最近在休斯敦收购的2600套公寓,盛世神州美元基金选择与本土开发商、经营商进行紧密合作,采取双GP结构,前者出资80%左右,后者出资20%左右。双方资金一般占项目总投资额的30%左右,另外70%则从美国本土银行贷款。
盛世神州美元基金控制项目成本和投资决策权,公寓的一切法务、税务、银行贷款、出租、物管都由本土开发商主导,按盛世神州美元基金的要求量身定制,收益方面则采取股权收益加激励分红。
据张民耕介绍,在美国并购的地产项目一般来自两种情况,一种是原来的持有人在高点买入,借了银行高利率贷款,经营无利可图,于是转手。另一种是基金合作到期,需要通过转手项目获得现金。
他同时透露,盛世神州美元基金大部分的投资人为中小型地产商,此外,还有来自贸易、加工、矿业等行业、手中持有外币的民营企业。基金存续期为5 年,除去贷款利息、经营等成本后,亚特兰大项目年租金回报率保持在8%左右,另外还有物业本身的升值,拿投资的第一个项目亚特兰大项目来说,投资8个月已增值30%。
“全球主要经济体纷纷采取无限量化宽松的货币政策,在这一形势下,房地产特别是美国主要城市的房地产反而成为硬通货、‘资产锚’。”张民耕说, “房地产无国界已经不是一个概念或一句口号,而是国际房地产市场运行的现实,房地产无国界,其实说的是房地产基金投资无国界,我们去美国看项目,发现全世界的资金都在做美国的房地产。”
机遇与风险
对于投资美国,张民耕的看法是:“在全球经济不景气的情况下,别的地方挣钱可能比美国更难,在美国别的行业可能比房地产更难,所以钱都扎堆到了美国的房地产业。”
在中国的地产大佬中,持有类似观点的,还不止他一个。今年5月,富力地产(02777.HK)董事长兼总裁张力接受记者采访时曾说,作为沉淀了十年的房地产企业,现在其实是走出去最好的机会,他坦言目前富力地产也有进入美国投资的打算,已经考察了不少项目,“要搞就搞大的,投资起码十几亿美元的。”
中国企业投资美国的话题已不新鲜,疑问在于,投资美国房地产,机遇和风险几何?
2012年11月,瑞士信贷公司亚洲区首席经济分析师陶冬在公开场合分析称,美元已经进入了一个中期的上升期,美国的房地产处于在这一代人一辈子只能遇到一次的大底局面。
对于今后美国房地产市场的走势,2013年诺贝尔经济学奖得主、曾于2005年下半年预言美国房地产出现泡沫的罗伯特·席勒(Robert Shiller)的看法是,从美国范围看,房价是适当的,他目前并不是很担心楼市泡沫。席勒称:“我们刚刚经历美国史上最大的房地产泡沫,所以我预计在我有生之年不会出现第二次。”
盛富资本国际有限公司CEO黄立冲对本报记者表示,2008年次贷危机后,美国很多城市房价下跌,除了纽约、旧金山等地由于有全球化客户跌幅不大外,二三线城市均跌幅很大,有些城市的房价几乎跌成了土地的价格,因此,从目前来看,复苏后的美国房价整体还在向上走。他认为,投资美国物业,关键点在于租金要跑赢贷款成本,从而获得杠杆。
不少人都看好此时进入美国房地产的时机,但对于赴美投资,也有人认为,就房地产而言,在国内的投资回报率更为可观。正在涉足“另类投资机构”的华强资本CEO艾晓峰认为,美国楼市有点触底反弹迹象,通过购买公寓进行出租获取回报,这种方式是恰当的,但他的想法是,“长远来看,赚快钱在国内”。
“美国房价的上涨周期一般有7~10年,只要在这个之前退出就没问题,而且美国市场交易也是极其频繁的。”对此,张民耕有自己的计划,即基金五年期满后,可能选择卖掉全部物业,也可能进行财务重组。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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