国人伦敦买房记
海外置业者免缴增值税
陈何(化名)是一名来自西安的企业家,每年有300万元人民币的“闲钱”。
他现在正计划在伦敦买房,一套用来自住。陈何看上了位于伦敦富人区海德公园附近的EburySquare,这是该区域仅次于海德公园一号的豪宅,只有71套房源,现总价200万英镑(1英镑约合10元人民币)起。另外,陈何还想买一套房子用来出租。
陈何可谓当下中国富人赴海外置业投资的一个代表。问题是,这笔投资能否赚钱?
“伦敦高端物业价格去年上涨了10%”
欧债危机爆发后,不少中国投资者抱着“抄底”心态奔赴海外置业。
据高力国际海外物业部董事王璐介绍,在眼下的英国,除了伦敦,房价都是负增长。伦敦的房价比较高,欧债危机让其他国家有钱人转战伦敦楼市,伦敦较为安全稳定,“公司和银行数量大,上班人群多,伦敦人口在700万(左右),白天上班的人有1400万。”
王璐说,去年整个伦敦楼市交易活跃。高端物业(指单价在15万元人民币/平方米以上)价格上涨了10%,而在高端区域的豪宅(位于高端区域且单价在25万元人民币/平方米及以上)价格上涨了14%。
王璐介绍,伦敦楼市,海外买家和英国买家各占一半。海外买家以亚洲人为主。
按英国丹德房地产开发有限公司(Dandara Ltd)中国代表处销售总监王磊所说,2009年至2011年底,伦敦地区住宅单价有14.7%的增幅,一些需求高的区域单价涨幅甚至达到每年近10%的高增长。
王磊预计,未来10年,伦敦人口将由780万增至840万,需求将进一步扩大。而近年住宅建筑许可证发放远低于需求,同时受奥运政策影响,政府投入93亿欧元助推伦敦经济,“我们预测伦敦物业价格还将进一步上涨。”
至于伦敦的租赁市场,王磊介绍,过去两年内伦敦的房租上涨了7.7%,预计2012年将继续上涨5%。年租金回报率高达6%以上,远高于北京、上海、广州等中国大城市(约2%)。而且空置期短,需求旺盛。
“中国人偏爱市中心”
据王璐介绍,中国人在伦敦首选的物业投资类型是公寓,大部分都会选择伦敦市中心位置的物业。王璐说,购房者一般都喜欢买在伦敦中心区域,要求离公司和学校很近。另外,对租金回报率和房屋增值空间有要求。
“大部分置业者的预算在200万-1500万元人民币。如果是纯投资,一般在500万元人民币以下。”王璐说。
“在英国投资房产没有想象中那么贵。”王磊列出的数据是,在伦敦置业,大概要500万至600万元人民币;大伦敦概念250万元人民币即可。
收益率看上去颇为可观。
王璐举例,一套总价在200万元人民币的单间公寓,在伦敦二区边界,周租金大概在280英镑。
这样算下来,一年的租金收入是14.56万元人民币。一年的租金收益率大约是7%。
王磊亦称,160万元人民币可买一套47.8平方米的一房,月租金可达到700英镑。
据王磊称,独立屋是永久性产权,公寓产权99至999年不等。“我们公司(卖的房子)主要是250年产权。”
海外置业者免缴增值税
多位受访者称,英国仍是当下海外投资置业的热门目的地。
“大部分(中国人)还是喜欢投资欧美。”莱坊国际投资部中国区副董事田雪介绍,澳大利亚的问题在于政府规定海外投资者不能买二手房。投资客会担心退出的时候,只能出售给澳大利亚人,而澳大利亚人是不喜欢买房子的。
而英国政府则规定,海外置业者在英国买卖房产不受限制,且无需缴纳增值税、房产税。
据王磊介绍,海外买家在英国购房需要承担的税费,主要包括一笔律师费,“在英国买房,需要经由律师操作”。
此外,若房屋空置,要缴纳一半的市政税,每年1000英镑左右;如果非空置,要缴纳2000英镑左右。
契税方面,总价125万元人民币以内的住房不用交;总价在125万-250万元人民币,要缴1%;250万至500万元人民币的为3%;500万至1000万人民币的为5%;1000万元以上的为7%。
“现在经济不好,刚开始恢复,租的多,买的少。今年(至今)在中国卖了20套左右。”王磊说,丹德在英国有很多土地,准备定向开发,比如中式厨房。未来该公司开发的房源中,预计中国买家将占10%。据称,丹德1988年成立至今,在英国开发了1万多套房子。
王磊介绍说,英国购房无需等待1-2年时间来获得房产证。基本上,律师在收到双方确认土地所有权登记后,产权已经移至买方名下。此时即可自由买卖。律师行在全部房款付清前,会向买方提供土地所有权证书的副本。若买家申请贷款,则银行会保管房产合同及产权证明的文件直至贷款还清。
海外投资中国式跨越:从房主到“地主”
曾有人开玩笑说道,如果南极的土地可以出售,那么中国人一定会是最积极的买家。
“中国人受传统农耕文化影响很深,对土地和房子有浓厚的情结。”庄诺对第一财经日报《财商》表示,很多中国的中小投资者把在海外买房作为全球资产配置的重要部分,现在的中国人可谓胸怀祖国,“房”眼世界。
“房”眼世界
“以前大家不愿意在海外买房的原因之一是语言的不便,没有海外投资的经验。不过,近来越来越多的人会选择在海外买房子。”上海奥正投资的总裁Ben经常为海外买房投资的人提供会计、审计等服务。
吴女士(化名)是奥正的客户,40多岁的吴女士常年呆在非洲,从事中非贸易生意,她的女儿正在美国念书。今年吴女士在法国地中海沿岸投资了一处房产,总价折合人民币300多万元。
“我们最近做了三四桩生意都是投资于地中海一带的房产的,价格都在300万元左右。看好地中海沿岸的房产主要是由于其地理位置的稀缺性,所以看好它的升值潜力。”Ben告诉记者,国外的房产不可能像国内房产一样爆炒,大多数投资者是看中其稳定的升值。“以地中海一带的房产为例,过去10年的复合增长大约为7%。”
不过按照当地政府的规定,若是在购买房产后5年内出售需要缴纳30%的所得税,5年之后出售每年的所得税递减。“所以投资者一般都选择较为长期的投资方式。”Ben告诉记者。
除了房产本身的升值之外,投资者还有一部分收入是租金收入。“拿吴女士这处房产为例,扣除吴女士每年的房屋修理费用、所得税、贷款利息等等每年的租金收入大概为房价的2%~5%。”
“很多在地中海沿岸购买房屋的投资者都是华人。因为此前中国籍人士在法国银行贷款有一定困难,但是现在已经可以顺利贷款了。一般欧美国际投资者购买房屋最高可以100%贷款,中国籍投资者最高可贷款70%。”Ben告诉记者。
对于吴女士而言,除了投资回报之外,她更看重的是地中海沿岸的旅游资源。吴女士和租客签订了协议,每年吴女士可以有1个星期的房屋使用权,这时她就可以带着家人来地中海度假了。
上海的李律师早在2008年就已经去美国购置房产。“我当时买的房子特别便宜,大概20多万美元。”李律师告诉记者,在金融危机之后很多美国人无法偿还银行贷款,房子便直接扔给银行,银行为了换取现金,将这部分房产低价抛售。
“在美国买房相对来说比较简单,因为整个社会体制成熟、法制透明。”李律师在美国当地找了中介、看好房下单、填好资料之后,但最终却未谈妥。“因为等到马上要成交的时候,银行才告诉我房子之前户主欠有一笔物业费,需要我缴纳。”
李律师告诉记者,现在美国地产价格非常便宜,几十年难得一遇,他正在计划在美国购置新的房产。
持有成本可能较高
一位热衷在香港投资房地产的李先生也对记者表示,目前香港房地产比内地更有吸引力。“香港买房很方便,没有限购政策,房贷利率又低,现在是2.5%,内地要7%。香港租金又贵,买房不卖光收租都能赚钱,在上海则是连利息都不够付。”
不过,在海外买房,房款仅仅是投资的一部分,还需要缴纳土地税、契税、印花税以及增值税,而房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构,包括律师、房地产经纪、验房师等,这意味着除房价外还有一笔额外费用产生。
李先生告诉记者,在香港房屋出租必须按照不同年期缴纳印花税。不超过1年租约需要加纳租金的0.25%印花税,1~3年是0.5%,3年以上是1%。此外,如果房产转让还要缴纳一定比例的转让印花税。
而在美国,购房者如果不是美国公民,需要额外缴纳一定的房产税,这些费用约占总房价的1%以上。而持有房产后,业主每年还要交房产税、物业费、房屋保修费等税费,各个州对所征物业税的征税标准和税率各不相同,以房屋评估价值的1.2%~1.8%不等。而且如果不按期缴纳房产可能被政府拍卖,以抵欠款。
目前一些中介为了方便内地购房者,都提供房产代管服务,包括出租管理、代缴税费等,一般收费为房租的8%至10%左右,可以说在海外可能持有房产成本比较高。 加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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