大规模的“灰色收入”是房地产价格的有力支撑
新闻观点：今年以来，国内外关于中国房地产市场“泡沫”问题的争论非常多，您认为“泡沫”并不存在的依据是什么？
金柏松：房地产市场，要和经济增长速度、人口结构、收入增长水平，有一个综合性的匹配，这才能比较健康地发展。
我为什么认为现在中国的房地产没有泡沫呢？很多研究者在计算“泡沫”的时候，都是将房价和收入进行对比，表面上看确实房价非常高。但这里存在的一个问题是，中国人有非常多的“灰色收入”，在计算房价收入比的时候，如果不计算这一部分，就不实事求是了。
学者王小鲁曾经做过一个调查，推算2008年，中国居民的“灰色收入”是9.3万亿，那么，2008年房地产卖了多少呢？全国是5万亿，仅靠 “灰色收入”就足以把全年的房地产都吃掉了。卡内基国际和平基金会高级研究员，曾任世界银行[微博]驻中国代表的黄玉川在《华尔街日报》发表过文章，根据我们每年GDP的调整数据，来推算中国人的“灰色收入”，规模也相当巨大。
这些钱去消费，能花掉多少呢？而人们可以投资理财的产品非常有限，无非是黄金、股票、房子；其中大多数是流向了房地产。所以说，这些年房地产的市场价格的走高是由非常现实的购买力决定的，而不是一个炒作的概念。
除了“灰色收入”之外，还有一些细节问题，比如双方父母支持孩子结婚买房，这些都是我们和国际市场不太一样的方面，把这些因素都调整进去以后，中国房地产的价格基本上是没有泡沫的。
对有大笔“灰色收入”的人，房价怎么涨都不冤枉
新闻观点：那么在您看来，我们的房地产市场是处于一个良性发展的状态吗？
金柏松：我说房价没有“泡沫”，并不是说我们的房地产市场就是健康的。我们的房地产市场有一个严重的问题就是结构不合理，房产的价格没有分开档次，不能和国人的收入层次相匹配。
房地产的层次仅仅是所谓的高中低是完全不能满足国民需要的。有必要根据收入高低差距客观地划分出若干阶段，再相应地划分出不同的房地产价格层次，比如你可能划出了十到二十个收入阶段，前面的很多层次都需要享受不同的福利。比如农民工到城市里工作，你要满足他最基本的住房需求，哪怕你给他每月的房租只有一百块，也要让人家能住下来；而现在外企的白领，买房子也很困难，也应该有一定的福利政策，只有这样，他将来才可能有再买第二套，或者置换更好房子的能力，这才是可持续的发展。
而我们现在实际情况是，逼着大部分人用同样的方式和价格来买房。从银行和开发商的角度来说，是因为利益驱动，作为政府来讲，要社会稳定，要让人民有收入有消费来刺激经济增长，就不能让他们的钱都滚到房地产里去。
因此，我们必须建立一个和收入结构相匹配的房地产供给结构，工薪阶层就那点工资收入，指望这个攒钱去买百分之百的商品房，太难了；而高档房产的价格完全可以放开，对有大笔“灰色收入”的人来说，房价怎么涨都不冤枉。
新闻观点：如果按照您的观点，“泡沫”并不存在，近年来对房地产市场的宏观调控会有什么样的影响？
金柏松：这一点我们可以借鉴一下日本的教训。之前的普遍观点认为，日本是在上世纪八十年代中后期形成的房地产泡沫，我觉得这种看法应该有所调整。日本战后的经济发展，从五十年代到1973年，经历了二十三四年高速增长，增速将近10%，之后的二十年平均增速是4%，再往后二十年进入低速时期，是0.8%。
当日本经济进入4%的时代，也就是中速增长时期的时候，房价惯性增长的速度依然跟经济增长高速时代时一样的，因此，如果要说“泡沫”的话，日本在上世纪七十年代后期就已经出现泡沫化状态了，要抑制这个“泡沫”，应当是从上世纪八十年代初就开始有措施。这样反思的话，咱们现在对房价进行一定程度的抑制和打压，从长远来说也是有一定道理的。
在与房地产市场相关的政策制订中，需要特别警惕的是其中的利益诱惑。像美国和日本，那些精英在做出决策的时候，也经过了很多分析和评估，但还是不由自主地陷了进去。2008年次贷危机之后，很多人都反思，大家之前也都知道一定要在午夜的钟声响起之前走开这个舞场，但是谁也没有做到。
因为其中存在着巨大的利益诱惑，对政策的制定者、执行者，包括参与论证分析的人而言，都是一个非常大的考验，因为他们同时也是利益的分享者，想让他们保持头脑清醒，是个世界性的难题。
主笔 张
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