湖南长沙成二线城市变盘样本 几乎所有楼盘都降价

　　“蓝光这个外来和尚没有熟悉长沙的水土，前期过于乐观，高价抢地，后期又过于鲁莽，大幅降价。”一位业内人士认为，开发商试图借助降价打响第一枪，为日后在长沙开疆拓土奠定品牌基础。

　　“COCO蜜城”的“跳楼价”扰乱了原本还算平静的长沙楼市。万科白鹭郡从一期开盘价8500元/平米带精装修，已经下降到如今的6300元/平米。

　　新城控股长沙公司营销策划负责人刘题解告诉记者，目前长沙楼盘普遍降价幅度在每平米100-300元左右，大部分是采用推特价房方式暗降。

　　记者现场了解到，属于江景房的万科金域缇香，也从最高12000元/平米，滑落到如今单价8000元上下，但销售仍不太理想，去年11月开盘的2栋楼至今仍有部分没卖完。

　　“上市房企一般更注重资金周转率，所以宁可降低利润率，也要尽快出货。”腾讯大湘网房产中心总监刘佰忠认为，当市场危难来临时，谁跑得最快，谁就能活下来，大房企今年的销售任务巨大，全年价格拼杀不可避免。

　　24万套库存压顶

　　市场的低迷情绪还在蔓延，开发商们纷纷选择跳水降价，缘于跌入深渊的成交量。长沙房地产研究中心数据显示，今年一季度，长沙地区(含4县)新建商品房累计成交面积为386万平米，同比下跌19.53%，住宅网签均价为5669元/平米，其中，属于市区内六区网签面积为240万平米，同比下跌 28.9%。

　　“比腰斩还严重，现在整个市场的成交量只有这么多，蛋糕比去年变小了，但分蛋糕的人多了，今年只有降价才能抢到蛋糕。”刘佰忠对记者说，近期最头疼的是营销总监们，成交量缩水严重，但开发量还在增加，因为压力太大，最近涌现出营销经理离职潮。

　　令开发商忧虑的是，长沙库存急剧攀升的趋势。长沙统计局数据显示，截至4月1日，长沙市内六区商品房存量面积2572.34万平方米，库存总套数接近24万套。若加上4个县城，库存量更大。

　　对于房价并不高的长沙楼市而言，问题的症结始终在于供应量过大。记者统计，目前仅洋湖片区约7平方公里的小范围内，在建项目就有17个，供应量至少在3万套以上。2013年该片区出让了11块土地，同比激增一倍，2014年又计划超越2013年，出让998.32亩。

　　4月18日，《国务院关于长沙市城市总体规划的批复》公布，相比2003年的《总体规划》，长沙城市规划区域范围扩容近一倍，由2893平方公里扩大到4960平方公里。相比之下，长沙市人口总量在2011年刚过700万，内六区常住人口不足400万，目前长沙每年新增人口不足10万。

　　“这两年的购房者八成以上是真实的刚需。”据刘佰忠了解，每年进入长沙的大学毕业生有十多万，这些人工作两三年则有购房需求，还有拆迁户和改善型，以及湖南各地市州为了孩子在省城上学购房群体和目前身处北上广深的湖南人返乡购房。

　　“但没有人能预计到，刚需还能消化多少增量，目前唯一可以确定的是，庞大的供应量都将为长沙楼市深度调整埋下隐患。”业内一位分析人士感慨道。