中国两大投资惊现危机!国民财富进入了危险期(图)

　　可以说，楼市也着实火了一把，但对于未来楼市房价预测，商业见地网专栏作家刘光宇此前称，房价都会因为楼市回暖而上演上涨大戏，而这种更多来自开发商的信心，对于该不该涨那是另一回事。

　　目前的成交回暖一定会诱使开发商得意的涨价，但作为购房者不能不明白，如今楼市成交回暖甚至暴涨究竟是什么原因？这种所谓的暴涨究竟能持续多久？

　　此前媒体报道说，一季度北京顶级豪宅成交暴涨，实际上就是一出乌龙大戏。不知道暴涨的底气何来？数据何来？

　　后来发现原来是一个盘古大观积累多年的集中成交造成总量激增，而总量中这一个项目就占去了大部分。这种如此没水平的数据分析居然堂而皇之的被各大开发商引用，就可见其中有多少奥妙了。

　　报道称一线城市成交回暖特别像北京成交上涨9成。

　　首先，这在很大程度上是炒作炒作还是炒作。楼市成交低迷良久，开发商需要这样的好时机，甚至包括媒体自身也需要，如果久旱逢甘霖，好不容易一场及时雨一定要好好的祭祀一番，大肆宣扬。实际上，其本身对购房者的指导意义不大，更多的是误导。

　　其次，在一系列政策利好刺激下，市场必须得回暖，否则就像以前任志强说的，如果刺激无效，那么就会接着刺激，虽然现在不讲究宏观调控了，但是一些微刺激对刚需人群来讲还是很有用的，只是现在微刺激对刚需还不是太给力。

　　再次，因为楼市即将迎来传统的“红五月”，在前一个月开发商就已经开始大搞优惠促销活动，以价换量，加大去化力度，展开激烈争夺战，市场回暖也就在情理之中了。

　　不说别的原因，仅仅因为这几点，市场绝对会迎来一个小的回暖周期，至于持续时间多长，还要有待进一步观察。

　　刘光宇指出，必须看到的是，影响中国楼市的因素比较复杂，一些货币政策或刺激政策甚至其他限制性政策固然对楼市回暖有直接影响，但并不是解决楼市症结的“万灵药”，影响楼市趋势的根本还是供求关系。

　　国际货币基金组织近日公布了一份研究报告。结论是，中国未来住房年销售率为4.3%，当前中国住房的去库存化要花上6年的时间。

　　报告还指出，当前中国房地产市场的空置面积估计达10亿平方米，空置率比例在20%以上，而按国际惯例正常合理的水平在5%-10%。

　　10亿平方米空置的住房相当于当前中国一年的住房销售总面积，而且超过一半以上在三线以下的城市。

　　就目前的情况来看，尽管一些一二线城市的住房销售有所回升，房地产市场看上去有所好转。

　　但实际上，如果国内住房市场没有经过真正的周期性调整，特别是没有经过房价下行的调整，并让住房消费需求释放出来，那么中国房地产市场的风险不仅没有减少反而在增加。

　　尽管政府一系列的救市政策主要是让已经持有住房的居民进入市场，但这些住房需求基本上是投资需求而不是消费需求（一套住房都可用于投资，两套以上的住房用于投资更是易如反掌）。

　　投资者进入，过高的房价就不会调整。这时除了投资需求者有能力进入之外，住房消费需求者有能力进入市场的是十分有限的。

　　还有，如果高房价下出现住房销售增长，房地产开发商的暴利仍然存在，那么这些地方的住房新供给还会增加，而不是会减少。因为房地产开发商又会大举拿地进入市场，增加供给。

　　同时，少数一二线城市的住房销售增长及房价上涨，很快就会传染到三四城市的市场，从而使得三四线城市的住房市场的调整也开始出现停滞或僵持，这些城市市场的风险将增加。

　　西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出,我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。

　　据此估算,全国城镇空置房为4898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

　　据万科、雅居乐等大型房企高管证实,目前其开发的中高端楼盘空置率“相对较高”,“尤以三四线城市和一些北方城市为甚”,鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市的新区人烟稀少。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩,已是不争的事实。

　　即使是在楼市火爆的上海,已交付使用4年的青浦区某高端楼盘,其空置率也高达20%。随机走访的几个市内及郊区的楼盘发现,刚需住房的入住率一般在80%-90%以上;而位于市中心区的中高端楼盘、郊区别墅区的空置率普遍较高。

　　空置率说明了啥?看一下欧美国家的数据。据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据,美国住房空置率长期保持在较低水平。

　　“即使美国楼市最差的2007-2008年,租房空置率最高时候也就达到10.7%,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%。”

　　显然,一些城市的空置率是高于国际平均水平的。IMF给中国楼市的分析就是:2014年以前开工建设率太高,房地产开工率远高于销售率。

　　事实证明，楼市已经从过去的“黄金时代”进入到当前的“白银时代”，房价不再有可能会重现往日大幅飙涨的情形。

　　资深财经经士刘磊称，从国内楼市的历史看，当第一批投资者赚的钵盆满盈，退出市场时，很多人才刚刚反应过来这是一块可以赚钱的“宝地”；然而庞大的市场容量，让慢了半拍、甚至慢了几拍的人进入楼市后，仍然有利润。这样的投资机遇恐怕以后很难再出现了。

　　十年前进入楼市的投资者，在市场上升阶段，买房就能赚钱，赚多赚少只是看自己什么时候想卖出而已；当楼市进入平稳增长，或者有涨有跌的发展周期时，没有“预期”，就会被“赌徒”心态牵着走，总想着接下来会有更高的市值，从而错失最佳的利润期。

　　“预期”还有另外一个层面的意思，就是“止损”，当下行趋势明显时，就应该及时的出手，对“预期”中能够承受的损失做好心理准备。要知道，利润最大化的卖出点只有一个，想在这个点实现交易几乎是不可能的。

　　所以说，对“预期”的管理，最终决定了投资者能否获得相关收益，也决定了能否应对相关风险。

　　而没有“预期”是可怕的，就像一个人既不知道生活的方向，又无法应对生活的变故，抵御失败时的心理打击。在资产竞争当中，最先被淘汰的肯定是这部分人。

　　做投资有时需要运气，但绝不能变成赌徒。始终不要忘记：不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。反观国内的房产投资者们，大家都在把所有的资产集中在单一货币（人民币）、单一地区（熟悉的城市范围内）、单一的收入（仅仅是租金收入）、单一的金融体系、单一政策下的房地产，这种集中的本身就是风险。

　　综上所述，股票市场也好，房地产投资也罢，之前随意购买和投资的时代已经一去不复返。