杭州楼市陷窘境:降价可能亏死 不降价只能等死

　　价格腰斩的别墅居然无人认购，这正是杭州楼市当下的窘境。今年以来，杭州楼市正遭遇一阵又一阵的寒意。原本一直胶着的杭州楼市终于在2月份撕开一张口子。

　　降还是不降，已经不是问题。杭州一位业内人士在接受《中国企业报》记者的采访时表示，降价可能是亏死，但是不降价只能等死。

　　降价目的各异

　　2月18日，位于杭州城北区块的德信北海公园项目打响杭州降价第一枪，降幅幅度达3000元/平方米以上;3月份，杭州萧山区的开元名郡降价，降价幅度在1500—3000元/平方米之间;4月份，位于杭州临安青山湖的湖光山社别墅腰斩，成为杭州第二波降价的标志;刚刚进入5月份，中国铁建[1.52% 资金 研报]青秀城更是高调宣布降价，降价幅度达到4000元—5000元/平方米，让杭州楼市更有山雨欲来风满楼的态势。

　　"五一"刚过，楼盘降价再度把杭州推向风口浪尖。

　　《中国企业报》记者了解到，同属青山湖版块的青城山语间出现大幅折扣销售，目前在售的独幢别墅，可享受均价5800元/平方米，总均价只需要290万元/幢，这些别墅原来平均单价均在10000元/平方米，目前相当于打了个58折。

　　5月4日，中国铁建公司位于萧山区、紧邻滨江区奥体中心的青秀城高调降价，加推的11号楼折后单价仅11800元/平方米起，与之前相比约直降4000—5000元/平方米，已经接近其楼面价。

　　我爱我家事业集团杭州公司营销企划中心总监周包军在接受记者采访时表示，个别楼盘降价不代表整个杭州会出现大的降价潮，但是降价趋势已经不可逆转，他预计今年整体会出现小幅的下降。他分析，这些降价楼盘不排除有的企业为了缓解资金压力，但有的企业可能更多是从战略方面考虑，比如年度销售额、土地储备以及产品结构、战略结构改变等战略规划。他说，此前万科也出现过降价盘，但万科应该不会是为了缓解资金压力。

　　记者注意到，就在降价抛售的同一天，德信还斥资17亿元在杭州钱江新城购置了一块土地。

　　浙江德瑞投资有限公司董事长卢克瑞在接受记者的采访时表示，在当前大环境不理想，特别是实体经济乏力，加上购房者的观望心态，楼市持续低迷的情况下，选择降价销售也不惜为一种好的策略。

　　降价是亏死，但不降价可能只有等死。卢瑞克告诉记者，萧山某楼盘楼面价就达7450元/平方米，而刚刚开盘售价只有11800元/平方米，这肯定是亏本销售。但有的企业实力不够，却总想生扛，但往往扛不住就死掉了。

　　主城区以外降幅最大

　　相对于一手房，杭州的二手房其实从最高位时至今就一直在降，有的降价幅度小。

　　科威国际不动产杭州美迪嘉房地产代理有限公司第一加盟店店长方华在接受《中国企业报》记者采访时表示，从2010年时的最高位到现在，降幅达万元的都有。他说，他们店所在地的野风海天城，最高卖到16000元/平方米，而现在大面积的尾盘已在万元以下，降幅5000—6000元/平方米。而同属下沙区块的保利东海柠檬郡2010年开盘时18000元/平方米，现在一手尾盘只要10500元/平方米左右，降幅7000—8000元/平方米。但是，尽管降幅如此之大，销售还是迟缓，到现在还有2幢没卖完。海天城旁边的世茂滨江，最高位的时候曾卖到20000元/平方米，而目前二手房只要10000元/平方米左右，降幅达万元。

　　方华告诉记者，产生这样大的差距主要是一手房开盘的时候价格往往虚高，所以出现有的人一签订合同每平方米就亏了几千元。他说，很多开发商有很强的销售策略，开盘时采取一些优惠政策吸引购房者，有的人禁不住诱惑，头脑一热就签下合同。

　　杭州楼市上行空间基本没有，但是下行空间也不会太大。周包军在接受记者的采访时表示，降幅大的基本上属于远离主城区的下沙、临安、余杭、萧山等板块。

　　一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，降价其实还不是最糟糕的，对于杭州或者全国来说，最糟糕的是当人们失去信心时，可能就是中国楼市崩盘之时。他说，实际上杭州比北、上、广等大城市销售库存的压力都大，杭州大规模投放土地、大规模的造房，而杭州的商品住宅更多需要杭州之外的人来购买，这相当危险。

　　方华告诉记者，他所在的下沙，有杭州户口在此购房的非常少，绝大部分是杭州以外的人购买的，包括炒房的。他说，以前温州人来买房，都是除掉最高和最低的楼层，直接整幢楼都买下，"这些人有的现在都亏死了"。

　　消化库存或需三年时间

　　《中国企业报》记者致电湖光山社售楼处得知，腰斩别墅到目前还没有卖掉。一位工作人员告诉记者，其他别墅其实也已经降到7000元/平方米。

　　尽管有降价等促销，但杭州楼市销售依然呈下行趋势。

　　统计数据显示，到4月下旬，杭州(包括萧山、余杭两区)预售商品住宅突破8万套，达到80057套，其中中心主城区32784套，萧山12511套，余杭区34762套。

　　周包军告诉记者，8万套是已经拿到预售证的商品住宅，消除库存需要16—18个月，实际上还有大量正在建设的、还没拿到预售证的商品房，如果算上这些，消化整个杭州商品住宅可能需要3年时间。

　　方华表示，杭州其实还有大量的酒店式公寓，这些都不算商品住宅但实际上都具备住宅功能，而且很多购房者就是当住宅来购买的，算上这些，消化起来就更难了。

　　显然，杭州商品住房将面临着量价齐跌的窘境。

　　方华说，早在3月份，杭州市政府就召开了有政府、开发商、中介机构等单位参加的救市会议。

　　在此次会议上，杭州市市长张鸿铭指出，要加强市场监测分析，抓紧研究相关政策，不断完善周边配套，分类调控供地节奏，引导企业规范自律。要继续做好舆论引导，完善新闻发布机制，引导消费者理性看待房地产市场。张的讲话被开发商看做是政府救市的信号。

　　上述开发商对记者表示，他并不赞同媒体上说的吃土地财政的政府比企业更怕楼市崩盘，对于他们来说，企业崩盘什么都没有了，但政府不会崩盘，所以他们更期待政府出手救市。