刺激比2008年大一倍 房价暴涨征兆已被挑破?(图)

　　在中国经济放缓的大背景下，楼市也没有明确的答案，也面临很多不确定性。这种不确定，是令外资最担心的事情。

　　事实上，为稳定楼市，中国决策层在下一盘很大的棋，MBS就是一个例子。

　　去年9月30日，中国央行、银监会首次出台通知，鼓励银行发行MBS。5月15日，中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告，MBS来势汹汹，有业内人士也把它称作引爆楼市热度的核弹头!

　　MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体(pool)，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。

　　因此，MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。

　　例如，有人两年首付30万买了一套100万的房子，基准利率借贷25年，利息约70万，本息合计140万,两年还款本金6万，利息6万，房子目前市值150万。这时银行把房子剩余按揭贷款64万打包成债券通过券商以低于房贷利率的收益率发行。

　　券商认为评估市值150万，抵押借款仅64万，抵押品价值充足，评级为AAA，发行利率取下限5%发行。这样银行顺利地拿回了所有贷款本金，将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定的息差(房贷利率-MBS利率-发行费率)。

　　从海外市场来看，MBS是资产证券化产品的绝对主力，截至2014年上半年，美国按揭贷款余额为13.3万亿元，其中MBS余额达到7.7万亿元，占比57.9%。

　　某四大会计事务所参与过MBS业务的人士说，MBS业务从理论上，可以给银行带来几个好处：

　　一是将个贷转移至表外，减少负债，增加现金流;二是赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费;三是降低了过去银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。

　　目前中国房屋贷款按揭余额约20万亿，其中超过3年期的约占90%。MBS开闸，银行只需将这部分贷款余额的优良部分拿出来进行证券化发行，其发行规模理论上可超过10万亿。

　　这将给中国房地产市场带来史无前例的变化，这就是房地产市场的金融化，房屋不再仅仅是居住品，同时变成了可以流通的金融产品。这大大增强这个行业的金融流动性，提高其金融效率，大大降低这个行业的资金成本。

　　银行通过MBS可以累积重新获得超过10万亿的流动性，获得这部分流动性以后又可以再次进行房屋抵押放贷，再做成MBS,再放贷，如此循环，稳赚利差，乐此不彼。

　　不难看出，MBS对于房地产业和银行业来说都会产生巨大的影响。银行拥有这个超级核武以后，其房屋抵押贷款的积极性将史无前例的提高，而全社会的闲置资金将会高效持续的流入MBS市场。

　　当房地产行业的资金成本因为MBS提升的金融流动性而降低的时候，其效应将逐步传导到与之相关的几十个实体行业，从而降低整个中国经济的资金成本，不仅促进实体经济的发展，而且会进一步促进MBS的发行，形成正反馈效应。

　　中国中心城市未来的城镇化道路将进一步加速，房地产行以及房地产金融衍生品行业极有可能迎来一个黄金十年。

　　但必须注意到，MBS产生和发展是一个非常复杂的过程，没有经过科学论证的顶层设计，没有一套缜密详细的实施方案，只能导致MBS走样，最终酿造金融风险。

　　目前，房地产风险已经凸显出来，金融市场上高收益替代产品不少，MBS若市场定价过高，风险就显而易见，金融机构盈利空间小;如果定价过低，根本没有吸引力。

　　如果MBS仅限于在银行间市场交易的话，可能出现的另一个问题是，银行之间达成一个相互购买对方产品的默契，以将贷款资产挪腾到表外，逃避信贷监管。

　　同时，MBS发育成熟的一个前提是利率完全市场化。美国的住房抵押贷款证券化，是在完成利率市场化之后快速发展起来的。中国在利率完全市场化之前，MBS发展的空间将是十分有限的。

　　中国央行此时推出MBS给出的一个导向是，力推房地产金融化。而最容易投机炒作的房地产行业过度金融化，带来的最大问题就是迅速推高金融风险，最终身不由己地被推向金融危机轨道。

　　所以，MBS的威力虽大，但要在短期内爆发不太现实，利率环境、政策支持、市场监管能否到位，将成为能否引爆这颗核弹的关键。