短暂后置的审查
11月11日夜,数十家地产企业负责人被召集至成都房管局座谈。11月12日,刀客地产顾问机构董事长谢逸枫在其认证微博上称:“昨晚成都80%主流开发商在房管局开会,即使处于限购资格的人,也可以暂时予以备案,只需要购买人写下承诺即可。是不是真的?”
此后市场关于成都限购政策将松动的传闻主要为两条:第一是开发商将拥有备案的资格,即代替房管局审查购房者的资格;第二,在全款付清的情况下,户籍在成都主城区(成华、青羊、金牛、高新、武侯、锦江)的家庭,可购房屋数量由之前的两套上升至四套。
本报记者11月18日分别在万科、华润、阳光、中国铁建、蓝光等公司在成都的楼盘进行实地调查,除中国铁建、蓝光云鼎外,其余楼盘置业顾问均承认确有此事。
自当日开始,成都房管局网签合同管理系统显示,商品房限购初期审核,调整为由开发企业对购房人和家庭成员进行限购标准审查,然后上传至房管局备案。
一家当地地产代理机构向本报记者展示,进入网签环节后,系统将弹出3条信息:提示开发企业与客户应共同承诺,购买时符合限购条件,所有风险及经济法律责任由双方承担。
在网上确认以上3条信息后,开发商便可拟定合同并直接备案,而无需再由房管局审批是否符合限购条件,并省掉申请备案家庭号的流程。
而政府部门对购房人的资料审查,将后置到办理登记房产证时进行。
多位当地地产公司营销人员介绍,当地盛行期房预售,从购房至交房的建设期一般为一年,委托开发商办理房产证的交付期最短约一年。由此,购房者的资料审核,极有可能在一年多以后进行。
但个人商品房贷款仍由银行独立审核。多家当地银行贷款部门人士证实,目前审核条件仍参照限购令执行,并没有放宽。
如果预期到一年后限购令取消,不符合购房条件者,亦可能通过支付全款或委托中介办理贷款,先行入市购房。
谁在推动?
虽然成都购房资格审查新政已经停止,但其中释放的政策预期,却令外界议论纷纷。
CREIS中指数据显示,成都市主城区上周(11月14日―11月20日)商品房成交约1700套,较前一周上涨约16%。在新政停止执行前日(11月21日),日成交331套,约是前一日成交量的4.2倍。
有消息认为,地产企业是这一政策的推动方。本报记者获知,成都市房管局市场和产业部门近期曾多次在企业调研。11月11日的会议上,当地市场份额较高的置信、万科、华润、蓝光等开发商均参与其中。
当地多家商业银行的消息称,目前地产企业的偿贷情况基本稳定。大型企业的资金链似乎并不紧张。
对地产企业而言,回笼现金的需求,可能来自抄底土地市场的需要。10月成都地块成交信息显示,住宅类土地楼面价仅267元/,较上月降幅约94.06%。11月15日,成都市土地拍卖中心挂牌出让的4个地块,皆以底价成交。
“很多人认为是抄底的机会,而且拿到土地,未来总是更容易获得(信贷)资金。”一位进驻当地的地产投资机构负责人分析称。
另一种分析则称,如果更多开发商回笼资金以参与土地竞拍,地方政府获得的土地出让金将会走高――这或许是地方政府调整购房资格审查的动机之一。
去年,成都市的土地出让金总额共计550亿元,超过了425亿元的一般财政预算收入。但今年一季度曾传出,当季其土地出让金收入降幅达98%。
截至10月,成都市中心城区通过招拍挂方式成交住宅类用地2054.51亩,仅完成全年供地计划的57.8%。同比2010年下降21.86%。主城区通过招拍挂方式成交的住宅
用地均价为638.57万元/亩,同比2010年下降6.4%。
对于决策程序变更的原因,成都市房管局新闻办拒绝发表更多评论。一位区级房管局人士透露,日常工作中确实存在审核人力不足的情况。他认为,政策初衷并非鼓励人们提供虚假材料。
新政停止执行之前,其他各方尚在评估变更的风险。多位销售人员说,开发商和中介机构并不掌握房管局的信息系统,因此在审核购房人资料复印件时难以尽职,一些公司正责成法务人员拟定免责合同。
免责合同多以附件形式加入商品房买卖合同,内容包括“购房人自行承诺自己符合限购的承诺书”。因外地购房者提供的社保、税票可为复印件,需要在复印件上签字并加按手印。
亦有一些开发商面对新政,担心未来无法为业主办证,承担连带责任,因此未对销售人员传达。 加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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