深圳上海楼市预计明年6月见顶 暴涨真相惊人(图)

　　继今年2月在《深圳上海楼价暴涨的惊人真相》一文中成功预测深圳上海房价同比增速在今年8月份左右见顶之后，本文将预测深圳上海房价本身何时见顶。预测不是打哑谜，这里绝不含糊其辞，模棱两可，一语中的，直指核心，为你揭开深圳上海楼市暴涨的终极拐点。

　　一． 诡异的深圳上海楼市

　　让我们通过数据近距离的感受热的发烫的深圳上海楼市：

　　“深圳中原研究院数据显示，8月深圳二手楼盘均价为56788元/平方米，突破3月的最高值，创历史新高。另，上海新房成交均价涨幅攀高，首度突破4万元大关，以每平方米4.2万元的价格再度刷新历史记录，且同环比涨幅均为2010年下半年以来近6年来的最高水平。

　　8 月18日上午，上海今年首幅内环内土地出让，地块位于静安区中兴路，总建筑面积11万平方米。融信以110.1亿元拿下该地块，楼板价达到100217元/平方米，溢价率139%。它的拍卖，创下中国土地成交史上最贵地王记录。另，8月26日上午，深圳宝安大空港片区11宗商业地块集中招标，8月29日上午，竞标结果出炉，招商蛇口和华侨城联合体以310亿成功夺标，一举超越此前广州亚运村保持的255亿全国总价地王纪录，成为新晋全国总价地王。”

　　深圳上海房地产的这一轮疯狂在过去十多年以来的中国房地产大牛市里面也是罕见的。奇怪的是2014年之前的十多年，深圳上海房地产的牛市伴随的是资金大规模的净流入中国，而最近这一轮疯长却是伴随着资金大规模的净流出中国开始的。让我们来看的两个数据图：

　　中国资金12月滚动净流动(左轴)，深圳：新建住宅价格指数(右轴)，数据来源：彭博金融数据终端WIND资讯

　　中国资金12月滚动净流动(左轴)，深圳：新建住宅价格指数(右轴)，数据来源：彭博金融数据终端WIND资讯

　　如上面两个数据图所示，深圳上海房地产在2014年之前十多年的牛市中的价格增长速度远远落后于最近这一轮疯涨的速度。这是第一个蹊跷的地方，第二个蹊跷的地方就是2014年之前十多年中国一直是资金净流入，而最近这一轮深圳上海房地产疯涨发生的背景却是资金以改开以来前所未有的速度净流出中国。不信?让我来报数据，深圳上海房地产自2015年4月开始脱离历史常态轨迹高速攀升，2015年4月的中国资金12月滚动净流出4530亿美元。特别值得注意的是今年以来，中国每月的资金12月滚动净流出均超过10000亿美元(数据来源：彭博金融数据终端)，结果今年以来深圳上海的地王交易各自创造了历史高点和全国高点。

　　我们需要问自己的问题是，为什么在资金已改开以来最快的速度净流出中国的期间，深圳上海的房地产价格会以改开以来最快的速度增长?

　　过去这20年，房地产一直是美元进入中国最大的套利交易盘，如今最大的套利交易盘成交量达到历史最活跃水平，同时价格增速达到历史峰值，同时套利资金以前所未有的速度离开中国，这和A股中的庄股暴力拉升和高位派发如出一辙。那么深圳上海房地产价格的罕见高速增长和套利资金以罕见速度撤离中国是怎样联系起来的呢?

　　二．诡异的本质不在供需而在于金融

　　答案就在结合中国实际的金融经济学里：利率黑市。

　　在中国特色的金融系统里，深圳扮演极其重要的角色。深圳是中国利率黑市最关键的一环。利率黑市诞生的缘起是中国利率非市场化，由央行统一调控，存款和贷款息差过大;再加上资金资源被国有大行垄断。银行的信贷资源绝大部分被国企央企和特权民企垄断，广大私企借贷无门。银行信贷资金利息往往不超过10%，而根据微金所的数据，中国民间借贷市场平均利率水平则在30%左右。要知道中国实业企业平均利润率只有5%，于是许多国企央企以及特权民企弄到廉价的资金之后，不是从事实业生产，而是从事资金倒卖。如今，利率黑市就是中国资金倒卖和套利的市场渠道总集(P2P,互联网金融，理财产品等等,链家违规发展P2P,互联网金融，理财产品来推高房价的丑闻并不让我吃惊，因为利率黑市的平均套利收益回报要显著高于利率黑市之外的企业，也验证了我之前的预测：房地产的危机并不是供求的危机，而是融资杠杆的危机)，中国的影子银行在很大一部分上就是利率黑市。

　　利率黑市的规模可以通过影子银行的数据来窥视。根据中国人民银行数据，2013年中国影子银行在其社会融资总量中的占比高达30%，而这个占比在2012年时为23%，其增速举世罕见。根据布鲁金斯学会的研报，2013年中国影子银行的规模有25万亿元人民币之巨，属世界最大之一。

　　腐败，寻租和套利为利率黑市源源不断的提供资金，这些资金在套利完成之后就有了逃离中国的必要。根据国际反洗黑钱智库全球金融诚信组织的研究报告，(如下图所示)在2000至2011年间共有约3.75万亿美元的非法现金流流出中国，这其中有相当一部分是贪腐收入。中国现在外流的非法现金流对GDP 的占比已经超过了10%，每年在中国，香港，英属维京群岛之间通过转手套利和贸易作假渠道流动的非法现金流高达1万亿美元之巨。腐败和寻租收入逃离中国后变成海外热钱又再进入利率黑市套利(外资者，实非外资也)，如此循环往复。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/