警惕中国楼市明日危机:一因素致房价不会大涨(图)

　　不能改变产业结构、增进就业和收入、扩大中等收入人群的数量，外加相对不稳定的经济条件，决定了整体购买能力有限。同时我国住宅库存仍在增加，特别是存量住房也加入市场供应，导致新建商品住宅去库存难度大为增加。

　　同时，由于房价高企，投资房产获利比以往更难，投资客选择其他渠道投资的意愿更高，以自住客支撑的楼市价格只能以稳为主。由此可见，无论是不断放松的政策，还是市场营造出回暖的气氛，若降低购房成本方面没有大的变化的话，楼市向上的脚步迈起来都不会太轻松。

　　第三是人口。本轮部分二三城市楼市的回暖，呈现出与过去不同的新特征。

　　睿信管理咨询总裁薛迥文指出，长三角、珠三角周边的不少二三线城市共同面临的问题是，由于当地产业转型升级不成功，高端人才流向一线城市，中低端人口返乡，人口流失问题逐年加剧，致使这些二三线城市楼市后继增长乏力。

　　中原地产近期发布的一份研究报告认为，结合人口发展趋势及结婚登记数据，2013年成为首置刚需最高点，随后十年时间首置需求将持续萎缩。

　　“改善性需求释放是政策放开的结果，只能短期提升成交量，但这无法改变刚需持续缩减的趋势。”薛迥文说，现在大多数二三线城市面临的问题是“后继无人”，一个是因为人口结构发生了变化，另一个是人口增量在减少。

　　陕西、湖南长沙等多个省市统计局发布的2014年报告均称，当地正面临城市常住人口增加趋慢、老龄化进程进一步加快、人口红利消失、劳动力不足的问题。

　　以婚龄人口为例，第六次全国人口普查数据显示，中国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。

　　“限购限贷放开后，之前被压抑的需求释放了，促使杭州成交量回升。”某专家称，只要成交量起来，投资需求也会随之带动起来。但浙江省各城市普遍问题是新增人口不足，核心产业如外贸一直在下滑，创富主体不是新兴科技产业。

　　“比如宁波本地人购房之前几年被严重透支，而外来人口有限，就存在购买乏力问题。”高院生指出。

　　国泰君安分析师认为，从2014年起，房地产长周期拐点已到，市场短期回暖难改行业长期下滑趋势。

　　东莞本地一位不愿具名的房地产业内人士担忧，在政策刺激下，很多地区的投资性需求再次释放，掩盖了人口危机问题，改善性需求在集中释放后，市场需求后继不足，真担心这是市场最后一次疯狂。

　　一旦宽松的货币政策以及股市财富效应退潮，楼市又将是一地鸡毛。

　　第四是土地出让金。地产数据显示，2015年北京土地市场出现了供应明显减少的现象。分析师分析指出：从土地成交情况来看2015年北京土地平均楼面价上涨了26%，但是因为供应量的明显减少，北京总的土地出让金在6月25日前只有648.22亿元。

　　数据显示，2014年上半年，北京的土地出让金达1115.2亿元，以此计算，2015年上半年同比2014年上半年下降41.87%。

　　亚豪机构数据统计也显示，截至6月24日，北京土地市场仅实现土地成交34宗，比去年同期减少了55宗，这也是近8年来土地成交宗数最少的一年。更多相关信息请查阅中国报告大厅发布的土地行业市场调查分析报告。

　　分析认为，土地市场成交低迷最直接的原因来自于供地不利，在北京商品住宅成交与供应均回暖的背景下，土地供应不足使得土地市场并未跟随住宅市场同期回暖。

　　根据国土资源部土地勘测规划院院长助理张晓玲在本月初的表态，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。

　　不少业内人士认为，这也将意味着未来一二线城市的土地资源将进一步稀缺，新增土地供应的减少会让房企所面临的竞争更为激烈，拿地成本也将进一步提高。

　　据统计数据显示，6月以来，一二线城市土地市场的火爆程度就超过了前5月，一线城市已经成交11宗住宅用地，合计成交额高达248亿元，平均楼面价也达到了1.68万元/平方米的年内峰值。

　　“2015年，标杆房企集中一二线拿地，合计一二线城市购入土地金额高达1342亿元，占所有土地支出的90.1%，创造了历史最高纪录。”张大伟分析认为，最近市场升温之后，一二线土地一出现供应，房企就积极争抢，地王依然频频出现，体现了房企对一二线市场的看多情绪。

　　在住宅市场供不应求时期，土地出让、住宅库存消化和房价上涨几乎处于相互促进的关系;但在市场供过于求时，若住宅库存消化好于预期导致房价上涨，则地方政府土地出让意愿显著增强，从而导致住宅库存量再次上涨，对于房价回暖形成反向制约。

　　综上，房价难上涨，须警惕下行趋势之后的明日危机。因此，已经持有大量房地产的投资者，需要适当减持，尤其是减持那些小户型、低租金收益的、年代久远的房产。莫让舆论误导了投资方向，毕竟暴涨难期，是到了“砖头换纸”的时候了。