陷阱重重
面对如此火爆的海外置业市场，澳诺不动产投资有限公司总经理霍刚也多了一些担忧：市场过热之下，整个产业链有畸形发展的趋势。
一个典型的例子是：2012年8月，一项“在德国投资5万欧元买商业地产送绿卡”的项目突然兴起，一些中介告诉中国的投资者，购买具有永久产权的50平方米的公寓一套，并以此房产注册一家独资公司就获得德国长期居留权，并可自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24个欧盟国家。购房费用加绿卡手续费总计66万人民币。
“很多客人打电话来问，怎么有这么好的事。”霍刚对本刊说。
他很难向客户解释，这只是个别中介为了卖房子而导演的“闹剧”。
其实早在几年前，移民市场上就出现过“5万欧元办德国绿卡”的项目，不过没多久项目就被边缘化了。那个项目的具体流程是：5万欧元注册一家公司，并运营5年以上，通过5年以上的工作居留之后转换成长期居留，最后达到移民的目的。
“这个项目之所以边缘化，是因为开公司容易，维持难。有些客户即使只雇佣了一个员工，人力成本加上税收、财务审计等费用，一年的支出也高达十几万甚至几十万欧元。”霍刚告诉本刊记者。
而这个重新包装出现的产品只是在以前5万欧元注册公司的要求上，再搭售了一套商业物业。实际上，即使不买这套商业用房，也可以开公司，操作模式跟以前一样。“除了客户要多花钱买一套房外，一切都没有变。”霍刚说。
此外，按照德国2012年8月刚刚出台的政策，去德国置业已经不能直接获得长期居留权了，绿卡则更难指望。霍刚解释说，德国政策要求25万欧元在德国注册一家公司，正常经营3年，并保证公司盈利积累超过30万欧元后，才能申请德国长期居留权。
所以，在德国置业送绿卡，无异于一个骗局。
“其实就算是置业本身，也有很大的漏洞。在德国置业，投资者不但要支付房款，还要支付过户、验房、保险、地产税、社区管理费、中介手续费、交易税、律师公证费等一大堆费用，大致相当于房价的20%多。”霍刚说。
这意味着越来越多的中介把中国的投资者当成了“随意宰割的肥羊”。
类似的置业陷阱在一些中介的精心布置下，仍在吸引不明就里的投资者。
韩国济州岛投资置业目前在业内也“声名狼藉”。
“很多人都知道，济州岛是中国人海外置业的热门地区，可没有几个人会告诉你，从2004、2005年以来，韩国人在海外买房的数量就一直在猛增。韩国央行曾公布一个数据，说2006年韩国人海外买房的花费为7.8亿美元，同比增加了34倍。”李春涛说。
之后，韩国人海外买房的热潮一波高过一波。到2012年，这个数字预计接近50亿美元。而导致这一现象最直接的原因，就是韩国不断针对房地产投资出台限制政策，而且课税严苛，豪宅和第二套住房是课税重点。例如，针对第二套住宅的资产增值税超过50%。另外，韩国房产在购房、持有、出售各个环节，成本都很高。
“韩国为非英语国家，而且近些年国内就业形势严峻。房地产投资的潜力其实并不大。在韩国，有些项目近七八成的房源都指望卖给中国人。但你看数据就知道，韩国有钱人都去了美国、加拿大和中国买房。”李春涛说。
海外置业高潮下的暗礁
主要采访对象：
海外房产个人投资者，盛明昌
海外房产个人投资者，徐辉
海外房产个人投资者，朱伟军
海外房产个人投资者，耿娜
美澳加顾问公司总经理，李春涛
澳诺不动产投资有限公司总经理，霍刚
绿地集团董事长、总裁，张玉良
同策咨询研究中心总监，张宏伟
复地（集团）股份有限公司董事长，张华
海外置业高潮再起
在2011年以前，海外置业的主力是高净值人群和子女有留学意向的普通家庭，而2012年下半年之后，大量普通家庭加入这个行列，他们的家庭资产大多在几百万到一千万元之间，对移民和留学的愿望不是很迫切，但对投资回报率更加看重
《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道
“很多人以为，只有买不起房子的年轻人才会反对来自中国的买家，大部分有房子的本地人会抱着无所谓的态度，因为他们的资产也在增值。所以当地报纸和政客的抱怨不会有什么意义。”走过全球很多城市，并且拥有了诸多海外资产的盛明昌告诉《瞭望东方周刊》，这样的想法是不了解真实情况所致。
中国人海外置业在2012年迎来了一波新的高潮，但也遭遇到了普通民众少有的“抵制”。
“连出租车司机听到你来自中国，也会变得敏感而警惕，哪怕你根本没有开口问当地的房价。”盛明昌说。
中国人海外置业的第一波高潮发端于2008年国际金融危机之后。当时，欧美多国房价在危机中出现大跌，一些中国人在“海外抄底”的美好前景鼓动下出海。2012年，一系列统计数据、报告的出台，鼓励了国内投资者掀起新一轮的海外置业浪潮。
新高潮
房地产咨询公司高力国际2012年初公布的报告显示：多伦多、伦敦和新加坡等中国投资者海外置业热门地区里，境外买家的20%-40%来自中国；中国买家在加拿大温哥华购房者中的比例，从2011年的29%上升到2012年的超过40%，在这里，华人移民已经占城市总人口的约30%；而在英国伦敦著名的金融区金丝雀码头，约1/3的新售房屋卖给了中国人，受热卖的影响，2012年伦敦市中心核心地段及传统高端居住区域的房价增长5%到10%。
全美房地产经纪人协会调查了2011年国际购房者的活动，发现中国买家在美国的购房投资额超过70亿美元，所占比例已经在海外购房者中排名第一位，而且偏爱数百万美元的高端豪宅，多倾向现金支付。
根据新加坡市区重建局的统计数据，2011年上半年，中国内地购房者首次超过印度尼西亚，成为新加坡私人住宅第一大外籍买家。
“2012年下半年以来，中国人的海外置业步伐又一次加快。不少大众人群加入了这个队伍。”在海外注册了一家美澳加顾问公司，专门为浙江投资者提供美国、澳洲、加拿大置业咨询服务的李春涛告诉《瞭望东方周刊》。
李春涛分析说，在2011年以前，海外置业的主力是高净值人群和子女有留学意向的普通家庭，而2012年下半年之后，大量普通家庭加入这个行列，他们的家庭资产大多在几百万到1000万元之间，对移民和留学的愿望不是很迫切，但对投资回报率更加看重。
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