看看国外怎样处置住房空置 罚款征用或坚决推倒

　　住房空置不仅对经济健康发展和社会安定危害很大，而且大量浪费资源和污染环境。

　　如果只凭借价格而不是空置率来判断住房需求是旺盛还是萎缩，误差不少。

　　国外非常重视住房空置率的统计，当住房空置率过高时，政府采取严厉的措施降低空置率，如采用罚款、征用或推倒等办法

　　1.住房空置率怎样统计

　　住房空置率，顾名思义，就是在某一时期无人居住的住房与住房总数的比率，空置住房通常指一年内没人居住。这样，居民生活住房就可以分为两大类，一类是有人居住的住房，另一类是空置住房。

　　在成熟市场经济国家，统计住房空置率与统计居民消费价格指数（CPI）同等重要。住房空置率是指导政府制定房地产调控政策，引导人们理性进行房地产投资与消费，防止房地产泡沫，避免经济失衡的一个非常重要的参考指标。

　　在统计住房空置率前，首先要明确住房单位。住房单位就是可以供一个居民户独立生活的一套房子，它可以是独立房屋，也可以是楼房住宅的一个居住单元。不管是何种类型的住房，一个住房单位必须是与其他住房单位有隔离墙体，并且有单独通向外部的通道。

　　各国对住房空置率的统计项目不尽相同，有的只统计住房空置率一个大项，没有分项，笼统地指所有住房的空置率。有的细分为：出租住房空置率；出售住房空置率；出租兼出售住房空置率；非市场化自住房空置率（就是那些既不是为了出租，也不是为了出售，而是为了自己度假时居住或留给子孙后代的房子）。

　　统计住房空置率时，只统计用于生活的住房，办公或商业服务类的住房不在统计之列。

　　怎样统计呢？就是规定一个时间，在全国或某一地区同时进行入户统计（或抽样统计）。有人居住的住房，就是指统计时房屋内有人，或虽然没人，但只是临时外出（如出差或到外地度假），否则，就是空置住房。新竣工住房如果具备了基本居住条件，如无人居住，也被列入空置住房。

　　住房空置率的统计原则是，有人居住的住房一个居民户只允许有一个住房单位，如果有两处以上的住房，则把经常居住的住房作为有人居住的住房，其余均为空置住房。

　　需要说明的是，统计住房空置率，不是按家庭户统计，而是按居民户统计。所谓家庭户，是指成员之间有血缘、因缘和收养关系，而居民户，成员之间不要求有前者这种关系。像夫妻、子女和养子女之间构成的是家庭关系，如果居住在一个住房单位，那就是一个家庭户，当然也是居民户。未婚同居的男女或朋友共同居住在一个住房单位，那就是居民户。

　　从以上对住房空置率的统计规定看，我们可以用简便的方法计算住房空置率。有人居住的住房，我们可以把它看作居民总户数，住房总数减去居民总户数就是空置住房，用居民总户数除以住房总数之商的百分比就是住房空置率。

　　2.不统计住房空置率危害极大

　　住房空置率是宏观调控住房的重要指标。美国学者经过多年的研究发现，住房空置率在5%左右属于正常范围。如果过高，则说明房产投资过热，政府就要出台调控政策。如不统计住房空置率，不管是政府、投资者或居民，不清楚住房规模，只凭借价格判断住房需求是旺盛还是萎缩，也就是如果房价上涨，就认为是需求旺盛，房地产投资规模扩大；如果房价下跌，就认为是住房需求趋于饱和，房地产投资规模缩小，这种判断方法存在的问题很多，也极不科学。

　　因为，市场经常会失灵，仅靠价格机制配置资源有时会带来重大失误，尤其是在通货膨胀率较高的时期。当银行储蓄利率低于CPI，也就是人们说的银行存款负利率，居民为了避免自己的财富缩水，纷纷把钱取出来购买房产，于是，房价就被炒高。这时的住房就成了“吉芬商品”（指价格调节供需关系的机制失灵，价格越涨人们越抢购），这是由人们对货币贬值的恐慌而囤积住房造成的，这就造成房价等经济指标的紊乱，使经济数据不能反映真实的社会需求，扰乱人们对供给与需求的判断。

　　举个例子，2011年3月，日本福岛核电站因大地震造成放射性污染，中国居民抢购食盐，食盐价格由平时的一袋1元多瞬间涨到10元，好多商店还卖断货。价格越涨，人们越抢。这不是因为生产食盐的成本增加了，也不能说食盐更稀缺了，而是因为人们对食盐价格上涨的心理恐慌造成抢购，价格被抬高了。

　　靠价格调控生产的信号失灵，造成房地产投资过热，而其他领域的投资则相对不足，带来巨大的投资浪费，降低生产效率。

　　所以，不统计住房空置率，对社会稳定和经济健康发展危害极大。为此，很多国家非常重视住房空置率的统计，当住房空置率过高时，政府采取严厉的措施降低空置率。

　　3.各国住房空置率

　　根据美国商务部2011年11月2日发布的报告，2011年第三季度，美国出租住房的空置率为9.8%，与2010年同期相比下降了0.5个百分点；自住房空置率为2.4%，同比下降了0.1个百分点。美国从1956年到2003年的出租住房空置率从未超过10%，大多数年份在7%左右波动。美国自住房空置率在2006年以前没有超过2%，但从2006年开始，自住房空置率一直在2.6%上下波动。

　　加拿大出租住房空置率一直较低，1995年为4.5%，1996年为4.5%，1997年为4.5%，1998年为4%，1999年为 3.2%，2001年为1.7%，2002年为2.1%，2003年为2.6%，2004年为2.9%，2005年为2.8%，2006年为 2.7%，2007年为2.7%，2008年为2.3%，2009年为3.1%。由于加拿大房租较低，居民拥有住房的意愿不是很强烈，尤其是年轻人和低收入者，他们倾向于租房住，这是加拿大出租住房空置率低的主要原因。

　　西班牙把住房空置率统计作为人口统计中的一个大项。根据西班牙2001年人口普查数据（西班牙十年一次人口普查），西班牙住房空置率为15%，这一数值在世界属于较高的行列。西班牙共有2095万套住房，81%的住房是自住房，11%的住房供出租，另外8%的住房用于慈善等目的，如为学生和穷人免费提供住房。

　　丹麦的住房空置率为6.8%（2005年数据），爱沙尼亚为8%（2002年数据），芬兰为9.6%（2004年数据），法国为6.3% （2004年数据），德国为8%（2002年数据），拉脱维亚为8.6%（2000年数据），卢森堡为3%（2001年数据），荷兰为1.5%（2002 年数据），斯洛伐克为11.1%（2001年数据），瑞典为1.7%（2005年数据）。
加拿大华人网 http://www.sinoca.com/