原标题：“穷”贵阳“超级大盘”的崛起之谜
在不发达的省会城市贵阳，超级大盘频频出现，当下已规划和在建的超过200万平方米的楼盘，不下10个。
利用开发商的力量，开发生地，运营城市，对于穷财政的贵阳地方政府而言，是一条现实捷径。
“从那个山头到那个山头，再从这个山头到那个山头，全是我们的地。”朱晋仪指着办公室窗外对南方周末记者说。她的身份是中天城投集团贵阳房地产开发有限公司副总经理。
这里是“中天・未来方舟”楼盘售楼部。一条红地毯从两百米开外拾级而上，经过有着十几米高水柱的人工喷泉，直抵楼下。一公里外的南明河对岸，几栋高楼已拔地而起，更多的楼群正在生长。
“中天・未来方舟”位于贵阳东郊，朱晋仪指的四个山头圈下了12800亩土地，按照规划，2018年这里将屹立一座容纳17万人、建筑面积达到720万平方米的巨型楼盘。它包括70万平方米大型生态办公集群、滨水风情商业街、10万平方米大型商业MALL、大型山体主题公园、海洋馆等。
冲着这么诱人的前景，一位李姓重庆商人日前斥资1亿元在此买下包括616套房的一整栋楼。
在中国别的城市，极少有楼盘达到如此大的体量，但在贵阳，这却还不算最大的楼盘。贵阳堪称最不发达的省会城市之一，地级以上城市人均GDP排名全国第161位（2010年数据）、人口仅432万。
紧邻老城区西一环路的巨无霸楼盘“宏立城・花果园”，建筑面积更达到惊人的1830万平方米，规划居住人口35万人。2010年10月开盘以来，因其单盘销量连续23个月踞全国之首，花果园被称为“中国第一神盘”。
贵阳近郊，开发商已完成拿地的楼盘“中铁・国际生态城”和“中天・假日方舟”的规划建筑面积也分别达2440万平方米和1200万平方米。而当下在贵阳已规划和在建的，建筑面积超过200万平方米的楼盘，不下10个。
超级大盘如雨后春笋般在贵阳涌现，引起媒体广泛关注。为何在并不富裕、人口也并不算密集的贵阳会出现如此之多的超大楼盘?在其他城市楼市陷入调控陷阱之时，贵阳为何会出现楼市销售火爆的现象?
“开发商帮政府运营城市”
花果园开发商宏立城集团副总裁陈晓辉告诉南方周末记者，贵阳楼市在十年前也曾是百花齐放，“最多时有一千多家地产商，有项目的三百多家”。但后来，大盘模式逐渐开始风行。
这首先源于土地供给模式。贵阳房市的土地供给方即地方政府偏好大盘模式。一般来说，地方政府更倾向于控制土地供给量以抬高地价，获取更高土地出让收益。但在贵阳，由于财政规模有限，地方政府无力进行土地整理和市政投资，于是选择了让渡土地收入，借助社会资金，以超级大盘的路径快速实现市政基础设施建设和城市升级改造。
中天城投集团在金阳新区开发的楼盘“中天・会展城”中，总投资51亿元，土地成本、前期工程、基础设施、配套设施等非建安工程成本就高达13亿元。而在花果园项目中，开发商贵州宏立城集团完成了旧城改造中最难啃的骨头占地三千多亩、人口五万余人的城中村、棚户区拆迁安置工作。贵阳的拆迁成本约为每平方米1000-2000元，宏立城通过限时奖励等措施1个月内就拆迁了9000户。
此外，宏立城集团还负责修建区内12条道路、十多所学校、25万平方米购物中心和6大主题公园。据当地媒体公开报道，在花果园项目的彭家湾和五里冲片区改造项目中，宏立城共投入了900亿元。
如此巨大的投入是当地政府难以承担的。2011年贵阳市财政总收入仅401.31亿元，可谓拮据与邻近省会城市相比，同年昆明财政总收入700.92亿元，成都更高达1619.6亿元。
“政府只有能力做规划，没钱做投资和运营。”一位当地开发商对南方周末记者说，只有借助开发商的力量，政府才得以对老城区城中村和棚户区进行改造，或布局城市新功能区如金融中心、旅游胜地、CBD等，实现GDP的高增长，“超级大盘等于是开发商帮政府在运营城市”。
经典的成功案例是2007年开盘的贵阳金阳新区“世纪城”项目，该楼盘建筑面积600万平方米，建成后形成金阳新区最繁华的12万人聚居的住宅小区和商业中心。“政府开发金阳新区10年无起色，‘世纪城’一个项目便使这一大片都热闹起来了。”朱晋仪说。
天下没有免费的午餐。开发商愿意出资进行土地整理和市政配套建设，要么会涨价销售，要么拿到超大地块盖超大楼盘来摊薄成本。于是，在竞争激烈、房价低廉的贵阳，超大楼盘应运而生。
这一游戏的核心是土地出让模式。多位业内人士告诉南方周末记者，贵阳当地政府一般会规划出千亩以上的大地块，然后寻找有实力的开发商，将此地块上的土地征用、拆迁整理、安置房建设和市政配套工程等本该由政府承担的土地一级开发，交由开发商完成。当土地整理完成，地块“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）时，政府确保该开发商获得对此地块的二级开发资格。这种模式被称为“土地一、二级捆绑联动”。
比如，未来方舟的开发商、上市公司中天城投从2006年起就介入未来方舟地块的一级开发，并斥资数亿元以BT（建设-移交）模式投建了地块内的交通要道“水东路”，也承担了当地两个村庄的拆迁工作。
尽管中天城投当时尚未经过招拍挂方式获得该地块的二级开发权，但“名花有主的地大家都心知肚明”。一家开发商人士告诉南方周末记者，政府有很多办法阻止其他开发商招拍挂时“抢地”，如要求后者与中天“协商”补偿先期修路和拆迁的成本。
此外，先以生地挂牌，让开发商预交土地费，用以拆迁和土地整理，待完成后再转让熟地的“生地熟挂”模式，在贵阳也是一种普遍现象。
严格讲，上述操作有“打擦边球”的嫌疑，因为国土部早已明令禁止“协议供地”方式，按相关政策，各类经营性用地必须实行“招拍挂”出让，且禁止“生地”（即未完成土地整理的毛地）入市。2011年1月实施的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》也明确规定，建设方禁止参与土地拆迁。
但据业内人士介绍，“一、二级捆绑联动”和“生地熟挂”模式在经济落后的三四线城市比比皆是。而且理论上贵阳的做法在当时也并不违反政策，因为国家政策允许土地一级开发时引入市场机制，也允许招拍挂程序之前的“用地预申请”（即俗称的“勾地”），以预防流拍。
其他的制度障碍，还有国土部关于大城市单次土地出让不得大于20公顷（300亩）、开发商拿地之后2年内不开发地块收回等规定，但这在技术上都不成问题，贵阳的应对之策是土地分块出让和分阶段完成转让。
其他大城市的地价和房价大都已涨到无法回头的地步，而贵阳这种土地出让模式在全国大城市中几乎绝无仅有。“地价便宜是因为政府无法像别的地方‘拆一块挂一块’，假如贵阳一年只供应一两千亩土地，房价一样涨起来。”新浪乐居贵州站总经理周浩金说，“所以贵阳房价是西部落后地区的特殊产物，是‘穷人家的办法’。”
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