中国楼市将面临巨大泡沫 再现更多“鬼城”(图)

　　正是有了统一的思想认识，回购安置房就成为一个潮流。不过需要提出疑问的是，这样的“救市”政策，真的能救房地产吗?

　　最新数据显示，截止2014年末，全国商品房待售面积6.2亿平米，其中住宅待售面积4亿平米，比上年增长26%。这些待售住宅主要集中在三四线城市，相对于当地的购买力，庞大的住房库存消化起来并不容易。如果以每套90平米算，4亿平米大概为440万套住房，而国开行一年提供的货币资金仅能消化100万套左右。这样看，仅凭政府回购安置房这种手段，显然无法达到去库存目的。

　　然而，房地产市场的最新变化，也给市场造成错觉，似乎认为房地产周期调整很快就会结束。

　　不久前，北京土地拍出总价格“新地王”，楼面价继续攀升，再加上各地大声势“救市”，导致市场对今年房地产市场回暖重新抱有希望，更出现下半年房价回升的判断。

　　这样的判断或许夹杂着更多美好愿望，但现实很残酷，因为这一次的房地产调整，的的确确是长周期调整，而向下拐点还在验证中。由于房地产具有地域性特点，北京市的状况不能反映全国普遍规律，而即便是北京市，人们看到的仍只是新房的供求关系，而忽略了存量房的潜在供应量。如果考虑到人口结构、消费偏好、经济周期和货币政策的变化，再加上酝酿中的房地产税，北京存量房的入市数量，很可能是意想不到的天文数字。

　　需要提醒各方注意的是，既不能用现在北京市场走势看待全国房地产趋势，也不能用北京住房的供需现状，判断未来的趋势。

　　先说经济和人口。

　　支撑经济长期增长的要素是劳动力供给和劳动生产率。而现实是，劳动力供给开始出现结构性矛盾，局部虽有就业压力，总体上用工紧张，其对房地产市场的影响是，劳动力人口增长速率下降，对住房的所谓刚性需求强度下降。

　　15-64岁劳动力人口在总人口中的占比逐年下降，到2013年末为73.9.%。用于计算劳动人口对非劳动人口抚养数量的指标总抚养比，也开始逐渐向上爬行，并表现为少儿抚养比逐渐下降，老年抚养比逐渐上升。这也意味着，劳动力人口占比下降同时，国民生育率不足，幼儿人口增长缓慢。换个角度理解，就是住房需求压力高峰已经过去。

　　而至于城镇化对房价影响，也是言过其辞。尽管统计上的城镇化率有待提高，但真正的常住人口统计并不真实，这可以从农村劳动力以老年人为主来进行判断。新型城镇化显然不是再盖房子，而是为已经在城镇居住的农业人口提供均等化的服务。

　　再看货币和偏好。

　　因外汇储备不断增长导致的货币被动增发周期结束，同时政府和银行“去杠杆”意图明显，因而即便降息降准，都不会对房地产市场带来支撑作用。而对于90后新生代，富裕家庭拥有多套住房，一般青年没有购房能力，因而住房观念改变，应是影响未来住房需求偏好的重要因素，而这是老一辈中国人无法理解的事情。不是你不明白，是世界变化快。

　　对于没有生活压力，为所欲为，甚至追逐创业梦想的年轻人而言，房子或是另一种随时可以更换的器具，今天住上海，明天去巴黎，而整个世界都是他们的。

　　房地产带动作用下降，是经济下行的重要原因之一，依照这种思路，很容易推导出这样的结论：稳定房地产，就能稳住经济。但反过来看，只要房地产市场出清，中国经济就能触底。既然如此，那为何不等着房地产慢慢着陆呢?90后买房好还是租房好：先具备能选择的能力

　　问：我是一名上海的读者，今年24岁，月收入在7000元左右，目前与父母同住。作为90后，我也想拥有独立生活的空间。父母给我准备了100 万元的购房款，至于是不是买房，他们让我自己拿主意。我也看到网上有种说法，说90后不买房，租房更合算。我不知道这种说法对不对，请问标叔，我究竟是该买房好，还是租房好?

　　你这个问题还真不太好回答，因为买房还是租房，不能光从财务方面考虑，更多的时候还牵涉到生活方式和情感的问题。

　　先从总支出的角度看，根据你现有的条件，100万元全部用于首付款，其余的部分采取30年公积金和商业混合贷款，贷足30万元公积金，每月需要还款1475.82元(首套房公积金贷款年利率4.25%)，按7000元的基数计算，你每月的公积金缴纳金额为980元，冲抵贷款后，还差近500元。银行通常是根据月还款不超过收入的50%，计算贷款总额的。除去公积金贷款后，商业贷款部分月还款在3000元左右，折算成贷款额约50万元。将首付款、公积金贷款和商业贷款加起来，你目前可以购买的房产总价为180万元。30年后，你在购房上的总开销约为263万元。如果房价不涨，你实际支付的住房成本是83万元。如果你租房住，1套总价180万元的住宅，目前的租金在每月3000元左右，假定房租不涨，你30年花费的租金约为108万元，高于买房的利息支出。当然，这些计算都是在静态的基础上，没有考虑房价的涨跌、租金的涨跌、利率的涨跌以及投资收益等情况，但如果将所有情况都考虑进去，我们恐怕很难得出一个明确的结果。

　　再从现金流的角度看，租房每月的支出是3000元，买房每月的月供是3500元加980元公积金冲还贷，两者相差500元。另外，由于没有支付首付款，100万元资金可以进行投资，就算按最保险的投资银行理财产品计算，每年获得5%的收益，平均到每个月差不多4000元。也就是说租房会比买房每月多出4500元的现金流，对改善生活品质有好处。当然，30年后，房贷还清了，买房的人的支出就要比租房的人轻多了。

　　最后，从生活方式的角度来看，买房和租房其实是完全不同的两种生活方式。买房的人希望过一种安定的生活，希望有家的感觉。租房的人希望过一种富有变化的生活，一套房子住一段时间后，有点厌烦了，可以换另一套房子。或者是工作单位或地点变了，自己可以很快搬到离上班近的地方居住。另外，买房子的人前期需要承受较高的经济压力，租房的人生活会更潇洒一点。

　　所以，我们很难简单地说，究竟是买房好，还是租房好。每个人的情况不一样，选择也不一样。只要是能让自己感到满意、感到幸福的选择，都是好的选择。当然，你要想有选择的权利，必须要具备能选择的能力。按你现在的情况看，其实可以选择的选项并不多。在上海一套180万元的住宅，不是地段非常偏远，就是面积小、房龄长的老工房，也未必能满足你的住房需要。先努力工作，把收入提升上去，具备了买更好房子的能力，再去考虑买房还是租房不迟。