雪球是如何滚动的？
摸准了政府脉搏，但要撬动千亿项目，绝非易事。
南方周末记者遍查所有介入梦幻城开发的公司的工商登记资料发现，美国侏罗纪集团的出资记录仅出现于缴纳大庆圣地置业有限公司（以下简称大庆圣地）的注册资本230万美元。大庆圣地类似于整个北国之春梦幻城项目的总包商。
北京侏罗纪公司似乎比其母公司阔绰一些。据其递交的2012年度年检报告书显示，该公司资产总额为8.2亿元，负债总额为7.14亿元，但其长期负债或非流动性负债为0，说明基本都是短期负债，资金链之紧张可见一斑。长期投资为5.25亿元，用于在大庆注资成立八家房地产公司。
5.25亿元从何而来不得而知，但在大庆市各种优惠政策下，这足以令雪球滚动。
大庆圣地内部，一份《关于×××项目合作开发经营管理协议书》的模板透露出玩家们的初始算盘——“园区+基础设施+产业+地产”。
一位曾看过大庆市政府与投资方所签合同的知情人士告诉南方周末记者，王耀民同时与大庆市政府签订了BT（建设-移交）合同，负责土地一级开发，而“土地费返还做项目”。
一级开发做完，生地变成了熟地，后续的房地产公司要想介入二级开发，便需缴纳溢价款。至于溢价款究竟是多少，多位房地产商以债务纠纷为由，三缄其口。
优惠不止如此。一级开发没钱，政府可以借款。2011年3月，大庆市市长办公会议原则同意由市财政借款2亿元，辗转经庆北新城管委会、庆北新城城市开发建设有限公司拨付给施工方。
竞买土地没钱，政府也可借款。该市长办公会议亦同意市财政拨付逾一亿元，用于庆北新城公司注资。庆北新城公司再以该笔资金出资与大庆圣地合资设立新公司，用于竞买“水上凡尔赛宫”项目用地。
一份大庆圣地内部文件还显示，在大庆项目中，凡是由甲方（大庆政府）依法收取的各项建设规费，给予全额免除。而且对于乙方（大庆圣地）招商引进的投资企业，大庆市政府也可以比照运作，同样予以优惠政策支持。
刀尖上行走
地方政府优惠多多，却也步步惊心。
首当其冲的是国家对主题公园的限制。早在2003年2月，原国家计委办公厅即下发主题公园项目暂停审批通知，此后，又明确规定，大型主题公园建设需由国务院审批。
“以建设主题公园名义，开发商业房地产项目”，正是主题公园被叫停的初衷之一。以大庆梦幻城为例，共计16平方公里的用地指标，侏罗纪公园占地仅为0.5平方公里，而居住和商业金融用地则占到了7.4平方公里。
另一红线则是土地出让金减免政策。国务院《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》明确规定，“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’等各种名义减免土地出让收入……或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。”
大庆圣地的协议模板称，甲方每挂一宗地后，其地价款用于返还乙方的投资，直至拨足乙方投入。而甲方获取的土地出让净收益部分，50%给乙方以资金的形式奖励，用于项目区投资建设。
地方政府是否照单全收了这些条款不得而知，若果真如此，“很明显，各种方式变相减免土地出让金。”土地政策专家、浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰说。
融资亦踩红线。知情人士称，建银国际及中国工商银行先后为梦幻城项目注资共计约5亿元。国家审计署驻深圳特派办最早介入审计，即是针对建银国际2.2亿元的使用情况。建银国际是中国建设银行在香港成立的投行，而港澳中资机构正是审计署驻深圳特派办的审计范围。
而据央行联合多部委的最新规定，“对高尔夫球场、大型主题公园等国家明令禁止或限制发展的旅游项目，应严格禁止或限制发放贷款。对于可能借旅游项目名义变相进行房地产开发的，应从严审查。”
“垫资垫成了股东”
地方政府背书之下，北国之春梦幻城一时成为热土。
仅在2010年的9月到11月间，北京侏罗纪公司就密集注资成立了四家房地产公司，其持股比例从10%到49%不等。其他的投资者则来自大庆、北京、齐齐哈尔、江苏、台州等地。
大庆市国土局土地招拍挂公告显示，梦幻城项目内挂牌出让的住宅用地，最后均由北京侏罗纪持股的房地产公司中标。
想分一杯羹的投资者纷纷为梦幻城的诸多项目垫资，甚至连偿还建银国际的本息也有人垫资。只是垫到中途，大家发现王耀民无力偿还，“炒股炒成了股东”。
“大家（房地产商）还在做梦，如果建起来，还是可以挣钱。”但对章建宏而言，“连做梦的希望都没有了。”
两年前，当章建宏中标梦幻城F区的施工项目时，憧憬满怀：将近3亿元的施工承包合同，一年时间做完，最后挣几百万不成问题。
然而，自从2011年6月他带了六百多个农民工入场开始，就陷入了“垫资——挤牙膏式讨薪”的恶性循环。本应于2012年8月30日完成的工程，一直延宕至今。2013年6月，章建宏和他的施工队被“踢出局”了。一个新的垫资者进入游戏。
“我出局是因为我没有能力继续垫资了，也不想垫资了。”章建宏说。
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