出租车司机怒骂中国人炒高房价

　　特点2：移民仍是海外购房的主要目的

　　胡润百富榜的上年度统计数据显示，中国已经有33%的高净值人群拥有海外资产，其中以房地产为主，而目前没有海外资产的高净值人群中，30%的比例有未来3年在海外投资的规划。

　　这些高净值人群的购房能力非常高，在美国纽约，最豪华区域售价在300万美元以上的房子中，60%以上被华人购买。同样，在澳大利亚和加拿大，当地最豪华的住宅中都会有中国富人的身影。

　　《2012中国购房者海外购房趋势》也显示，这些海外购房者中家庭月收入在5万~15万元人民币的占比25.61%，家庭月收入超过30万元的占比32%以上。

　　那些最热门的购房目的地中，美国是首选，约25%，17.22%的人喜欢澳大利亚，16.83%的人会选择加拿大。

　　在最近一两年，塞浦路斯、哥斯达黎加等地由于政策原因，可通过购房获得当地的永久居留权，一部分人也开始选择这些地方购买房产。在塞浦路斯，30万欧元就能购买到一套中等房产，但是在邱泳栋看来，虽然这些地区的购房者在增多，也只是相对这些地区此前的购房数量来说的，老牌的移民国家还是最受欢迎。

　　事实上，大部分购房者的购房目的仍是移民。在1200万参与调查的潜在购房者中，43%的人称移民是海外置业的主要目的。洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在首选城市中排名前五。

　　如果实际操作没问题，

　　我要贷款买成千上万的独立屋，

　　而且如果持有时间足够长，

　　房地产会比股票回报率更高。

　　——巴菲特于2012年2月

　　教你在国外买到好房子

　　中西方不同的生活习俗、消费习惯、法律法规，不同的市场规律与经济环境，造成中西方房地产投资的衡量指标及购房技巧也截然不同。

　　得益于中国房地产在过去10年的疯狂上涨，很多人借此机会赚到了人生第一桶金。当国内楼市变得不再明朗的时候，国人开始在世界范围内寻找下一个机会，以便赶上某一个国家的房地产10年。

　　第一招：买还是不买?下面这些指标告诉你!

　　“在海外购房，一定要用当地人的思维判断这个房子是否值得买。”私人银行家认证课程(CPB)房地产讲师Victor刘磊、澳大利亚Simonds(西蒙斯家建集团)中国区销售总经理刘磊建议。

　　在刘磊看来，如果购房目的是投资，一定要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。在这里，租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率是你要考虑的几个关键问题。

　　你还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和自住比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估。“这些数据代表了这套房子的真实价值，而那些房子本身的大小、位置、户型等信息都是次要因素。”

　　租售比——帮你判断当地楼市是否存在泡沫

　　在你的目标购房区域内，如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产，就说明当地楼市比较安全。

　　家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理

　　一般情况下，4~6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。

　　失业率——帮你判断未来3~6个月房价走势

　　通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期;失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或者下跌周期。

　　第二招：在哪个国家买?不能只看租金回报率!

　　在国内，如果你以租养贷，可能租金在还贷后还会有结余。但是在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。

　　刘磊为我们举例说明：“某区域的房产租金回报率7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，贷款利率6%，据此数据可以判断，低通货膨胀的经济状况下，租金收益高于存款利息，将促使更多人士放弃存款，转而利用银行较低利率，贷款投资房地产，从而增加市场需求，推高房产价格;而如果房产租金回报率9%，贷款利率15%，通货膨胀率5%，存款利率12%，据此数据可以判断，租金回报率远低于存款利率和贷款利率，房产市场应该处于房价的调整高位，银行在收紧银根，提高贷款利率抑制通货膨胀的同时，也抑制了投资需求，未来房价下行的预期强烈。”

　　此外，国际货币基金组织公布的数据显示，未来40年，澳大利亚是人口增长最多的国家，其次是美国。在这样的背景下，这两个国家房地产的长期升值趋势才可以保证。

　　别忘了，你的目的是判断这个地区的房地产市场趋势，那些未来市场前景不明的区域，无论价格多划算，房子的位置处于该区域多么黄金的地段也不要买。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/