上海发布“史上最严”楼市新政 限购已超北京(图)

　　上海市政府今天上午10点召开新闻发布会，公布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，自今日起实施。意见提出：

　　从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。

　　从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限(由累计缴满两年)调整为连续缴满五年(注：补缴不行)。

　　严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。

　　将加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。将严肃查处房地产违法违规行为。

　　分析人士称，非沪籍人士限购政策调整超出预期，对增量刚性需求影响较大。传闻的限制贷款利率并未落地，预计置换需求加剧通过出售房产实现，投资性需求料受影响。上海超过北京成为全国限购最严的城市，总体看楼市新政影响偏中性。

　　意见具体内容为：

　　上海将从严执行住房限购政策，提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所有税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为 自购房之日前连续缴纳满5年及以上。(注：一财记者提问称非户籍人口缴纳个人所得税或社保的年限从2年调整为5年，是否可以补缴?答：个税补缴和社保补 缴，都不行。因为是系统里确认的，要连续5年。)

　　对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金，若违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

　　央行上海总部调查统计研究部主任王振营表示，根据今日发布的上海房地产新政，今后上海居民如果拥有一套房，在购买二套房的时候，不管第一套的贷款结清与否，都将按照第二套标准缴纳首付款。

　　上海超过北京 成全国最严限购城市

　　业内人士表示，这意味着上海的限购已经超过北京，因为上海要求购房者需要已婚。易居中国执行总裁丁祖昱称，“非沪籍人士限购政策一旦执行，上海将超过北京成为全国限购最严的城市，毕竟北京的满5年社保对于是否已婚没有要求。”

　　中信建投房地产小组陈慎、刘璐等点评上海楼市新政称，非沪籍人士限购政策调整超出预期，对增量刚性需求影响较大。预计楼市新政影响偏中性。

　　文件中并未看到此前传闻的限制贷款利率的细则，意味着通过置换来实现杠杆切换与此前保持一致，预计去年以来主流的置换需求仍将在今年延续。

　　去年上海楼市成交比重中总价400万以上住房占到40%以上，非普通住房比重较大。新政落地后，投资性需求预计受到影响，而改善型需求可能会加剧通过出售在手房屋来实现。

　　从上海、深圳政策思路看，上海从严提高了购房门槛，而深圳管控思路以信贷端为主。整体而言一线城市尤其上海、深圳当前确实存在一定泡沫，政策出台在情理之中，同时政策影响预计偏中性，可能会在短期内影响其他一二线城市的预期。

　　中金房地产宁静鞭团队预计，上海新房成交将在未来三个月走弱、由“疯牛”变“震荡”，一线城市房价或短期见顶，郊区楼盘影响更大。

　　1、外地限购升级对成交有5%-10%的小幅负面影响：房价方面，刚需置业为主的郊区性楼盘受影响更大

　　2、二套房首付提升影响改善需求(估计占总成交比重也在5%-10%)。考虑到“卖一买一”的置换改善需求大约占市场总成交的50%左右，此次二套房收紧预计也将影响占总成交5%~10%左右的改善需求释放加拿大华人网 http://www.sinoca.com/