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别把自己卖了 网友分析中国房价必降的40条理由 |
| www.sinoca.com 2011-04-22 房产网 |
36、 买卖来回需要几个月，流动性差致房市于死地。驳“等待跌势明朗再卖不迟。”的错误观点。
在股市，今下午买明上午可卖，随时都有短炒者接手，100万元的股票要卖出时，一按卖出键几秒钟后款就到帐了。一套房可能1年还卖不出去，一买一卖的交易期需要几个月，买者给2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为他那2万已跌没了，大跌后还要阴跌三五年，就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。房市没有快速的出局机会，一旦关门打狗，就像“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。面对这一结局，许多人在高位就会恐慌，就会争先恐后地杀低抢跑道卖出，从而引发大跌，推动大跌。
37、 债台高筑，资金链将绷断，开发商的唯一的活路是大降房价。驳“我国盖房永远好赚，开发商不急着卖。”的错误观点。
地球不会永远存在，世事没有永远顺利，开发商也不会永远牛气，看各国的房价就知道了。现在是全球化时代，一叶知秋。欧美房市一路下跌，我国不可能独善其身。
房地产是资金密集性产业。许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。据统计，上市房企的2010年经营活动产生的现金流量净额为负数366亿元。高负债率、低现金流使开发商急得像热锅烤蚂蚁。问君能有几多愁？恰似一江钱水向东流。前些年，不少开发商自有资金不多，靠“红包”获得土地，通过抵押土地获得银行贷款去缴交土地款，开工初期就预售取得卖房款，拖欠建筑公司和钢材、水泥等原材料企业的资金。如今一看势头不好，大家都翻脸不认人了，麻烦就一个接一个来了：土地实行拍卖，有的成本大增。有的囤积的土地5年也开发不完，开发资金的缺口很大，超过2年不开发就会被无偿收回。重征土地闲置税，土地养不起。买者已经不肯买期房，有价无市拖得越久，资金压力也就越大。建筑公司要求开发商按进度支付工程款。钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货。最头痛的是大力压缩银行对房企的新贷和银行来讨旧债。
房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。在次贷风波和越南危机的提醒下，中央实行紧缩政策，第16次上调存款准备金率，银行不得不对房地产减少了资金供给。卖不出房子就会导致银行贷款超期，银行不良贷款超标就会导致分行长下台，所以分行长就急死了！不降价就按照抵押收房去拍卖，那样损失更大。开发商不敢得罪“钱老爷”，所以不得不降价。
正常的融资渠道被封闭后，有的开发商无奈之下只能选择民间借贷，民间借贷的资金成本非常之高，年利率可达30%。不借肯定死，借了只是死的晚一些而已。所以此路不通。先降价为强，后降价遭殃。不卖跳楼价，就要人跳楼。楼盖好了不赶快卖掉，楼变烂尾楼，人变猪猡！几经劫后余生的万科[简介最新动态]最精灵，表现得最为急切。就像农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，不想死的开发商会争先恐后地降价卖房，拿到现金，以解燃眉之急。
38、 开发商在吃大亏后，就会知道“拳头收回才能再打出去”和“谁才是真正的上帝”的道理。驳“势单力薄的消费者耗不过财大气粗的开发商”的错误观点。
开发商的“慢性病”为何很致命？开发商像笨猪。把房市搞得像飞船，总在天上飞着。见顶不跑，在高位死撑着，只上不下，无底可抄，有价无市，下跌缓慢。这对资金密集型行业是很致命的。拖久了，光是利息就亏掉不少，会被各方催债搞得寝食难安。拖久了，变成“慢性病”，熊途漫漫，谁也不知要蘑菇到哪一年。股市庄家就很聪明，把股票搞得像飞机场，飞机有上有下，旅客源源不断地来买票。庄家见顶就逃，往下敢于杀出空间，高卖低买，有底可抄，上上下下，交易旺盛，财源滚滚。
苛利烂库是开发商太贪的结果。在房价的拔河中只有二种结果：或大家把房价拉下来了，或大家拉输了都走了，没有剥削对像了。房价上涨需要“可爱的刚需”去冲锋，开发商却只顾自己多赚，天天在大量地消灭“可怜的上帝”。其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不用睡在街上啊。消费者是 “衣食父母”，开发商却毫无孝心，明目张胆地大掏钱包。被忽悠后。大众终于明白了：王婆卖瓜永远会自卖自夸，理发师永远会说“你现在需要理发”，盖房炒房者永远会说“现在买房的时机最好。”不说房价还能上涨的话，他能卖出去吗？不说房价还能上涨10年的话，你跑在他前面，不就套住他了吗？
开发商的软肋在哪里？在股市，溜得最早的跑得最快的是大庄家，因为有短炒的机会，来来回回地捣浆糊，可以跑得无影无踪。在房市，因为建设和交易周期长，没有短炒的机会，遇到熊市，开发商跑不了和尚也跑不了庙。这时，需要有人来“救命”，消费者就成了“上帝”。各行各业送给“上帝”的礼物都是“薄利多销”，概莫能外。
39、 行业内竞争激烈，垄断必然被竞争打破。驳“开发权是垄断的，开发商有价格同盟，不会降价”的错误观点。
碉堡最容易被内部的人打破。一场开发商互相恐吓、价格竞争、互相吞并、大鱼吃小鱼的大戏已经拉开大幕了。开发商的名嘴王石2010年底发出了拐点论，说连中产阶层都买不起，不调整会受惩罚。开发商的名嘴冯仑2008年2月抛出了卖儿卖女论，说得比断供的炒房者和房奴更可怜。开发商的名嘴潘石屹 2008年3月放出了百日危机论，就像说房地产业地震来临了。因为开发商多如牛毛，个个奸商，人人贪心，因为市场竞争冷酷无情，所以松散的局部的价格联盟只能在短期内起作用。囚徒定律必然导致“互咬”。“夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞。”分崩离析是必然的。盖房不是高科技，垄断必然被竞争打破。各大城市政策性住宅的供应量正在加大，有的达到了总供量的40%，商品房的市场的垄断正在被打破。房地产暴利时代，迟早要结束。大势“无可奈何花落去。”
40、 看日本和香港的房跌情况，知大涨之后必大跌。驳“房价下跌幅度不大”的错误观点。
1989年，泡沫经济的最高峰，东京帝国广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高。把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国。1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房价狂跌 60%左右，到现在都爬不起来。有人在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元。
1997年，香港房价炒到了10万一平米。1998年开始连续下跌6年，下跌65%左右。2003年非典，跌到均价33000。当时，人们的常用词是“一夜赤贫”、“一贫如洗” 和“百万负翁”。以前，香港人也是认为人多地少，房子不可能下跌。现在，他们经历过了1998年的房地产崩溃，亲眼看到身边的人因为炒房子而倾家荡产，所以不愿意再冒险去炒房。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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