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别把自己卖了 网友分析中国房价必降的40条理由 |
| www.sinoca.com 2011-04-22 房产网 |
21、 价值规律比人强。只要有信心，有耐心，就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。驳“房子价高有理，不可能便宜”的错误观点。
经济运行周期是一个不以人的意志为转移的经济规律，投资市场每几年就有一次从量变到质变的转折点。房地产是商品，它就一定会符合商品的运行规律。从历史来看，盛极而衰，物极必反，过度上涨的后果是过度下跌。价值规律具有自动调节功能。当白菜供不应求时，价格升高到4元。大家少买了，政府调控了，获利多使得种植量增多了，然后价格就自然下降到2元了。
价值规律威力无比。开发商残酷无情，炒房者兴风作浪,扰乱了房市的正常秩序，使价格严重偏离价值轴心。不要强调我国“有特色”，只要是人，贪心和恐惧都是一样的，一样是“孙猴子逃不出如来佛的手心”。在牛市里，高估时车水马龙，人们神差般地贪心地追高再追高；在熊市里，低估时门可罗雀，人们鬼使般地恐惧地抛售再抛售。于是，价值规律比人强，房价里的大部分水分就被挤掉了，价格就接近价值轴心了。
价格以价值为轴心，围绕价值上下波动。严重违背价值规律是不可能长久的，只要有信心，有耐心，就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。那么，价值轴心在哪里呢？6年前，二线的H市房价在价值轴心下边，每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在竟然卖到1.2万元。“价值轴心可能是7000元”（涨4000）。通膨所增加的土地外成本不超过700元。土地是全民所有，许多行业的利润小于 5%，美国开发商只有5%的利润，所以土地、税费、开发商收益和红包成本共增加3300元，市场就给足面子了。
价值轴心7000元是可能见到的，这是各方都能接受的较合理的买点。因为对价值规律的神意各有领会，市场是不断波动的，价格取舍因人因时因地各异，买点的计算还有多种（房价收入比、房价租金比、波浪理论。市盈率、对比收益率等），买点有多个，所以你可以综合分析，纠偏修正后做出自己的价格判断和买卖决策。
22、 儿童玩游戏需要常换常新。驳“炒房永远存在”的错误观点。
中国人爱“赶集”，爱“凑热闹”，遇到大便宜，总是疯狂地争先恐后地往前冲，然后吃亏了就像潮水般地退去。事后才明白大家都像三五岁的幼儿那样愚昧和冲动。30年来，玩过无数的“家家”。炒卖过计划物资，炒卖过走私货，炒卖过国库券，炒卖过君子兰，炒卖过手机，炒卖过进口汽车，炒卖过城市户口，炒卖过原始股凭证，炒股，炒外汇，炒期货，炒黄金。哄买过的确良布，哄买过火柴盐巴，哄买过家电，哄买过摩托车，哄装过电话，刚哄买过房子，正在哄买黄金。N 年之后呢？
三十年河东，三十年河西。再好吃的美食佳肴也有吃腻的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。一种生意特别赚钱，大家都来做，不久就洗牌。百分之几百的利润降到保本，降到亏本。社会是不断发展的，不断创新，常炒常新，有了热门花样来炒，老花样和冷门花样的价格就回落了。按同档次和按全市月平均收入来说：1988年买一台18英寸彩电，需要10个月的工资，现在1个月买2台。1992年前后买一部手机，需要40个月的工资，现在1个月买 2部。那钱花得真是冤啊。几年后，肠子都悔青了。炒房已是昨日黄花，炒房危及民生，不会长久。永远的热门的是股市。不信就看西方国家！
23、 “住房扩销普及”很像高考招生，分批录取，价格越来越低。驳“房子像老酒，放得越久越值钱”的错误观点。
社会生产力在不断发展，任何国家任何高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的“产品扩销普及”之路。开发商也将要走“住房扩销普及”之路。不信？你看“手机扩销普及”：20年前只有1％的人用得起手机，现在60％以上的人在使用，从厅长到处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工、普工，已经普及到清洁工，一万多元降到几百元。你再看“汽车扩销普及”，1976年连中央大首长的儿女家里也没有私家汽车，现在普及得到处在堵车。
从原理上说：某市每年盖5万套商品房。2010年，处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起120万，开发商就一套卖120万。第2年，处于 “准客户圈”顶层的有6万人买得起100万，就卖100万。第3年，处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起80万，就卖80万。“住房扩销普及”像高考招生，从高分往低分，分批录取，不断往低层次普及。较有钱的先买先走了，留下来的“准客户”消费层次越来越低，价格就不得不每年降低。30年前高考录取率在 10％以下，现在60％以上。所以“班长”可能有熬到买得起的那一天。但是，投资房（就像汽车一样）存放的时间越长越不值钱，就像清华北大来招不走，本二也不走，“过了这个村就没有这个店”，等到的将是本三。投资投机者坚持就是失败。
“住房扩销普及”过程中囤积严重。表面上目前“处长”才买得起，实际上连“班长”的住房也建好存放在炒家手里了。炒家不知道“产品普及”是 “放之四海而皆准”的经济规律，想赚“高额保管费”，在做“老酒放得越久，价值越高”的黄粱美梦呢。我很弱小，很无奈，很着急，但是给我撑腰的是比大官更大的老天爷（经济规律）。为何要急呢？等待普及吧，坚持就是胜利。
24、 张三们拿的已经是最后一棒，傻瓜才会去替死。驳“有房在手不愁卖”的错误观点。
“炒房搏傻游戏”玩不下去了，大多数人拿着最后一棒。炒房者张三在2010年花130万买房× 1.35 = 2009年拟以176万卖给李四。扣除税费利息消耗后，2年才实赚到20％。炒房者李四以176万买房 * 1.35 = 在2011年拟以238万卖给赵五。赵五以238万买房 * 1.3 = 2013年拟以309万将已盖6年的旧房卖出去。李四“用屁股想”就知道，以前309万可买10套，赵五凭感性就不可能接手。李四们说：“张三们拿的已经是最后一棒，傻瓜才会去替死”。
炒房者自己怎么死的愣是不知道，只因不懂“下棋要看后三步”。有个幼儿园的题目：树上10只鸟，打下来1只，还剩几只？都吓破胆了，都逃命了。
25、 汇率可能先升后贬，房价奇高，热钱只出不进。驳“人民币对美升值，对内贬值，热钱大量流入，房价必涨。”的错误观点。
目前中国经济的表象与日本“失去的10年”之前状况有许多相似：美元弱势是一种“多印钱以吃钱”的剥削手段。美国大幅减息，大印美元，逼人民币对美元升值，从而将更多的美元赶进我国。美元必需兑换成人民币才能流通，于是我国不得不对应地加印人民币，所以热钱泛滥。人家减息而我国加息的话，会导致更多的美元流入。无法加息，于是通胀难控，经济恶化，进退两难、苦无良方, 如果房价继续上涨，就会引狼入室、火上浇油。
金融大鳄索罗斯说：“凡事总有盛极而衰的时候，大好之后便是大坏。重要的是认清趋势转变不可避免。要点在于找出转折点”。说的是要把这个国家的经济成果吃掉。
赌人民币升值的热钱不可能只进不出，撤退是迟早的事，大进之后是大出。人民币不可能一直升值，升值之后是贬值。炒高股价房价是为了高抛赚差价，大涨之后是大跌。十几年前热钱就是这样玩日本的。
热钱是玩过日本、泰国和越南的老手。一线城市的房价收入比是美国的4倍以上，难道热钱不懂高位应该逃顶，是高唱《死了也不卖》的呆头鹅？房市可能几个月也变现不了，难道新热钱是傻瓜，不知套牢万般苦，还要往里冲？新热钱不肯买，老热钱要卖，所以房价必跌。
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