房地产拖累经济增长 新一轮楼市刺激远超市场想象

　　三是要明确政策调控与市场调控的“尺度”。

　　也就是说，楼市在什么情况下需要政策调控，在什么情况下交给市场决定，我们必须要清楚。十八届三中全会提出，“使市场在资源配置中起决定性作用”。

　　因此，在确定政策工具时，就有必要先评估市场自我调控的能力，根据评估结果来选择政策工具和调控力度，这样做才更为科学。避免房地产市场又回到2013年或者是2009年的局面。

　　总理通过政府工作报告，明确2015年房地产政策的原则与方针之后，接下来相关部委、地方政府肯定要落实、会出文件：一是货币化补贴。二是收购存量房。三是房贷放松。二套首付下降与利率下调。四是税收减负，二手营业税5年下调为2年。五是限外取消，刺激更加需求。六是降准、降息。七是限购调整，变相放松。八是限贷调整，逐步的放开第三套。目前福建省，像去年一样，2014年7月29日，“闽八条” 首个省级救市文件正式出台。

　　2015年3月20日，闽七条”，又是首个省级救市文件正式出台，赤裸裸的出台大力度的救市政策，很多领域都突破了当前国家政策的底线。为什么会的这样？

　　2014年7月29日“闽八条”出台后，9月30日央行和银监出台了“央四条”，验证了闽八条中关于房贷的政策。

　　据此推论：接下去部委的房贷政策，还将会进一步放松，至少部分与闽七条相一致；还将有更多的市级政府、省级政府出台类似闽七条的救市文件，同样打着“稳定住房消费、支持自住需求”的旗号，发起第四轮房地产刺激政策。

　　2015年3月5日，在十二届全国人大三次会议开幕式上，国务院总理作了2015年政府工作报告，报告中多次提及房地产领域，稳定住房消费。

　　提到住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。从两年前的“坚决抑制”、“加强调控”等字眼变化为今年的“支持”、“促进”。

　　报告中有关房地产的关键词变得相对温和，可见政府对房地产的态度有了极大的转变，在这个并不温暖的春天给房地产行业送来一缕春风。

　　一是政府报告指出，加强和改善宏观审慎管理，灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具，保持货币信贷和社会融资规模平稳增长。加快资金周转，优化信贷结构，提高直接融资比重，降低社会融资成本，让更多的金融活水流向实体经济。

　　降低逆回购利率、加量续作MLF，央行不断的组合拳为市场营造了相对宽松的氛围。

　　二季度成新一轮货币宽松“窗口”

　　从短期内刺激经济增长、为结构性改革赢得时间的角度看，央行将出台更加宽松的货币政策，降准、降息可期。预计3月份以及二季度或成为新一轮降准、降息时间“窗口”。

　　3月19日，央行进行了150亿元7天期逆回购操作，中标利率维持在3.65%。3月17日，央行也进行了200亿元逆回购操作，此次央行缩量逆回购还将 利率意外下调10个基点，按照这两日逆回购到期规模分别是250亿元和350亿元计算，实现资金净回笼250亿元。

　　消息称，央行到期续做了3,500亿元中期借贷便利 （MLF），预计总量最高可达5,000亿元。此外，3月20日还有300亿元9个月期国库现金定存招标，向市场注入流动性，中标利率为5.25%。央行逆回购操作继续缩量，再创新低，这表明央行正有意引导市场利率下调，显示公开市场操作正向相对宽松的方向前进。

　　3月18日，央行公布最新数据显示，2月末金融机构外汇买卖（即外汇占款）余额为293,429.99亿元，较1月末的293,007.85亿元增加了 422.14亿元。金融结构外汇占款实现了由负转正的增长，但仍维持在较低水平。

　　因此，面对外汇占款收缩，新增人民币贷款高增长对资金面构成的紧约束，降息后资金利率并未真正降低，无法支持融资成本下行和经济复苏，说明央行宽松力度不够，所以货币宽松还需加码。民生证券的一份研究报告显示，降息后没有真正降低资金利率，即央行宽松力度远未满足流动性缺口。

　　同时，二季度城投债大量到期，而央行以往的宽松货币政策总会与地方债务到期时点不期而遇，一万亿元置换的供给压力需要降准来对冲。目前基准利率谈不上有很大空间，但不排除进一步降息的可能性，比较近的一次窗口是3月底4月初。

　　因此，中央较为宽松的政策态度预示着未来货币政策宽松化调整，房地产业将继2009年后再度步入较为宽松的金融环境。2015年2月已经历一轮降准和降息，助力消化房地产库存压力。

　　“两会”提出要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。

　　稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。政府报告指出，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　从全国市场来看，在有效控制了投资，抑制了投机购房之后，目前购房的主力群体是刚需。支持自住和改善性需求有利于促进房地产市场的健康有序发展，而如何鼓励这些群体进行合理消费，应该会在后续政策中有所体现。

　　“两会”提出今年要继续大规模推进棚户区改造，同时将城乡危房改造纳入棚改范围。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房，对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。

　　因此，该举措既着眼于住房保障，同时也兼顾了目前市场库存量巨大的现实。

　　目前，住建部已内部引导高库存城市，少建停建安置房，让政府收购存量商品房。李克强总理在政府报告当中，明确提出这一点，这等于说：中央强力要求地方政府帮助开发商卖房，必将加速去库存。