海南开发商一房五卖圈钱 “五证全无”诈骗三亿

　　此外，公司法人机构不健全、运营机制和规范管理制度不成熟，导致阳光投资有限公司和博亚房地产开发有限公司成为聂仲根等高管敛财的工具，公司在后期经营时资金和人员管理混乱。警方侦查发现，聂仲根在阳光投资有限公司和博亚房地产开发有限公司中占股比例分别高达98%和95%，且均为法人代表。“员工挪用公司资金动辄近百万元，多名员工利用公司融资平台诈骗圈钱，公司俨然成为员工敛财的‘遮羞布’。”办案民警王侦侦说。

　　目前海南楼市有价无市，一些小型房地产开发商资金链吃紧，依靠借钱圈地盖房，回笼资金的已是举步维艰。聂仲根对于各种来钱项目均是“欣然接受”。他私自将施工方保证金4000多万元挪用，拖欠175名农民工工资近450万元。在无力支付工程款时，将十余套商品房抵押代替工程款，至今建筑企业的工程款仍有拖欠。

　　商品房预售登记制度被开发商人为“架空”

　　记者采访了解到，造成众多购房者受骗的重要原因之一，是商品房预售登记制度和商品房网签存在漏洞，开发商在房屋网签过程中欺骗购房者，推迟网签或不进行房屋预售登记。

　　房地产业内人士表示，海南实施购房“网签”，其主要目的是为了防止开发商捂盘惜售，避免一房二卖。然而，记者调查发现，绝大部分房企在对房屋的实际销售过程中，普遍采取的办法就是集中网签，前期先跟购房者签订纸质合同。不及时网签、诱导欺骗消费者等系列不规范的市场行为存在已久。一些购房者对记者说，对于购房网签“一头雾水”，开发商为何推迟网签和不进行房屋预售登记也毫不知情。

　　“利用购房者签订购房合同与开发商集中网签之前的时间差，成为聂仲 根 等 人 一 房 多 卖 诈 骗 的 重 要 手段。”知情人士说，一些购房者误以为与开发商签订的合同已具备法律效力，对开发商是否应履行到房屋管理部门备案登记备案的义务不知情或不在意，给个别开发商实施诈骗提供了机会。

　　“即使房子备案了，不代表就不能进行抵押。”法律界人士表示，网签主要是防止存量房被二次转移，并不是过户，网签后没有形成物权关系，自然也无法对抵押起保护作用，聂仲根等人就是利用了这样的漏洞将房屋出售后再抵押借贷。

　　房地产业内人士表示，市场中商品房大多为期房，开发商摆个模型贴张海报就开始“卖概念”，一些投资客和刚需在预售阶段很难获得房屋销售信息，对售楼人员提供的销售记录和相关许可证不具备辨别真假能力，更对开发商是否在合同签署后进行房屋预售登记和房屋产权归属性质不清晰，由此导致的在房地产诈骗案件近年来较为常见。

　　扎紧地产项目监管的笼子，别让消费者再“雾里看花”

　　尽管已有较为完备的商品房合同备案制度，但市场上在售商品房多为期房，从合同备案完毕到最终交房，一般需要一至两年时间。因此，类似海南这样“一房二卖、一房多押”的房产纠纷案例，近年来在广东、河南、山东等地时有发生。

　　一些业内人士表示，虽说为防范房地产开发商一房多卖，规定了商品房预售合同备案登记制度，但是对开发商不按规定进行商品房预售合同备案登记的，现行的政策、法规确的处罚并未十分清晰地予以明确。

　　如何加强商品房预售合同备案登记管理，避免多部门的监管职能成为一纸空文?

　　部分房地产和法律领域专家认为，应加强商品房预售合同备案登记管理，完善预售资金监管机制，强化商品房销售应尽早摆脱“九龙治水”的分散局面，健全房地产公司管理内控制度，使监管形成合力，避免多部门的监管职能成为一纸空文。

　　“加强房地产预售商品房的管理监督力度是根治‘一房多卖’的首要措施。”海南大学法学院教授童伟华表示，住建部门要提高商品房预售许可门槛，严格审批房屋预售许可证和严格监督房屋预售、抵押登记，切实资质偏差、借钱圈地的房地产企业将挡在门外。

　　海南川海律师事务所主任赵建平律师说，参与项目审批的部门，都应该建立全过程管理、责任倒查、终身负责的机制，使项目投诉和案件处理与职能部门绩效考核挂钩，弥补政府管理部门的缺位和失措，避免市场上“黑心房”大行其道。

　　中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，应加强对房地产项目预售资金监管，将购房预售款进入政府监管的开发商账户，促使开发商必须在项目达到一定进度后，才可按计划支取商品房预售资金。