传说中的中国楼市鬼城

　　但是，根据海南当地媒体报道，在2012年下半年，海南陵水、三亚、琼海、文昌等地出现了多起开发商拖欠工程款和欠薪情况，包括三亚某标志性楼盘。

　　根据官方统计，2010年，海南全年房地产开发就完成投资467.87亿元，同比暴增62.5%。而有机构统计，开发商2010年在海南房地产总投资不低于1000亿元，房地产项目可谓遍地开花。

　　贵阳的人口不到450万，在全国房地产市场整体回暖的背景下，贵阳作为房价最低的省会城市，2012年房价同比再次下降11.2%。值得注意的是，在这个中小型城市，几乎是以楼建“城”。

　　据不完全统计，贵阳目前400万平方米以上楼盘有14个，800万以上有9个，1000万平方米以上有6个，2000万平方米以上1个。其中，规划用地5000余亩，总建面1830万平方米的超大楼盘花果园，规划居住人口就达35万人。

　　此外，数据显示，前些年全民炒房红极一时温州2012年前11月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度达23%。

　　另外，某公司公布的房地产市场风险排行榜中，前50强中包括41个四线城市，加上拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求的三线城市。

　　2013年1月14日，媒介报道，《海南楼盘均价跌三成投资客高位接盘被套》，凤凰岛业主仅仅是海南楼市投资客的一个缩影。实际上，在2009年下半年至2011年初海南楼市高潮时进去的投资客，目前大多数人已经被套牢。

　　不仅仅是三亚，整个海南都是大量物业面临长期空置。有当地机构统计，海南省在2008年至2010年3年内交付入住的住宅，年均使用时间仅为1.5个月，实际使用率只有1/8。

　　无疑，大量空置房屋更谈不上合理的投资回报。海口西海瑞园公寓1月9日最新销售均价10000元/平方米，与本项目2010年12月10日第一次对外报出的12680元相比，25个月以来销售价格累计下跌了2680元，跌幅为22%;海甸岛海景路的蔚蓝海语印象，1月6日最新销售均价12000元/平方米，较2010年4月销售均价17000元/平方米，下跌29.4%。此外，文昌市高隆湾白金路的同创碧海城南苑美兰海岸，2010年6月开盘销售均价为8000元/平方米，目前有业主挂出的二手房报价已经跌破7000元/平方米。

　　根据当地机构统计透露，在三亚、海口、琼海、陵水、文昌等地，有大量的楼盘从2010年一直销售至今仍未卖完，这些楼盘在两年多期间价格一度继续上涨，但2012年大多数已经回落到起点，甚至跌破起始售价。海南购房者以岛外为主，多数都是以度假兼投资为目的，目前被套的投资客主要是当时的高位接盘者。毗邻海南省政府行政中心的海阔天空国兴城一期，此前于2011年1月开盘，当时起价13500元/平方米，均价14500元/平方米。但现在已经有业主挂出多套二手房出售，127平方米三居室报价139万元，折合单价11000元/平方米;95平米两居室报价97万元，折合单价10211元/平方米，这意味着房子一出手就直接亏损约2000元~3500元/平方米。

　　2013年1月15日，媒介报道，《海南急查楼市存量海口七日未清者将遭关闭》，根据海口市住建局1月11日下发的《关于清理当前商品房市场存量的紧急通知》(下称“通知”)，海口市商品房市场存量的清理工作范围从2004年1月至2010年12月31日。通知要求，凡在海口市领取预售许可证销售商品房的房地产开发企业，须认真清理现有的在售楼盘，并将清理的结果报海口市住建局市场管理处，清理时间自2013年1月12日起至2013年1月18日。凡未按时报送清理结果的楼盘，届时暂予关闭，直至按规定报送清理结果后方可以开启。海南此次大规模清理楼市存量主要是为了梳理和摸清真实市场供应情况，不会对海南楼市产生直接影响。

　　存量到底有多大，时至2013年1月，国际旅游岛政策出台期满两年。两年期间，海南楼市从急剧井喷到不断回调，开发商和购房者逐渐回归理性，市场运行开始趋于平稳。但当时大规模房地产项目在短期内上马也同时埋下隐患，并在两年后暴露出诸多问题亟待梳理和规范。尤其是当前海南楼市的真实存量一直秘而不宣，除了一些长期开发的大型项目外，部分中小楼盘从2010年至今仍未售完。海南此次清理工作主要是因为部分无效存量在期转现过程中造成重复积压，难以摸清有效库存量，清理之后使商品房存量更加明确。

　　来自海南当地机构但未经官方证实的统计数据，截至2012年11月，库存量最少的三亚为11万平方米，需要2年消化。库存量最大的陵水为188万平方米，需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月。

　　海南省官方2012年唯一一次正式披露的数据显示，截至2012年3月底，海南全省共计约有6410万平方米的存量房。

　　1月8日，海南省住建厅介绍，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米。不过，潜在供应量与库存是两个概念。官方亦未披露2012年海南房地产市场的新增供应量。

　　根据2013年1月11日举行的海南省住房和城乡建设会议披露，2012年海南房地产开发投资完成830亿元，商品房销售完成890万平方米，稳中有升。海南省副省长陈志荣在该会上称，海南房地产市场不存在泡沫。

　　海口市房地产业协会2013年1月9日召开新闻发布会披露，2012年海口市销售商品房266.1万平方米，同比增长18%;商品房价格9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房库存量为463万平方米，处于可控与合理区位。海南房地产投资比重过大问题依然严峻。

　　海南统计局数据显示，2012年1至10月，海南省房地产投资占固定资产投资的比重为41%。而2009年同期，这一比重约为31.5%。这意味着房地产比重仍在上升。海南省住房和城乡建设会议提出，2013年海南房地产开发投资目标是增长15%至955亿元。调整优化开发结构，进一步减少纯商品住房比例，实现供求关系的基本平衡。

　　上世纪90年代，惠州楼市与海口、北海一起成为房地产泡沫破裂的“重灾区”，当时，惠州曾留下了众多烂尾项目。与海口、北海艰难地度过恢复期不同，惠州似乎更幸运，这个城市近年来再次受到全国多个房企的青睐，“投资热情有过之而无不及”，熟知当地情况的业内人士这样来形容。曾经，来自全国各地的热钱潮水般地涌到惠州，这里日夜不停地创造让人热血沸腾的淘金神话。

　　据资料显示，1993年底，受国家宏观调控影响，惠州房地产畸形发展的巨大泡沫终于破灭，大量的外地资金撤走。“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。备受关注的鄂尔多斯列榜单第六名，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。

　　据统计，1994至1996年间，仅大亚湾地区被抽走的资金就达160亿元，房地产一下子从高峰跌到了谷底。在“淘金”的驱动力之下，投资客经常是健忘的。这种驱动力，让投资客、房企们不断推高房价，也缔造了一座座“鬼城”，然而，他们似乎并不担忧。

　　即使是面对有价无市的尴尬，他们仍坚持着留守，坐等升值，尽管等待他们的也许不是预期中的高回报，而是泡沫破裂后被套牢。

　　而各地方政府极力推动的造城运动，例如金融新城、高新区等，将投资客的期望值推得更高。地方政府对土地财政的依赖度逐年提高，无疑会影响当地的销售数据，特别是在楼市成交量并不乐观的情况下。在调控之下，投资者的投资欲望受到打压。（作者：谢逸枫，亚太城市房地产研究院院长，亚太城市房地产业协会会长。）