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别把自己卖了 网友分析中国房价必降的40条理由 |
| www.sinoca.com 2011-04-22 房产网 |
26、 政府不能随心所欲。“政策多变”必然导致房价上下大波动。驳“政府说了算，要涨就涨。”和“政府获利多，对房价下跌不会不管。”的错误观点。
客观规律不以人的意志为转移。珠峰再高也有头。树再大也有顶。房价股价像海水，有潮起必有潮落。房价股价像荡秋千，有时高有时低，荡得越高，回落的惯性就越大。政府是上帝，也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。面对客观规律的惩罚，政府所能做的只是尽可能地降低对经济的伤害。政府能随心所欲的话，地震为何不能预报？政府无所不能的话，腐败、污染就不见了。
在管理经济中，政府管理有个老毛病叫“政策多变”，病症是“打摆子”。运用市场手段来管理时，“一放就乱”。比如股市由998点大涨到 6124点，股票鸡犬升天。房市也一样，热气腾腾，牛气冲天！“一乱就管”，运用管理手段来调控，收紧银根，不断加税。“一管就死”，比如股市见大顶 6124点后最低跌到2284，跌去62.7％。同一个屋檐下，房市岂能独善其身，上下大波动是必然的。房市离“一死就放”还早呢。
房价已涨4倍，政府趁早碰破它只是中跌，任其大涨会大跌。不软着陆，就会硬着陆。政府不会坐以待毙，炒高房价就是搞地上悬河，不主动把小卒（房市）收拾了，别人（外资或天老爷）会来收拾你的大车（经济和金融）。丢卒保车是人在江湖，身不由己啊。任其大涨就是用大红包欢送短线热钱高位逃顶。日本和东南亚前车有鉴，后患无穷。如果热钱大撤退，釜底抽薪后房价会暴跌，发展成果将被洗劫一空。如果股价房价在热钱撤退之前大跌三五成，就形成关门打狗，为我所用。股价房价需要献身。舍不得孩子套不到狼（热钱）。要么大跌套住热钱，要么热钱逃走房价大跌，迟早都要大跌一回。
27、 放任唐家山堰塞湖不断上涨，只堵不疏，后果不堪设想。驳“政府应该救市”和“经济会大损失，所以什么价格都可以降，只有房价降不得。”的错误观点。
可能成为“亿元负翁”是开发商一直喊“救命”的根本原因。按一套住房来说。总价100万，开发商有40％即40万的利润。熊市一来，跌 40％，利润就全部没有了。自有资金和股金投入20万，贷款和借款40万元。贷款和借款按平均年利率10％来计算，一年需要付出4万元的利息，其他费用2 万元，共6万元。熊市一来，中跌后阴跌再阴跌，成交量稀少。按国外的情况，熊市大多在5年以上 * 6万元 = 每套亏掉30万 * 500套 = 亏损1.5亿元。为了“救心”壮胆，最近，在心虚恐慌的“猪圈”里深入开展了学习“猪坚强”的活动，但收效甚微。救市之声不绝与耳，就像救护车鸣叫声一阵一阵不断传来，明明是生病住院了，你还在说“他明天要去跳高夺冠”，不是无知，就是在忽悠人。
一切处于高位的东西都具有可怕的力量，这在物理上称为势能。政府救市就是堵堰塞湖，是死路一条。政府不愿看到“涨得越高，危害越大”的后果，不得不提前疏导。要么主动泄洪（不死人），要么被动等着崩堤（死人）。四川省长要选哪一项才能保住官帽子？如果再次上涨，那也是回光返照，拉高出货，那只是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶而已。放任水位继续升高，势能就越大，一旦垮塌，死的人就多了，损失就大了。房价上涨20万元，那么下落的势能小，不会跌。上涨100万元，那么下落的势能大，会大跌。一旦大跌，就像一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，惯性太大了，谁也阻挡不了。看股市吧，大跌再 “救市”就不灵了，只是增加价格运动的摩擦系数而已。
专家说：为了经济发展和金融安全，房价不能跌。那就听你的，让房价不断上涨吧，结果呢？今后再跌对经济发展和金融所造成的损失更惨重，更不可收拾。小孩高烧到39度，刚降到38度，专家就大叫：“医生，不能再降了。”医生回答说：“不降就会再高烧到40度去，那要死人的。”专家的小孩在树上越爬越高时，他难道会大叫：“往下爬会摔断腿，你继续往上爬吧，爬得越高越安全。”怎么惩治专家？让他骑自行车，8小时不歇息地上坡，累死他。专家需要胃开刀，不开刀会有生命危险，开刀会暂时影响身体，过后更健康，他怕痛怕花钱而拒绝治疗，对吗？
28、 银行按揭是杠杆毒药。“按揭击鼓传花”被叫停后张三们拿着最后一朵花。驳“银行永远会支持房市炒作”和“银行按揭是对房市的最大支持。”的错误观点。
银行按揭是房价大涨的最主要因素之一。假设有100套房要卖，有150个人要买。其中100个人能承受30万的价位，50个人买不起。卖价定在30 万，房子就供求平衡。这时，“半路杀出一个程咬金”，银行说：我可以贷款7成给大家。于是，卖房者和炒家乘机一步一步地将房价涨到100万了，30 万房价就成了30万首付。
“按揭击鼓传花”是这样进行的：银行按假收入证明放房贷。陈大用刚买进的301号房抵押按揭30万，涨价后卖出。接手的王二用此房按揭50 万，涨价后卖出。接手的张三用此房按揭70万，首付30万，总买价100万。结果：一是搞出通货膨胀，二是房价大跌时，按揭者可以把房子推给银行，银行就成为大输家，所以这场“游戏”的“出资人”不得不最早逃跑。现在，按收入把关，李四们只能贷到40万，加上自己的30万，总支付能力才70万。于是，张三们100万买入的房子就成了最后一朵花。
按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位；房贷到高位会放大亏损，是“杠杆毒药” ，药性一发作就会躺倒一大片。炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。房价跌了40％,房子的市价降为600万，那就死定了。3个月未交按揭款，银行就来收房。熊市拍卖必然低于市面价，拍得550万，自己的300万不见了，还欠银行150万，成为“百万负翁”，被银行列入“黑名单”，没有东山再起的机会，永世不得翻身。房价涨时，放大盈利而笑不拢嘴。房价跌时，放大亏损而哭干眼泪。因为后果严重，到时会争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。
29、 物业税将逼出房市“大小非”，是压垮房价的“最后一根稻草”。驳“物业税不会出台，出台后房市也没事。”的错误观点。
只有交税的怕税多，没见过收税的嫌税多。在税收方面与国际接轨步伐从未歇息。在房地产方面，已有的税费不少了，未来的有物业税、房屋空置税, 房屋利润转让所得税,遗产税,赠与税、出租税在那里候选呢。在牛市里，卖家许多税可以转嫁给“孙子”，在熊市里，卖家是“孙子”。
房价下跌，用天价地盖房就亏本了，土地就流拍了，“卖地财政”就走不通了。“以地生财”变为“以房生财”的物业税就不得不出台了。“吃土地”的对像少，吃不饱，弊端多，背骂名，不可持续。“吃物业税”的对像是人海。这是国际通行，名正言顺。已经空转多年，像自己去银行交水电费或交个税那样简易可行。但这是压垮房价的“最后一根稻草”。房子多了养不起，炒不起，不合算，将像股市“大小非”一样卖盘汹涌，10万套投资投机房抢过独木桥要卖出，就像城市大堵车一样,房价不跌才怪呢。
30、 房市无法逃脱四季轮回的宿命。不进则退，盘久必跌。驳 “我们有中国特色，泡沫不会破。”和“盘整小跌后还要上涨”的错误观点。
炒房者说：“我们有中国特色。”好啊，上天管不了你？不遵循规律的事，中国人以前没少干，最后上天（规律）都使我们付出了惨重代价。2008 年3月，著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲说：“按照现在的收入，房价涨得过高过快，就会出现泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。连美国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破，我们一定不要相信那些叫嚣中国的泡沫永远不会破的胡话。”
大自然春夏秋冬，四季轮回，万物闹腾，生生死死，符合规律，自然天成。房市，去年是如火的夏天，今年是落叶的秋天，明年是寒冷的冬天。炒房者，去年猛如虎，今年骑老虎，明年逃如鼠。开发商，去年神气像老爷，今年憋气当孝子，明年叹气如乖孙。即使是创造了天地万物，安排了四季轮回的上帝，也无法改变客观大势，何况只能顺势者生，逆势者亡的凡胎肉身之人。于是说：目前的房市难救，无法走回烤人的夏天。转跌为升只是大户要撤退的烟幕弹，只是小炒家的单相思。
自行车上坡必然是：逆水行舟，不进则退。每分钟只踩5下，即小于所需要的最小速度时，一定会倒退。房价上涨速度小于每年5％时，钱就会流到投资洼地去，一段时间后就会下跌。所以，有价无市时，高位久盘必跌。自行车上坡一定要“把吃奶的力气也使上去”。下坡不需要用力，靠惯性就会越来越快。房价上涨时是大量的钱推动的。房价下跌时，不要相信“大家都在做长期投资”，小量就会大跌。
有的人看到房价上涨，甚至预测房价会上涨，心里就很慌张。我相信价值规律，心静如水。万有引力，涨得越高，回落的势能越大。弹簧拉得越高，回缩力越大，回落的位置越低。
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