原来如此!股市杠杆爆了 中国房地产飙到10倍杠杆

　　杠杆隐蔽，但仍是一把双刃剑！

　　和A股市场一样，房地产市场的杠杆化内核进一步被强化，随着诸如“上海房东一天跳价次”的新闻刺激神经，短期房价加速上涨，而这进一步刺激首付款融资和个人按揭贷款的规模增长，这也就是我们所看到2015年2.5万亿房贷的大跃进。

　　给我一个杠杆，我可以撬起地球。但别忘了，融资盘具有天然的脆弱性。股市中是这样，房地产市场中也是这样，只不过房地产市场贷款比较隐蔽些，不如股市中每天都公布融资融券数据，房市中每个季度才公布。但这种隐蔽性其实加大了泡沫破裂的成本，一旦潮水退去，发现在裸泳的被击杀的速度会很快。

　　另外，融资盘存在强平机制，虽然房市中不如股市HOMS系统中那么手起刀落就强平了，但金融中介砍仓也不会犹豫的，这就是为何2011年温州出现了很多房屋被法院查封的案子了。

　　简而言之，杠杆成为市场波动的放大器，在上涨的市场阶段，融资买入推动了股价和房价的的进一步上涨，而这又刺激着融资买入的动力，但当市场下跌模式开启时，融资盘平仓和房价下跌则形成了负反馈。

　　市场急促崩溃情形从来不少见，A股不用说了，期货市场更是常见，如2011年5月初的白银市场崩盘，一则本.拉登被美军击毙的新闻被发酵成美元王者归来，引发了白银期货连续暴跌数日，类似的还有2013年4月12日黄金市场崩盘。

　　延伸阅读：从日本楼市泡沫说开去——再论一线城市房价问题

　　1、上个世纪90年代日本楼市泡沫最疯狂的时候东京房价到底有多贵？

　　很多人都知道上个世纪90年代日本楼市和股市出过一次大泡沫，很多也听说过“东京的地价可以买下整个美国”的故事。但是，90年代日本房地产最疯狂的时候，东京的普通住宅到底有多贵呢?

　　1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈(相当于北京)的人均年收入为694.1万日元，(相当于今天人民币39万元)。

　　使用面积75平方米(折合建筑面积约为100平方米，精装修)的中高层住宅(相当于中国的商品房)，距离圈十公里以内(大概相当于北京5环以内)的均价为39万*18.7=729万元，折合7.29万元/平方米。

　　距离圈20~30公里均价(相当于北京5环~6环均价)为39万*8.95=3.65万元/平方米。

　　要知道这可是在日本经济最鼎盛的时代，人均收入达到39万人民币，最疯狂时期创造的房价最高值，此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅70%，直到现在，26年以后，东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。

　　回头看我们的一线城市，人均收入仅为当初东京的1/3~1/5，可房价基本上已经与东京房价泡沫鼎盛时期接轨，那么未来一线城市房价继续飙升的空间和动力在哪里?东京房价泡沫破灭后跌了70%，我们的一线城市呢?

　　2、人口净流入房价就不会跌？

　　现在人们看多一线房价看空三四线房价的一个最主要理由就是一线城市人口净流入而三四线城市人口在净流出，潜台词就是说只要人口在净流入，那么房价就只会涨不会跌。

　　事实真的这样吗?日本总务省发表的《人口移动报告》表明，2014年日本首都圈(东京都及周边三县)的流入减去流出的净流入人口为109408人，比上年增长12884人，连续19年增加。

　　可即使这样，依然不能阻止东京房价从最高点暴跌70%，至今依旧打5折的命运。

　　可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由，当泡沫积累到一定程度开始破裂的时候，所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。这个道理和股市泡沫破灭时是一样的。

　　3、一线城市涨的多跌的少？

　　六大一线城市住宅地价指数90年到15年下跌75%，同期除六大一线城市外地价指数下跌47%，一线城市跌幅远高于二三四线城市。

　　这个道理其实不难理解，因为下跌之前一线城市的累计涨幅远高于非一线城市，因此跌起来的时候也就更多。这和股市道理是一样的，估值越高，泡沫越大，熊市时跌起来就越狠。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/