传二手房“避税五招” 法官逐一点评称不靠谱(图)

“国五条”出台后网上流传五个“避税攻略”

　　“国五条”公布后，针对二手房交易征收差价20%个税的政策，网上传出了多个版本的避税攻略，并被疯狂传阅。那么网上盛传的所谓买二手房避税的五大奇招，也可以称作“避税五招”是否可行，存在什么样的法律风险？昨天本报记者采访了北京两位资深法官。两位法官表示，“避税五招”不仅不靠谱，而且都存在极大的法律风险。

　　“避税五招”之一

　　先过户给子女 再上市销售

　　网友总结出的买卖二手房避税第一招，是父母先将房子过户给儿女，再以儿女名义卖房避税。

　　网上还举例说明这第一招的运作过程：70多岁的杨老汉名下有一套60多平方米的房改房，杨老汉购买该房时的价格是5万元。目前这套房子的市场价值是100万元，如果按照当年5万元买下的价格，那么增值部分就达到了95万元，交20%的税就是19万元。

　　杨老汉到派出所开具子女关系证明之后，到房产局以100万元把房子卖给儿子。儿子根本不需要付购房款，就可以将房子归到自己名下，唯一需要交的就是契税和杨老汉的个人所得税。杨老汉将房子卖给儿子，合同价格为100万元，那么今后以儿子的名义将这套房子再次出售时，该房的增值底价就是100万元。如果杨老汉仍以100万元出售，那么就相当于无需缴纳个人所得税。如此操作，神不知鬼不觉地避开了20%的增值税。

　　法官点评：这招存在四个法律风险

　　那么这一避税招数是否可行呢？房山法院的卢涛法官称这一招存在四个方面的法律风险。首先，父母将自己名下的房子过户到子女名下后，子女就有权处置其名下的房产。如果子女将房子卖掉后不给老人卖房款，老人可能面临无房可住或者无钱养老的困境。其次，如果父母将房子卖给子女过户到子女名下，遇到子女离婚等家庭变故，房子有可能作为子女的夫妻共同财产进行分割，房屋的一半份额可能会落到他人名下。第三，房子过户到子女名下之后，如果遇到子女在外面有债务纠纷，其名下的房产可能会被法院查封甚至强制执行。最后，目前北京实行二套房、三套房限购措施，如果父母将房屋过户到子女名下而子女不能及时处置，遇到子女购房就会因为名下有房而受到限购政策的影响。

　　“避税五招”之二

　　签阴阳合同 做低交易价格

　　“20%的税太重了，这下还不是满城都是阴阳合同啊!”针对二手房20%的计征个税，有网友表示阴阳合同将成为接下来二手房过户的“标准合同”。所谓的阴阳合同，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元、实际成交价格 200万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么需要缴纳20万元的个税;如果通过签署阴阳合同，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的增值税。

　　法官点评：阴阳合同不受法律保护

　　对此卢涛法官表示，阴阳合同不受法律保护，买房人今后再处置房产时，可能会承担更大的税负。

　　卢涛法官告诉记者，从法律上说，阴阳合同目的是逃避国家税收，其本身就是非法的，一旦买卖双方出现纠纷起诉到法院，法院不会保护假合同约定的内容。此外，按照目前所有税费都由买房人承担的市场“潜规则”，买房人用阴阳合同在这一次买房时少交了税，但是如果买房人再将所购房屋出售时，会因为第一次交易合同价格畸低而面临再次交易的差价更大，需要交纳的税费更多。

　　再有，目前税务部门对交易价格明显低于市场价格成交的二手房要进行价格评估，交易双方必须按照评估价格进行税费征缴。因此，阴阳合同规避个税的目的很难达到。

　　“避税五招”之三

　　虚假诉讼 借司法判决过户

　　“阴阳合同?弱爆了!”阴阳合同避税的招数刚晒到网上，一位网友就在微博上表示，阴阳合同避税的成功率并不能百分之百得到保证，最简单有效的办法可以通过申请司法判决，直接把二手房判罚给购买方，节省的税费更多。

　　该人士表示，二手房买卖双方可以伪造欠款事实，由买方向法院起诉，要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房抵债，最终由法院将二手房判罚给买方，达到避税目的。这一用虚假诉讼的方式骗取法院判决避税，得到了很多网友的认可。
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