人防工程地下停车位没有产权证，战时必须无条件交给人防办支配使用。
人防工程改建车库无产权证明，人防部门向开发商收取工程使用费在此类纠纷中既无法确权又难以中立
时常见诸报端的商品房小区配套地下车库的买卖、使用、归属等纠纷就是产权不明晰带来的明显恶果。开发商依据“谁投资谁受益”原则将楼盘必须配备的人防设置变成了车库，但这类车库因为产权不明不能出售，只有通过签订租用合同的方式转让使用权，具体租期与租金由双方协商。有的开发商为追求利润，利用车位的紧俏，出租价格明显过高。在这些纠纷中，本来拥有最终处分权的人防办并无法律依据确权，工程本应由政府出资修建,但现在政府让开发商“协助”修建。开发商向人防部门申请工程许可，办理人防工程使用证时已交纳费用，作为对开发商的“补偿”，人防部门默许将人防工程用地交给开发商使用，开发商将其变为聚宝盆。
全国19省30城市的地下商场均由人和商业一家公司开发，无需竞标土地出让权，关键就是和政府部门谈
产权不明晰对业主来讲肯定是隐患，对开发商来讲却可能是商机。2008年在香港上市的人和商业就是靠“防空洞”模式起家，20年来主要业务是开发中国各大城市的人民防空工程作为地下商场。由于地下空间未被归类为房地产开发，不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制，无需缴纳土地出让金及土地增值税。人和低成本开发模式形成了极强的盈利能力，2011年之前四年的毛利率水平保持在75％以上。人防工程的政策性比较强，拿到地下人防工程的经营权，并不像传统的房地产公司需要竞标土地出让权。这其中的关键就是和政府部门谈，人防办具有审批权。据媒体报道，人和商业的独立非执行董事王胜利是公司关键人物，有着多年国家人防部门工作的经历。截至2010年止，人和商业在全国19个省份中的30个城市进行开拓，在全国的立项总面积已达340多万平方米。
人和商业模式最大的瓶颈在于融资，由于缺少土地使用权证，难以获得银行信贷支持。
地产商将人防建设费算入开发成本转嫁给业主才能保证利润，但业主为人防付了钱却还要掏钱租车库
有民防设施产权瑕疵延伸的话题是，民用建筑人防设施建设费作为业主投资，是否真的让其受益？南京理工大学硕士生乔德义在《人防设施建设、运行与产权制度》的论文中分两种情况考察了人防建设费的流转，发现真实的情况是业主出资，业主不具有任何使用权、收益权。“谁出资、谁受益”这句在中国人防改革进程中一直提倡的原则，在实际运行中大打折扣。
首先是民用建筑建有防空地下室（民用建筑、人防设施配套）的情况。开发商在楼盘销售定价时，往往会将人防设施建设费计入开发成本费用从而计入房价。一个地产界普遍承认的事实是，防空地下室的材质、配套、设施等技术要求高，开发成本至少为同样面积地面建筑的5倍。在一般的城镇商品房价格构成中，利润为开发成本的50%（不包含土地出让金和税费），假如修建一栋配套地下室的十层建筑，利润是5层的建设成本，由于建设了人防设置又吃掉了5层的建设成本。如果这笔人防建设费不由业主来摊，开发商是无利可图的。这就是一般来说有地下停车场的高档小区比普通居民楼房价要高的原因，当然业主租车库还得另外付钱
房价中包含民防设施易地建设费，但业主与易地人防设施没有产权关系，开发利用收益进了人防办口袋
再来看易地建设防空设施（民用建筑、人防设施分开）的情况。依据北京市人民防空工程管理规定，防空地下室易地建设费由市人防主管部门审定、收取。利用人防工程易地建设费修建的防空地下室，属人防公共工程，平时分别由市、区人防办使用管理。但是民防设施易地建设费作为开发商基础设施建设费而计入开发成本，开发成本作为商品住宅销售价格的重要部分己经计入房价。这实质上等于是人防办向所有业主收取易地建设费，开发商只是作为人防办的一个代理单位，负责临时向业主收取易地建设费。业主对其缴纳的易地建设费使用情况毫无知晓，与易地建设费建成的人防设施没有任何产权关系，该人防设施由于开发利用所获得收益归人防办所有，“谁出资、谁受益”原则在民用建筑、人防设施分开情况中完全是悖论
加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
SinoCa.COM All Rights Reserved.