拿下中国地王的莆田男人:我账上还趴着140亿(图)

　　融信董事局主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪。图片来源：

　　文丨界面新闻记者 李一帆

　　一身浅色西服，身材精瘦，浓浓的莆田口音。

　　8月23日，融信中国(03301.HK)在香港发布了上市半年以来的业绩报告，其掌门人欧宗洪第一次出现在了公众面前。

　　第一次公开面对全国上百家媒体，做报告时欧宗洪有一丝紧张。但是在与媒体对话时，他会经常打断下属的发言，插入自己的意见，不经意间展示性格中凌厉的一面。

　　亲眼见证过上海静安区那块土地拍卖的人应该清楚融信的凶狠——当仁恒和中粮等竞拍者们慢慢地将价格从46亿元抬到90亿元后，拍卖师把加价的幅度从1000万元降低到了500万元，围观者开始等待落槌的那一刻。但是，到了100亿元的时候，融信突然杀出。它信心满满却缺乏耐心，多次以1亿元的幅度加价，而中粮联合体只能以500万元的加价勉强应对。

　　最后的结果大家都知道了。2016年8月17日，融信最终以110.1亿元的价格买下了3.1万平方米的土地(仅仅相当于4.4个标准足球场大小)，将中国的土地楼面价提升到10万元/平方米的级别，成为了全国的单价地王。

　　从那一刻开始，融信成为了舆论的最中心。

　　“别为我担心，我的账上还趴着140亿元”

　　欧宗洪首先要面对的是人们对融信负债的质疑。

　　即使上半年，融信的合约销售额达到了132亿元，已经超过了2015年全年的119亿元，但是相比起他们买地的花费，依然是小巫见大巫。

　　从2016年1月1日至8月23日，融信新增土地储备358万平方米，平均成本为13332元/平方米，如此算来，总金额达到477亿元。

　　对这一数字，欧宗洪连忙解释，“我们的拿地金并没有那么夸张。所有竞得土地都是合作开发，我们的权益金额实际上为198亿元。今年需要支付的金额为150亿元，现在我们已经支付了65亿元，而我们的账上还趴着140亿元。”

　　对于一个去年年销售刚过110亿元的公司来说，拥有140亿元现金不免让人惊叹。而这也是融信最为人诟病的地方——高净负债率。

　　净负债率是考验房企平衡术最有力的指标之一，它的计算方式为“净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产”。净负债率高说明企业的财务费用高，利润空间会被压缩;如果净负债率低，则表明企业不善于利用杠杆，有闲置资金。

　　1541%，这是融信2014年底净负债率的数字，这个数字远远超过中国所有的上市房企。到了2015年底，这个数字降到了247%，当时，被认为“像吃了药一样激进”的同行中国恒大，净负债率为93.4%。

　　现在，融信的这个数字降到了89.83%。有文章称，融信净负债率的大幅下降，是因为大幅调高所收购土地的估值，从而让净资产大增。

　　融信首席财务官曾飞燕否认了做高土地估值的说法，“从内地和香港准则来讲，香港对投资性物业会有评估，内地是没有的，大家可以看到，我们物业估值的增加只有900万元。如果要评估土地，1260万平方米评出来就是1000亿元的净资产，这样的话，融信的净负债率就是个位数。”

　　查阅融信2015年年报可以看到，确实，从2014年底到2015年底，资产总值增加了32亿元，负债总额减少了8亿元，因此让净资产总额增加了40亿元。

　　对此，曾飞燕解释道，有多种办法可以增加净资产。融信通过上市进行资本结构优化、在项目层面引入合作方资本投入，同时，公司物业结转利润沉淀进一步增厚了公司权益。

　　欧宗洪坦言，他并不重视净负债率的高低，他只关注两个指标：营业收入和有息负债。“负债率可以通过财务手段调节，比如拿地的时候不并表，在卖的时候并表，可以把负债率降下来。”

　　他向记者透露，目前融信的有息负债为257亿元。

　　257亿元，是融信2015年合约销售额的2.15倍，年营业收入的3.5倍。但是，在欧宗洪看来，这完全没有压力——融信的短期借款比例已经从2015年的49%降低到了目前的30%。“下半年，我只需要还20亿元，因为我去年一年没有拿地，今天到期的贷款，大部分都提前还了。”

　　按照他们的说法，8月拿的110亿元地王不会造成资金压力。融信透露，已经与一个房企达成协议，各自出资一半开发地王。界面新闻记者了解到，融信选定的合作方是万科。而一位熟悉闽系房企的人士告诉界面新闻记者，融信的那部分土地款不一定是自己出，一部分由金融机构以债权和股权的形式出资。

　　曾飞燕说，“我们请普华永道为我们做了资金的压力测试，即使把最坏的情况考虑进去，到年底现金流都不会少于80亿元。”加拿大华人网 http://www.sinoca.com/