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房贷新政组合拳引爆大城市:上海楼市交易谈到凌晨

www.sinoca.com 2015-04-07  第一财经日报


  五城记:3·30新政冲击波

  编者按

  二套房商贷首付比例下调至40%、公积金贷款首付下调至30%,满两年的住房入市交易免征营业税……3·30新政组合拳直指楼市改善型置业,北上广深等一线城市、杭州武汉等重点二线城市的二手房市场迅速引爆。

  与此同时,不少开发商加入借3·30新政东风的行列,但各地反应不一。正如业内对3·30新政的判断:一线城市和部分重点二线城市楼市将受惠更多,而大部分二线、三四线城市将在高库存压力下,难以借政策利好改变供需失衡状况。

  上海:股市撤资买房 交易谈判到凌晨

  罗韬

  [ 德佑链家给记者的数据显示,清明假期三天上海成交一手商品房486套,在近五年清明假期中仅次于2013年的清明假期 ]

  这一个清明节显然让在虹口工作的宗冠军有一点措手不及,作为德佑链家虹口A组分行经理的他每年清明假期都会“加班”,但是今年他在这个假期却只剩下了上班。

  4月5日,《第一财经日报》记者见到宗冠军时他正在给客户查询房源信息。“来看房的客户超乎预料。”

  整个清明假期,宗冠军和他的团队都在进行买卖房屋的“撮合”。“我们团队每天7点左右就要去公司,开始整理房源为客户带看做好准备和安排,而我们最近每天都凌晨2点才到家,因为每晚都有客户谈判到凌晨才完成交易。”宗冠军坦言道。

  交易谈判到凌晨

  本报记者从多个渠道采访获悉,上海很多二手房业主报价分别上涨20万~30万不等。

  这些敢率先调价的二手房大多是指买房时间超过2年但不满5年的房子,涨价完全得益于“3·30新政”:满两年不足五年的房子入市交易时免征营业税。而在之前,这类房子交易时必须缴纳5.5%的营业税,若是一套500万的房子,则需要缴27.5万营业税。

  李先生已经看了半年的房子,一直在犹豫在哪里买房子。在银行工作的李先生目前有一套价值300万左右的房子,准备购置一套500万左右的房屋改善住房条件。而在“3·30新政”出台的第二天,也就是3月31日,李先生就向单位请假去看房, 担心房子后面会出现跳价,在当天夜间就约房东交定金准备签约购房。

  “从早到晚都在带客户看房,清明节我们团队无人休息,进入4月以来我们就都是这个状态。”宗冠军告诉记者。

  也有二手房客户为了即刻买房签下“神奇”合约。位于虹口区的一套750万住宅,客户为了马上签约承诺3个月之内完成过户,并承诺每拖延一个月愿意赔偿违约金5万元。而这个购房者本身已经有两套房,在限购的范围内,这意味着该客户还需要在近期立刻处理掉至少一套房子。

  卖股票来买房

  3·30新政后的48个小时,上海融创绿城的项目就销售超过了5个亿。

  “我们很多客户都是卖掉股票然后来买房,在和他们的交流中发现,他们觉得投资股市不如投资楼市,更多的也是出于改善自己居住条件的要求。”上海融创绿城相关负责人告诉记者,“目前看来,很多高净值有改善住宅需求的客户都是来自金融界。”

  “清明节三天的项目销售业绩为6000万,较之前大大提高。最近成交的客户主要还是为了改善居住的需求。”在售楼处泰禾集团上海区域副总经理沈杨告诉记者,“也有客户是从股市里面套现来买房。”

  沈杨同时提到,目前很多客户对于上海政策落地还在观望,而目前股市行情也还不错,因此市场的持续回暖可能还需要3~4个月。

  德佑链家给记者的数据显示,清明假期三天上海成交一手商品房486套,在近五年清明假期中仅次于2013年的清明假期。记者注意到,上周(3月 30日~4月5日)上海市一手商品房成交面积为29.49万平方米,环比前周下跌13.58%,成交均价为25543元/平方米,环比前周下跌 10.70%。

  对此,金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚认为,各种影响楼市的力量归根到底都是影响供求关系的因素,只有成交量持续放大,使得去化时间明显缩短到供应偏紧、供不应求的区域,房价才会有逆转向上的动力。换句话说,在“供大于求”的状况下,房价没有上行的动力,只有下跌的压力。

  黄志坚也同时提到,上海楼市存在着结构性失衡,100平方米以下的商品房住宅供应占比偏小,却是成交的主力。持续放量后,这样的产品会供应偏紧,往往会率先逆转。

  新政搅动北京二手房市场 中介“猛攻”购房者

  蔡胤

  [3月1日~3月30日,北京市二手住宅网签量10152套,成交量环比上升17%,同比上升13.5%,成交均价则继续保持相对平稳状态,环比微降1%]

  刚过去的一个星期,在北京二手房市场上,楼市新政引发的中介、业主、购房者的三方博弈正在继续。这是3·30新政出台后的首周。

  怎样以“窗口期”促成交?涨还是不涨?买还是不买?伴随着中介牵引下买卖双方的心态变化,北京二手房市场也悄然走到了新泡沫与新理性的岔路口。

  兴奋的中介

  “火爆”,4月4日,清明节假期的第一天,北京朝阳区青年路附近一家房产中介门店里,中介小杜用这两个字形容近期的二手房市场。

  由于2005年前后面市的房源供给较大,这里一向都是北京二手房成交相对集中的片区。和其他中介一样,小杜最近都频繁把“新政”两个字挂在嘴上,催促客户在房价上涨前赶紧出手。他以附近均价相对较低的国美第一城小区举例说:“这个小区上月卖了30套,这个月保底能卖70套。”

  3·30新政被业内解读为“宽松组合拳”,除了调控态度转向的标志性意义,也将一定程度上释放“买一卖一”的换房改善需求。

  新政一出,嗅觉敏锐的北京中介便对换房客户展开“猛攻”。从3月30日下午新政公布开始,到整个清明假期,在朝阳公园附近从事中介工作的小赵都通过电话和微信,频繁联系近期有换房需求的客户。他告诉《第一财经日报》记者,这时候最有用的推介方式,不是寻找低价房源,而是告诉客户现在已经到了买房窗口期,能省不少钱。

  他举了其中一位客户的例子说,两口之家两年前结婚时按揭买了一套一居室,希望再买进一套90平方米、市价350万元左右的两居室。

  “过去是认房认贷,二套房只能贷出三成,首付七成,但现在如果他手上的一居室卖了,也没有其他房贷未还清,即可以按照首套办理贷款。”小赵说,这位客户看上的房子,因为单价没有超限属于普通住宅,契税票填发日期至今刚好满两年,因此营业税免征,即350万元网签价格的5.6%、19.6万元可以免交了。

  本报记者在小赵工作的片区走访时看到,在一单价超过5万元/平方米的高档小区,其中一栋公寓一层的大堂里,前台物业工作人员一边收发快递,一边忙着让来访人员登记身份信息。她拿出来访登记表格对记者感慨:“最近也不知道怎么回事,看房的人特别多,原来周末一天只登记一页纸,现在一天要登记两三页。”

  从刚过去的3月月度成交量来看,北京的二手房呈现成交升温、价格平稳的局面。来自链家地产的数据显示,3月1日~3月30日,北京市二手住宅网签量10152套,成交量环比上升17%,同比上升13.5%,成交均价则继续保持相对平稳状态,环比微降1%。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/



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