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拿下中国地王的莆田男人:我账上还趴着140亿(图)

www.sinoca.com 2016-08-24  界面


  发债还债

  1541%的净负债率、10万元/平方米的楼板价全国纪录,这两个数字让融信成为了房地产市场中最显眼的靶子。

  对于旋涡中心的欧宗洪来说,融信的策略十分清晰:利用宽松的货币政策,全力在杭州上海的黄金地段拿地,然后通过合作开发减少风险,再用新债替换旧债。

  上市之前的2015年,年营收41亿元的融信向上交所、深交所申请了110亿元的公司债额度,在上交所成功发行了65亿元公司债。2016年3月-7月,融信连发四笔私人债券,融资110亿元。宽松的货币政策让大量的资金进入,债务缠身的融信,看起来却丝毫没有压力。

  按照曾飞燕的说法,融信正在进行大规模的债务置换。目前,100多亿元的非标准债券已经置换了大部分,剩下的接近40亿元因为协议的约束还不能置换。融资成本已经从去年同期的10.5%降低到了7.94%。

  这个国家宽松的货币政策、银行的资产荒、政府的推地节奏,再加上企业对规模的追逐,成就了这个地王,但是如今,被舆论之火炙烤的,只剩下闽系的野心。

  眼下融信的质疑,几乎在每个闽系房企崛起时都遇到过——泰禾的逆势崛起、旭辉的高周转、阳光城的高杠杆,本质上都依赖高额的债务。孙宏斌的融创也遇到过——2013年9月4日,当孙宏斌以7.3万元/平方米的价格拿下农展馆地块并破了全国单价地王记录时,同样被无穷的负面声音包裹。

  然而,这些当年看似激进的企业在2015年迎来了大丰收。他们重仓的上海、苏州、北京、南京和合肥成为了中国最火热的市场,成功让所有的质疑者闭嘴了。

  杭州对于融信,正如苏州之于旭辉,上海之于阳光城——2016年以来的房价暴涨,证明了融信的先见之明。1万元的拿地均价,3万元的销售均价,也让融信实现了业绩暴增。截止6月底,杭州的三个项目为融信带来了36亿元的销售额,超过总额的1/4。

  在业绩会上,欧宗洪宣布将年度销售目标从160亿元调整到240亿元,并宣称现金回笼保守估计也可以达到100亿元。

  在发布会的最后,这个拿了全国地王的男人留下了两句话。

  第一句是,我们的营业收入和有息负债这两个指标要向龙湖看齐——目前,龙湖的净负债率为62.7%,手握162.8亿元现金,被认为是最健康的房地产企业。

  第二句则是,我们已经完成了年度的买地计划,下半年基本上不会拿地了。

  以下为发布会现场融信高管的对话实录

  董事局主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪

  执行董事、副总裁林峻岭

  执行董事、首席财务官兼联席公司秘书曾飞燕

  融信上半年有300亿元的土地款,资金来源和风险怎么考虑?

  欧宗洪:今年所有拿的土地都是合作的,基本是五成。347亿元的土地款按权益比,我们的土地支付压力为不到200亿元,现在我们已经支付了65 亿元,接下来支付不到70亿元就可以。我们今年保守回笼100亿元,即使不用任何杠杆,也是可以承受的。我们请普华永道为我们做了资金的压力测试,即使把最坏的情况考虑进去,比如销售下降20%,到年底,充分考虑支出的情况下,现金流都不会少于80亿元。

  至于地价,楼面价平均10万元/平方米,扣除安置房楼面价大概11万元左右。这块土地有稀缺性,供应量非常少,是上海的核心地段,12年以来上海平均一年供应230万平方方。因为北京今年拍的都是四环、五环以外,如果北京二环拿出来拍一定是地王。

  融信给外界的印象是比较激进的。

  欧宗洪:融信一点都不激进,看一个企业激进不激进可以在指标上看出来,我们资产负债率基本与同行上市标杆企业接近,在合理范围,我们总的有息负债200多亿元,相比下,市场上规模相近的地产公司基本负债规模都比我司要大。

  融信的融资渠道有哪些?钱主要哪来的?

  欧宗洪:公司的融资渠道目前是非常简单的。我们的有息负债257亿元,在证券市场发债118亿元,剩下来100多亿元大部分是银行贷款开发贷。还有信托几十亿元。有息负债不算太多。结构相对简单。

  融信是怎么把负债率降下来的?

  曾飞燕:负债率降低主要原因是:第一,通过上市进行资本结构优化。第二,公司在项目层面进行轻资产合作,引入合作方资本投入,同时管控好该类项目的负债水平,进而降低整个公司负债水平。第三,公司物业结转利润沉淀进一步增厚公司权益。在适合时机下,也适当考虑了策略投资者的引入。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/



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