警惕中国楼市明日危机:一因素致房价不会大涨(图)

　　中国楼市毕竟暴涨难期，是到了“砖头换纸”的时候了，投资者需警惕楼市的“明日危机”。

　　由于最近的楼市宽松政策，一线城市的房地产市场已经出现了复苏。

　　不少业内人士预计，6月份随着传统销售旺季的到来，以及政策面的持续宽松、信贷支持力度的加强、股市资金的逐步回流，一线楼市的火爆或将持续。

　　国家统计局18日公布数据显示，5月份70个大中城市新房和二手房价格环比上涨的城市分别有20个和37个，分别比上月增加了2个和9个; 下降的城市分别有43个和28个，分别比上月减少了5个和6个。

　　具体而言，北京、上海、广州、深圳5月份的房地产交易量累计分别同比上升9.0%、3.0%、14.8%和43.6%。

　　初步测算，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分 点，二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。这是自去年6月份下跌以来，环比价格迎来第二个月回升。

　　链家地产市场研究部李巧玲认为，自2014年 “9.30”以来，一系列降息、降准以及二套首付比例调整的等利好政策不断发酵，推动需求与预期回归。地方政府也为刺激购房需求而采取了不少降低购房门槛的政策。这些都为行业复苏输送了最有效的动力。

　　然而，说房价回暖为时尚早，投资者需警惕楼市的“明日危机”。

　　首先，国内楼市整体分化仍在加剧。

　　“5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致，城市间分化加剧。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出。

　　自“330新政”出台及5月再次降息以来，政策效应在楼市得到了明显的体现，包括上海、北京深圳在内的一线城市均现量价齐升行情。

　　数据显示，5月份，北京、上 海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价格环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%。这其中，深圳涨幅最高，新房和二手房涨幅分别达到 6.7%和6.3%，分别比上月扩大4.9和3.9个百分点。

　　在一线城市全线反弹之时，大部分三线城市房价仍然下降。对此，李巧玲分析称，一线城市房地产市场需求量庞大，利好政策接连推出后，市场成交受到明显拉动，在成交量大幅增加的作用下，房价也开始出现一定程度的上涨。

　　对于5月的一线城市房价数据，易居房地产研究院副院长杨红旭分析称，深圳房价领涨全国，反弹力度最大;上海仅次于深圳，新房住宅和二手房市场均表现强劲;广州则更加积极地去库存，存销比走低;而北京各项指标则表现相对平稳。

　　与一线城市不同的是，受制于不少二线城市及绝大部分三四线城市有限的需求水平和高企的库存状况，限购放松对于这些城市楼市的提振作用并不明显。

　　虽然楼市在回暖，但城市间分化正在扩大。统计局称，5月份，二线城市房价整体较为稳定，但大部分三线城市房价仍然下降，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，开发商甚至采取“以价换量”的手段促进销售。

　　也就是说，舆论以一线城市的情况概论楼市，显然是偏颇的，更多城市的房产还不足以具备投资的条件。

　　融创中国董事局主席孙宏斌坦言对楼市前景感到不太乐观，他承认自己虽然是房地产开发商，但近两三年来从来不看好房地产市场。

　　孙宏斌不看好房地产市场的直觉，是因为他认为当一个经济体经济下滑压力很大的时候，大宗资产的价格在下跌的时候，股市和楼市还特别好，是不正常的。

　　“为什么现在国内的股市和楼市都很好呢?那是因为它是一个赌场。”孙宏斌说，“所以这些年我一直是不看好房地产市场的，在经济下滑压力很大的时候，房地产市场不可能一枝独秀，当然股市也不可能。”

　　其次是刚需。刚需一直存在，毕竟住房是人们生产的基本要求;然而没有收入支撑，刚需是否能转换为购买力，那就另当别论了。在多重政策的刺激下，本轮住宅需求集中释放是过去一段时间需求积累的结果。

　　很多成交，实际上都是半年前，甚至一年前房产销售顾问开始跟踪，直到借助“新政”助推实现的。

　　然而，未来的不确定性在于，收入水平并不能有效地支持住宅需求，从而导致国内房产市场在本轮刚需释放之后的增长动力不足。

　　目前市场成交的主要购买力是“刚需”买家和“刚需改善客”，尤其是市场供应以三房以上的大户型居多，对改善型买家的渴求更大。

　　以目前中心区一套三房来看，价格至少在250万元左右，虽然近期一系列政策放松了首付比例，降低了贷款利率，但总房价高企仍是最大的购房压力。

　　而且改善型买家年龄多以三四十岁或以上为主，不少人贷款年限不能超过25年，虽能拿出首付款，但月供常常达到万元以上，对不少人而言还是压力不小。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/