对谁都有好处?
值得关注的是，贵阳大盘模式中，开发商不再暴利，买房者得了实惠，政府不搞“土地财政”也成功实现了城市的升级改造。“贵阳模式其实是政府的远景规划和开发商市场运营能力的有效协同，最终政府、企业、社会三方各取所需、利益均沾。”贵州中宏源投资公司总裁李崇毅认为。
对于开发商来说，该模式的好处显而易见。首先一、二级联动使开发商的拿地成本得以固化，消除了真正招拍挂程序时必然面临的价格不确定性。南方周末记者查阅相关数据发现，一、二级联动模式中，贵阳土地招拍挂时的成交价相对于起始价上浮比例不过3%。其次，“有地便是王”，锁定了地块的开发商往往可提前获取预售证，在一级开发阶段就撬动银行资本和购房回款。
再次，大块拿地的模式下，开发商可以凭借规模效应摊薄成本。如花果园6000亩地的拿地成本是24亿元，仅40万元一亩。2012年8月，中天城投斥资6.24亿元拿下“假日方舟”乌当区奶牛场1055亩土地，每亩不到60万元。此前6月份，中铁置业出价22.87亿元摘得贵阳十二滩水库旁5宗相邻地块，占地面积3604亩，每亩地六十多万元。“一般来说，大地块的拿地成本比小地块便宜，有时能便宜一半。”一位业内人士告诉南方周末记者。
参与一级开发的企业，其开发成本也可以通过土地溢价分成的方式获得补偿。贵阳土地一级开发溢价部分是指土地挂牌成交金额扣除土地整理成本、8%的投资利润、2%的管理费、3%-5%的资金成本之后的部分。对这部分溢价，视土地位置、行情不同，政府和一级土地开发商之间的分成比例在3∶7或4∶6之间，一般政府会给开发商一个保底价。
此外，帮助政府进行市政设施建设的企业，在获得土地开发权的同时，还可以得到种种形式的财政资金补贴。比如为配合政府打造“西南地区最大会展中心”，中天城投在金阳新区投建了一座足有十个足球场大的豪华 “国际生态会议中心”。而紧邻会展中心的，便是建筑面积近300万平方的“中天・会展城”和中天凯悦酒店。中天的公告显示，2010年6月其收到金阳新区政府给予的2.36亿元会展产业收益补助资金。2011年6月，又收到金阳新区产业发展扶持资金6244万元，超过公司2010年净利润的10%。
一、二级联动模式的投资强度大、周期和战线长，最大的风险在于开发商的实力是否过硬。目前云集贵阳的大盘开发商均是万科、中铁、保利、恒大、绿地等实力雄厚之辈，而最大的两个大盘花果园和未来方舟的开发商，在当地亦是势大力雄。宏立城的董事长是贵阳市人大代表、贵州省工商联副主席。中天城投则由国企改制而来，具有一级开发资质，之前在贵阳开发了数十个楼盘和筑城广场等地标性建筑。“涉及大规模拆迁，政府还得依靠在当地有资源的企业去操盘。”当地业内人士说。
对于购房者来说，超级大盘的最大好处是低价。2011年以来，大盘在贵阳打起了价格战、营销战。贵阳公交车身等户外广告都是楼盘的天下，翻开当地发行量最大的《贵阳晚报》和《贵阳都市报》，黄金版位全是大盘的房地产广告。中天城投文化公司一位高层人士向南方周末记者诉苦，“晚报的黄金广告位24万元一版，我们一天到晚请人吃饭都抢不着，竞争对手春节就扔了2000万元给他们。”
据正行合智地产的数据，2006-2011年，贵阳楼市成交均价从 2775元/平方米持续上涨到2011年的4918元/平方米，但2012年下浮至4670元/平方米，主因即是花果园和未来方舟的价格战。在售的花果园三期房源起价3890元/平方米，未来方舟则以3580元超低价开盘，远低于老城区一环外的小型楼盘“银海元隆广场”近万元的起步价。
如此低的价格，开发商是否还有钱赚呢?据业内人士测算，目前贵阳平均地价约每亩200万元，以3为容积率计算，平均楼面价每平方米1200元，加上2200元一平方米的建安成本，再加上15%的税费和200元每平方米的土地整理费，成本约在4100元每平方米，这与几个大盘的销售价相差无几。中铁置业贵州公司副总经理王成平告诉南方周末记者，贵阳开发商每平方米大概也就赚100元，“没钱赚我们就不会来了，但暴利确实没有。”中铁置业贵州公司每年可向集团上交 5%的利润，其在金阳新区开发的200万平方中铁逸都楼盘已售罄。
对这些超级大盘来说，前期部分楼盘实行低价销售策略，虽然短期内赢利不丰，但一方面可以吸纳人气、回笼资金，另一方面，楼盘炒热后，后期楼盘销售将赢利丰厚。
超级大盘的风险
看上去是一个完美的多赢模式，但这个游戏规则所带来的风险是，由政府指定开发商，不仅削弱了市场竞争，也导致政府操纵土地的权力加大。
而最让人关心的问题是，这个模式能持续多久?有媒体将贵阳楼市称为“第二个鄂尔多斯”，指称432万常住人口的城市不可能消化3400万平方米的房屋供给。但南方周末记者在贵阳采访的所有业内人士对此说法均不以为然。
他们的理由之一是，3400万平方米供给量这个数据是一个“常识性错误”，即把规划面积误认为当期供应面积。实际上每个楼盘的规划建筑面积都需要在5-8年间才能陆续开发完，目前花果园、中铁逸都等项目都才开发了规划面积的小部分。“从规划量到招拍挂的量，再到建成交房量，都会递减。”中铁置业贵州公司营销部副部长代孝强认为，贵阳楼市每年能消化800万平方米，目前0.8以上的供求比也是很健康的。
贵阳住建局官方网站筑房网的数据显示，截至2012年9月，贵阳房地产市场存量约为590万平方米。按照目前的行情，这并不是很大的库存，2012年1-9月份贵阳成交面积833.43万平方米。
其次，鄂尔多斯楼市泡沫的典型特征是价格暴涨后暴跌，且无成交量，而贵阳楼市却呈放量、价微跌的趋势。据南方周末记者实地调查，贵阳大盘的销售非常“火”。 600万平方米的世纪城住宅早已卖完，甚至连售楼部都卖了。300万平方米的会展城住宅已售罄。每周销售1000套以上的花果园一、二期已售完，回笼资金 284亿元。未来方舟已售出1万套，销售势头有后来居上之势。
受三面环山的地形限制，贵阳两百多万人居住于拥挤不堪的狭窄主城区，这使贵阳成为继北京之后第二个车牌限号的城市。贵阳市政府提出，5年内使贵阳中心城区建设用地规模达到380平方公里，新增城镇人口150万人，城镇化率达到 75%以上。并将用三年时间完成全市4500万平方棚户区城中村改造工程，这都将转化为当地的“刚需”。
但贵阳楼市的主力需求并非来自本地，而是贵州省地市级消费者。贵州省的城市是单极化格局，只有贵阳一个大城市，目前全省城市化率仅为35%，远低于全国平均水平50%。宏立城集团副总裁陈晓辉介绍说，花果园的客户构成为贵阳市本地占35%，地州占50%，省外占15%，“我们的刚需市场面对的是3900万贵州人”。
此外，贵州每年的旅游业产值增速高达50%以上，作为夏天最高温度不到30摄氏度的避暑胜地，越来越多的外省购房客来贵州购房，贵州大盘的数千人销售大军也正远赴重庆、温州、长沙等地“推盘”。“再过两三年，贵广（州）高铁和成（都）贵高铁开通后，贵州这个‘价格洼地’还会吸引更多沿海客户前来投资。”中铁置业贵州公司副总经理王成平说。
但当地一位市场人士认为，支撑贵阳楼市可持续发展的关键还在于当地GDP的增速。过去五年贵阳年均GDP增速高达14.7%，“这个速度能让贵阳每年消化800万平方米房子，也能保证贵阳楼市不出问题。”他认为，超级大盘将使开发商的资金运作能力经受考验。
之前有媒体曾质疑当地大盘开发商的资金链问题和高负债率，比如有市场人士告诉南方周末记者，宏立城曾一度遇到资金困难，因此将价格拉低到成本价之下以回笼资金。但陈晓辉否认了这一说法，“目前集团资金全部投入到这个项目，资金链没有任何问题，我们还有微利。”加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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