值税。

　　新加坡：不能购买有地住宅

　　房产没有列入移民条件中，仅作为个人资产而已。外籍人士在新加坡置业，可以申请贷款，最高为购房款的70%，最长还款期限35年。新加坡的房贷利率较低，长期维持在2%~3%，不能购买有地住宅(圣淘沙岛的别墅除外)。

　　物业税按照房屋租金评估值来进行一定比例的征收,如一套价值200万新元的自住公寓，每年的租金估值约7万新元;如果此房用作投资，每年缴纳的物业税为租金估值的10%，没有遗产税。

　　TIPS：这样的房子不要买

　　小型投资公寓。国人喜欢的投资产品，却是澳大利亚本国人摒弃的投资品种，即使购买也是用于房产退税;投资公寓被银行认为是商业地产，贷款利率会相应提高。

　　TIPS：这些和你想的不一样

　　市中心的公寓增值快、风险低。

　　在海外情况恰恰相反。以悉尼和墨尔本这两大城市市中心为例，过去10年，二手公寓平均销售价格只增长25%~35%，而周边5~30公里范围内的二手房平均价格却翻了一倍。此外，由于市中心很少有中产家庭居住，投资者的比例较高，流动人口较多，银行认知的风险系数较高，因此对公寓的贷款比例较低，通常在60%左右。

　　人民币升值，海外买房更划算。

　　事实并非如此。最近十年，人民币对美元持续升值，海外购房的投资门槛儿确实降低了，但是对长年在国内生活的中产投资客而言，终究要把收益转回国内，去掉汇率损失和手续费后，能赚多少?（记者：郭建杭）