王健林警告:再过十五二十年中国楼市就会倒了(图)

　　提问：有一位来自硅谷的朋友，这个问题很大，请王总谈一谈创新领域对企业发展和社会发展的意义。关于万达怎么样看移动互联网对传统产业冲击的?

　　王健林：互联网对传统行业的冲击这是趋势，可能今后所有行业都要互联网化，这是趋势，我已经有一个认识，今后所有行业必须互联网化。但是不以为着互联网消灭所有行业，这是两个概念。因为互联网技术的出现，特别是最近这些年，还有电子商务，电子商务也是互联网的一个方面，确实改变了人们的生活，改变了人们传统的运营方式和经商模式，这是一个趋势。

　　在这个冲击之下，有些企业不能适应，就消灭了，就消亡了。比如说现在很多纸质媒体，很多书店，凡是能标准件生产的行业，家具、电器、标准服装等等，鞋帽等等，标准件生产的，都受到了冲击。

　　这可能就是一个洗牌的过程，但是传统行业和新兴行业是一个转化的过程，你这个行业产生几年，过10几、20年就成传统行业了。怎么应对这个冲击呢?就是做互联网化改造的过程当中适应它，运用它。

　　美国前10大电商公司，都是实体企业，那些公司更高的认识到它的作用，大的百货店，大的电器店等等，美国前10大电商公司，都是互联网企业，他的实体企业进行互联网化改造，能够在网上营销搬到上面去，企业一样活得很好。

　　再一个通过互联网技术，对传统的进行升级，各个行业有不同的办法。总而言之，做什么行业，我认为没有任何一个行业是必然要消亡的，关键看企业自身。再好的行业都有再大的企业，再烂的行业也有好的企业，就看你自己怎么样去运作，怎么样去转变，这就是一个很空的话题，就看你自己怎么把握了。

　　如果做销售，都等着，你做百货店，或者做电器店就这么等着，等着别人冲击，可能时间不长就垮掉了。如果你早一点和互联网结合，改变模式，你可能活得很好。我觉得如何应对冲击，不要看自己处在哪个行业，关键看自己怎么样的方式来应对这个冲击。

　　提问：在美国硅谷从创新的理念，已经创造新产品新技术，上升到创造新的领域，新的商业模式和新的生活方式。创造新领域是企业转型创新更高的境界。企业创造新领域对企业的发展和社会的进步的意义和价值，您简单说几句。

　　王健林：你这个课题太大了。

　　提问：公司做大时如何分配股权?如何处理元老和职业经理人的关系?

　　王健林：公司做大以后，怎么处理股权，这个没有标准答案。我在多少年前演讲就提出一个疑问，优秀企业从来没有标准答案，我从来就不相信企业经营一百招等等这些不好使。如果有标准答案，那就标准企业了，所有的优秀企业都是不同的答案，都是不同的打法。所以我经常讲，成就优秀企业从来没有标准答案。

　　在如何处理股权方面，也是有不同的做法的。万达是我们自己的做法，很简单，这个企业是我自己创立的，我是创业家，股权原来就是我自己百分之百，后来企业做得大了，我们想把它做上市，重新要进行股份化改造，大概是09、10年。我自己说了算，我就拿出了相当一部分股权，当时私募价格，那时候我们委托中经还有银河两家投行帮我们做的私募，引进了10家8家企业，同时我按照私募价格拿出相当于50亿股权，无偿给了我的核心高管。我是这么做的。

　　但是他没这个能力怎么办?所以这个模式是不一样的，我是把自己股权拿出来分给大家，过去不是有一句名言，财善人聚，财尽人散。你留下来的股权虽然减少一点比例，可能实际价值会变得更大，我是这样做的。

　　第二个关于处理元老，这也是不一样的。万达是在不断发展当中，不断不断有新人才进来。元老可以保留，不一定担任重要位置。我们现在万达总裁、副总裁当中，有来自海外的，有从迪斯尼挖过来的副总裁，有其他的跨国企业招聘过来的，也有从超大型国有企业请过来的高管，什么样的人都有。

　　我是本着一个原则，谁对企业贡献大，他带领这个公司做得好就谁来干，绝对不看他的资力或者是他的年龄。但是元老你可以在公司干，可以给你工资标准高一点，比如我们在分股权的时候，我们就有区别，十年以上的，不管什么职务，都给他一点。再一个原来老的创业人，都享受副总裁的股权，但是权利不给他这么大。

　　提问：万达是否要做主题公园?

　　王健林：已经做了，我们有5个，2015年有两个会开业，这是我们非常有效的投资方向。

　　提问：我是来自贵州的地产商，今天很荣幸在这里能见到我们地产界的神。我们一直是传统型的住宅地产商，我们逐步往商业在过渡，在过渡的过程当中就觉得很困难。我们怎么样从传统的住宅地产过渡到商业地产上?过渡的时候有什么关键节点要注意?哪些细节是我们在处理当中更特别关注的?

　　王健林：住宅地产向商业地产转型是比较困难的，现在全国转型的比较多，成功的比较少。关键的点是很多，第一学习，不会做看别人。中国古人有一句名言，傻子过年看邻居，你不会做，看邻居怎么做，就是学习，向优秀企业学习。有兴趣可以来万达学习。

　　第二点，前期的设计定位是非常重要的，如果你设计得不好，一开始的毛病后期怎么改都不好。设计是最关键的。

　　第三点商业资源，不是建起来就可以经营好，商业地产最大的风险就是建起来可能没有人租。最大问题就是要有商业资源，这是一个累计的过程，主要是招商，招商不行就委托招商，现在国内有招商公司，专门从事招商的公司，提一点成。

　　提问：有一位大连的朋友问，养老地产有没有前景?高尔夫地产有没有前景?

　　王健林：其实这些包当中最有前途就是养老地产，我们也在琢磨，我们万达做是喜欢研究透了，有把握了才开始走。养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。中国老龄化而且越来越严重，老龄化以后，这种养老地产必然需求量非常大，要不然国家为什么凡是养老地产可以协议出让，这多么大的突破，只要你做养老地产就可以协议出让，不用招牌挂，而且还有税收优惠。谁更早进入这个行业，将来机会更大。

　　现在觉得盈利不高，那是没有找对模式，养老地产不是说盖一个房子，把大家弄到这里面来出租就行了，你要想老年人需要什么，他的生活，他的娱乐，他的配套服务做全了，做圆了就会有人来了，实在不行还可以做销售。所有地产当中最有前途的就是养老地产。

　　提问：现在大家商业地产非常热，我们想做商业地产。我们做的话会遇到什么问题?怎么样少走弯路?像你们注重公益的企业，能不能对我们边疆企业进行一些帮助?

　　王健林：怎么样少走弯路，简单说，我们把我们十几年从事商业地产的经验，我们内部的教材，我去年做了一个决定，把它整理加上案例，准备今年底或明年初出书，《商业地产投资建设，第二本叫《商业地产运营管理》完全是案例教学，怎么做，而且是可以操作流程的。比如运营管理，怎么样招商，怎么样组织开店，怎么组织管理，怎么样调整商家等等，我们把这两本书，已经编辑出来了，明年过了春节以后社会上发行，可能1月份就准备发行。你看完这两本书，认真读完，肯定少走弯路。

　　第二个怎么帮助你，就看具体情况了，我们新疆乌鲁木齐已经有公司了，你找我们总经理吧，具体讨论吧。

　　提问：这里有一个问题，在三线城市，四线城市，在房地产开发有没有机会?

　　王健林：三四线城市的机会越来越小。中国调控除了北上广深杭这几个成为需要调控，其他成事不需要调控。真正做房地产都知道，三线城市，四线城市，卖房子已经很困难了，供大于求，政府就是土地财政，没钱就卖地，超市场需求在供地。三线城市、四线城市的地是卖不出去的。可以肯定的说，系统性风险也许有产生的可能，所以我觉得要慎重，在三四线城市投资要慎重。

　　提问：关于人才和商业模式王总更看中哪一点?我们有一个节目叫《教导实战经理人》，王总有没有兴趣参与?

　　王健林：人才和模式，所有所有一切人才是最重要，我在公司里经常讲一句话，人就是钱，有人事业就可以出来，有人可以有一切。我们自己就是最明显的例子，我创业50万块钱，借50万，每年25%的利息借5年还本，不也起来了。所以我特别重视人才，我在98年就开始全国招聘人才，以后学会公开招聘，很难招到特别优秀，特别优秀的人才都是在当地工程比较稳定的，也不愿意参加公开招聘，猎头，我们现在超过50个猎头公司在合作，国际上还有5、60家猎头公司，人才就是一切。

　　提问：我们是房地产代理行业，我们是来自安徽的企业，也是合肥万达的分销商之一。面对越来越激烈的房地产市场，传统的房地产代理竞争越来越激烈，非常难做。在这样一个市场环境里，请您对我们房地产代理行业的转型提一些建议。谢谢。

　　王健林：房地产代理行业，我个人认为转型越早越好。从香港和新加坡、日本、韩国多次房地产波动来看，最早就是代理行业先倒掉，这个行业风险非常大。如果你从事代理行业我给你一个建议，还不如现在能找到好的转型方式更早的转型，随着房地产市场三四线市场的饱和，房地产好日子就是10年，也许更短，到那个时候可能代理行业更难过了。因为代理行业没有核心竞争力，你靠什么?最好的办法，选一个别的行业尽早转型。真的，我是这么想的。