如何用50万美元投资房地产 换取美国“绿卡”(图)

　　苏富比[微博]国际地产尼基·菲尔德（Nikki Field）团队亚洲部门的负责人丹尼尔·张（Daniel Chang）说，林先生与赖先生是这个方案中的典型投资者。“中产阶级与中上层阶级的中国人已经做好了准备，很多人是为子女而申请的，”张先生说。“这个方案不是为非常富有的中国人准备的，因为非常富有的人不想在美国纳税。”他说，最富的中国人更愿意在香港和新加坡等税收较低的地方取得合法居留权，并且尽量利用美国的10年期旅游签证。

　　对于开发商来说，找到可以证明自己的50万美元投资属于合法所得，并符合移民官要求的中产阶级投资者，有时也很棘手。

　　“最困难的是证明资金来源，”赖先生说。作为制造商，他从若干不同来源获得收入，“证明这些钱都是合法的，并且提供合适的纪录，还挺麻烦的。”

　　寻找投资者是一项竞争激烈的生意。开发者通常会雇佣中国的所谓移民中介，利用他们的关系网来寻觅投资者。

　　为了寻找投资者，开发商也会去做巡回宣传，主要是去中国。他们的展示有的沉闷，有的花哨。“有一场展示是用跳舞表演和灯光秀开场的，”罗森伯格与艾斯蒂斯（Rosenberg & Estis）法律事务所的合伙人加里·M·罗森伯格（Gary M. Rosenberg）说，该事务所代表的是德斯特集团（Durst Organization）。

　　德斯特公司目前正在纽约西57街开发一栋名为Via的租赁建筑，资金中的二亿美元来自外国投资者；德斯特在Americas大道855街开发的混合型项目也获得了外国投资者的8000万美元；两个项目中的外国投资约占全部成本的25%。罗森伯格说，为这些项目所做的巡回宣传中也包括主持人互动小游戏和奖品。“前100个签名承诺投资50万美元的人可以获得iPad作为奖品，”他说。

　　开发商对签证方案态度十分积极，因为它比许多其他融资渠道更便宜。很大一部分原因是，参与者更关注获得绿卡，因此愿意接收更少的投资回报，一般来说回报低于1%。

　　“这是一种很好的融资机制，”维克托集团（Victor Group）商业开发部副总裁阿萨夫·舒斯特（Asaf Shuster）说，该集团从180名外国投资者手上募集了9000万美元，用于兴建第五大道281号，这是一栋60层的公寓楼。这个项目的总预算大约在 4亿美元，“为了兴建这样大的项目，需要大量资产与大量融资，”舒斯特说。

　　之前没有这个签证方案的时候，公司会申请贷款，付12%左右的利息，“但是EB-5方案的利息只有5%，”他说。此外开发商要向索费颇高的移民中介支付费用，还要支付法律费用等其他款项，芬克尔斯坦说，他为维克托集团在第五大街281号的项目提供咨询。

　　这个方案对外国投资者和开发商来说都是明智的，但也确实发生了几起详细记录在案的造假案，主要是开发商对投资者进行虚假宣传，最后没能完成项目。传统商业银行会密切关注建设计划，随着项目的进行陆续发放资金，而EB-5的投资者要一次性付出资金，所以开发商可以在项目完成之前就花掉这些钱，最后可能以亏空告终。

　　目前，纽约市的EB-5方案还没有发生过一起重大问题，但这仅仅是时间问题而已。“项目完成通常需要五年，很多项目都是从2011年开始的，所以现在预测哪些项目会失败还为时过早，”苏富比的张先生说。“但我目前觉得有些项目很危险，有些项目状态并不好。”

　　另外有人批评这个方案缺乏透明度和远见。甚至方案的支持者们也在呼吁对之进行改进。

　　“我们希望进一步增进跨部门合作，”“投资在美国”的执行主管彼得·D·约瑟夫（Peter D. Joseph）说。举例来说，该公司希望国土安全部下属的美国公民及移民服务局，也就是运行这项方案的机构，能够与其他政府委员会和部门加强合作。商务公司也希望能够加大美国公民及移民服务局驳回投资者的权限，希望项目的监管者能够支持投资者进行更多考察。

　　“建造透明的市场还有很多工作要做，我们会继续努力进行改善，”约瑟夫说。

　　目前地点问题是重点关注的对象。接受该方案投资的项目本来应当建立在失业率高的地方，但目前却主要建立在中城、切尔西和翠贝卡等繁华地带。因为该方案允许开发商把该项目附近的人口情况也包括进去。举例来说，布鲁克林太平园花园位于富裕的布鲁克林上流社会住宅区边界，但它之所以能够被允许得到该方案的投资，主要是由于附近王冠高地和贝德福德-史岱文森的大量失业人口。

　　今年9月，这项签证方案将作出部分修订，议会将处理其中的部分问题，一万张签证限额的迅速满额问题也在其中。“这个问题会得到解决，它们会同其他签证方案配额进行重组，让人们更方便地得到签证，”专门处理签证问题的律师莫娜·沙（Mona Shah）说。

　　此外这也是抬高50万美元投资的门槛的良机，“投资在美国”支持这一举措，此外也支持限制开发商使用临近地区的人口数据。停止这一不公正的地区划分会对纽约产生重大影响，比如曼哈顿就没有什么地方能够凑到满足该方案所需的足够多的失业人口。

　　与此同时，“市场仍然非常疯狂无序，”律师兼City Connections公司的合作地产经纪人陈敏（Min Chan，音译）说。这家证券经纪公司正在申请帮助开发者通过该项签证方案获取资金的资质，它也是首批申请相关资质的证券经纪公司之一。“有很多搞这行的人根本不知道自己在干什么。这非常复杂，有很多细节需要关注。”

　　“但这仍然是值得的，因为它创造了就业机会，也给了人们实现美国梦的机会。”

　　翻译：董楠