十一长假之前,央行银监会联合发文,公布一系列提振楼市的举措,包括放松首套房认定标准、鼓励银行发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等。这对于半年多以来一直萎靡不振的房地产市场来说,无疑是个极大的利好。
尽管央行新政的效果仍需进一步观察,但在澳新银行大中华区首席经济学家刘利刚看来,当前中国房地产市场的价格调整,只不过是又一轮的循环周期而已。这是刘利刚于8月份在彼得森国际经济研究所(PIIE)Policy Brief杂志上发表的观点,在9月24日的“鸿儒论道”上,刘利刚再次做出了上述判断。
刘利刚认为,中国房地产市场的担忧过于言过其实了。理由如下:
第一,中国的房地产投资与商业周期紧密吻合。
房地产投资(深色)与GDP(浅色)同比增长率
刘利刚指出,中国同发达经济体的房地产市场一样,反映了宏观经济的运转方向;但同发达经济体不同的是,中国的人均收入仍在快速增长,人口密度也要高得多,但城市人口则相对较少。换言之,只有中国经济继续保持增长,中国房地产的价值就会继续增长。
第二,房产需求仍高于供给。
1995年以来,当年房地产销售面积(深色)与完工面积(浅色)
刘利刚指出,在2005年之前,中国建成房屋数量(供给)通常多于售出房屋数量(需求),但自此之后则发生了反转,并推动房地产价格不断上升。而且,刘利刚认为,由于中国的房地产开发商大多数归私人所有,他们“开始逐渐学会控制市场风险,并且开始根据市场形势决定供给,因此过量供给将不再会是问题”。
第三,按揭贷款质量优越。
刘利刚指出,目前,所有尚未偿还的按揭贷款占全部贷款的14%,占全部家庭存款的21%。而且,中国的按揭贷款质量一直很好,在所有类型的贷款中有着最低的违约率。此外,房地产买家在获得一笔按揭贷款前必须支付最少30%的首付,因此银行在面临房地产市场大幅调整时能够较好地得到缓冲。
第四,同全球水平比较,中国大城市房价并不高。
房地产价格最高的城市(上海排名第20)及其租售比
刘利刚指出,尽管看似高不可攀,但上海市中心的高端房产价格的平均水平仅是香港的33%、新加坡的40%、孟买和东京的60%;而且,上海房产的房租收益率(2.66%)与香港(3.0%)、新加坡(2.41%)和台北(1.57%)相比,并非不合理。
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