发债还债
1541%的净负债率、10万元/平方米的楼板价全国纪录，这两个数字让融信成为了房地产市场中最显眼的靶子。
对于旋涡中心的欧宗洪来说，融信的策略十分清晰：利用宽松的货币政策，全力在杭州上海的黄金地段拿地，然后通过合作开发减少风险，再用新债替换旧债。
上市之前的2015年，年营收41亿元的融信向上交所、深交所申请了110亿元的公司债额度，在上交所成功发行了65亿元公司债。2016年3月-7月，融信连发四笔私人债券，融资110亿元。宽松的货币政策让大量的资金进入，债务缠身的融信，看起来却丝毫没有压力。
按照曾飞燕的说法，融信正在进行大规模的债务置换。目前，100多亿元的非标准债券已经置换了大部分，剩下的接近40亿元因为协议的约束还不能置换。融资成本已经从去年同期的10.5%降低到了7.94%。
这个国家宽松的货币政策、银行的资产荒、政府的推地节奏，再加上企业对规模的追逐，成就了这个地王，但是如今，被舆论之火炙烤的，只剩下闽系的野心。
眼下融信的质疑，几乎在每个闽系房企崛起时都遇到过——泰禾的逆势崛起、旭辉的高周转、阳光城的高杠杆，本质上都依赖高额的债务。孙宏斌的融创也遇到过——2013年9月4日，当孙宏斌以7.3万元/平方米的价格拿下农展馆地块并破了全国单价地王记录时，同样被无穷的负面声音包裹。
然而，这些当年看似激进的企业在2015年迎来了大丰收。他们重仓的上海、苏州、北京、南京和合肥成为了中国最火热的市场，成功让所有的质疑者闭嘴了。
杭州对于融信，正如苏州之于旭辉，上海之于阳光城——2016年以来的房价暴涨，证明了融信的先见之明。1万元的拿地均价，3万元的销售均价，也让融信实现了业绩暴增。截止6月底，杭州的三个项目为融信带来了36亿元的销售额，超过总额的1/4。
在业绩会上，欧宗洪宣布将年度销售目标从160亿元调整到240亿元，并宣称现金回笼保守估计也可以达到100亿元。
在发布会的最后，这个拿了全国地王的男人留下了两句话。
第一句是，我们的营业收入和有息负债这两个指标要向龙湖看齐——目前，龙湖的净负债率为62.7%，手握162.8亿元现金，被认为是最健康的房地产企业。
第二句则是，我们已经完成了年度的买地计划，下半年基本上不会拿地了。
以下为发布会现场融信高管的对话实录
董事局主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪
执行董事、副总裁林峻岭
执行董事、首席财务官兼联席公司秘书曾飞燕
融信上半年有300亿元的土地款，资金来源和风险怎么考虑？
欧宗洪：今年所有拿的土地都是合作的，基本是五成。347亿元的土地款按权益比，我们的土地支付压力为不到200亿元，现在我们已经支付了65 亿元，接下来支付不到70亿元就可以。我们今年保守回笼100亿元，即使不用任何杠杆，也是可以承受的。我们请普华永道为我们做了资金的压力测试，即使把最坏的情况考虑进去，比如销售下降20%，到年底，充分考虑支出的情况下，现金流都不会少于80亿元。
至于地价，楼面价平均10万元/平方米，扣除安置房楼面价大概11万元左右。这块土地有稀缺性，供应量非常少，是上海的核心地段，12年以来上海平均一年供应230万平方方。因为北京今年拍的都是四环、五环以外，如果北京二环拿出来拍一定是地王。
融信给外界的印象是比较激进的。
欧宗洪：融信一点都不激进，看一个企业激进不激进可以在指标上看出来，我们资产负债率基本与同行上市标杆企业接近，在合理范围，我们总的有息负债200多亿元，相比下，市场上规模相近的地产公司基本负债规模都比我司要大。
融信的融资渠道有哪些？钱主要哪来的？
欧宗洪：公司的融资渠道目前是非常简单的。我们的有息负债257亿元，在证券市场发债118亿元，剩下来100多亿元大部分是银行贷款开发贷。还有信托几十亿元。有息负债不算太多。结构相对简单。
融信是怎么把负债率降下来的？
曾飞燕：负债率降低主要原因是：第一，通过上市进行资本结构优化。第二，公司在项目层面进行轻资产合作，引入合作方资本投入，同时管控好该类项目的负债水平，进而降低整个公司负债水平。第三，公司物业结转利润沉淀进一步增厚公司权益。在适合时机下，也适当考虑了策略投资者的引入。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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