全国未开工住宅用地需30个月消化
据中国证券报消息，由于销售低迷，房地产市场高企的库存压力已经格外突出。在当前存量房数量居高不下的同时，未开工住宅用地所带来的“潜在供应”也虎视眈眈。据测算，截至10月全国未开工的16.5万公顷住宅用地将带来近25亿平方米的供应，而消化这些“潜在供应”至少需要30个月以上的时间。显然，房地产市场去库存已然压力重重。
根据国土部公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷;未竣工的住宅用地35.5万公顷。按照开发建设周期，这些已供应的房地产用地将逐步转化为房屋有效供应。
如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地并以1.5的容积率计算，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，全国商品房销售面积约8亿平方米。就此计算，如果按照目前的销售速度，未来新增的住宅还需要30个月以上的时间来消化。
事实上，目前北京及上海等一线城市已经陷入严重的“消化不良”。根据统计局数据，京沪两地1-10月在建商品房及住宅面积均创下新高，分别达到了1.12亿平方米及1.22亿平方米，住宅施工面积也已经达到了6742万平方米和7781万平方米。根据北京中原地产的测算，京沪两地的房地产市场消耗潜在库存的时间分别达到了近10年和7年左右。特别是北京，商品房消耗时间更是达到了111个月，高于全国平均水平。
北京中原市场研究部张大伟表示，按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期，预计2012年开始，将是房地产库存高积压期，而且最近几年的大量土地供应还将继续增加在建面积。
“京沪楼市拐点已经临近，商品住房市场降价预期正逐步明朗、降价项目继续增多，降价力度不断加大。总体看来，当前房地产市场"降价换量"的整体格局已经形成。”张大伟直言。
由于楼市销售陷入低迷，库存压力已经逐步显现。除了存量房外，上市房企在建项目以及土地储备等存货额也在不断上涨。
Wind数据显示，截至三季度末，沪深两市上市房企存货总量达到1.22万亿元，剔除不可比因素后，同比增长了37.99%，较年初增长了28.52%。万保招金四大房企龙头前三季度的存货已经突破4500亿元。其中，万科（000002）前三季度的存货高达1929.36亿元，保利地产（600048）也有千亿元的存货在手。
业内人士指出，当前房地产业面临的压力已经大于2008年，去库存十分紧迫。2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。
目前，楼市降价潮已经“风生水起”。据了解，自今年5月起，就有中海、碧桂园等开发商推行降价促销、以价换量的策略。9月全国各地区加入降价销售行列的品牌开发商有所增多。根据中原监测数据，富力、保利、万科等标杆房企都进行了不同程度的降价促销，沪深一线房企去库存化的举措较为明显。
土地市场入冬
房价下跌的同时，济南、南京、成都等城市纷纷出现土地拍卖流拍，底价成交更是成为“主流”。8月份以来，济南一共成交34宗土地，其中大多数都是以底价成交。
10月份南京举办的3场土地出让活动中，共推出16幅地块，最终只有7幅以底价成交，7幅土地延迟拍卖，1幅土地流标。其中，地处南京核心区域的复兴街商业混合地块堪称主城稀有地块，但却只吸引了一家开发商报名竞买，最终以6665元/平方米的楼面地价成交，大幅低于周边同类型已拍地块价格。10月份，深圳、广州、武汉、成都、厦门、福州、吉林、洛阳、西安9个城市均无住宅地块成交。
11月9日，昆明11月份的首次土地拍卖同样以冷淡收场，1宗商业金融地块流拍，1宗城镇用地底价成交。成都市近日拍卖5块土地，其中2块流拍，3块底价成交。
中原监测数据显示，全国主要的133个一、二、三线城市中，前10月成交地块为7734宗，其中4619宗以底价成交，比重约为60%;13个主要城市中，成交地块中底价成交占比达52.8%。
开发商过冬策
开发商终于对楼市前景的判断达成一致：冬天来了!
于是，为了避免死在冬天的严寒中，并顺利熬过冬天，开发商们开始筹谋过冬良策。降价是最直接也是一些大开发商最愿意采用的方法，且屡试不爽，比如万科，从2008年领路降价潮，到今年以各种名目打折促销，其目的只有一个，尽可能多地消化存货。只不过，今年降价潮中，跑得最快的是中海地产。
那些不愿意降价求生的开发商，如绿城集团等以开发高端项目为主的开发商，或者一些中小型开发商，在融资不畅且难以通过销售回笼资金的情况下，只能选择“断臂求生”绿城集团已表示，正考虑出售部分项目股权。
更多的开发商选择转型。但转型又谈何容易?一窝蜂地转向商业地产，旅游地产，或者美其名曰转向矿产资源开发，看上去，这些似乎都与土地有关，但实际运营与住宅开发存在着千差万别。一不留心，亦有可能死在转型的途中。有时候，躲避也并非上策。
无论如何，现金为王，准备“足够厚实且暖和的棉衣”以熬过冬天，那才是顺利度过楼市寒冬之上策。
其次，“我们预估，至少在明年上半年之前，房价的趋势是向下走的。”如果现在不以微利入市销售，往后可能保本销售的难度都会非常大。考虑到未来一段时间的房价走势，公司采取了一步降到位的做法，以彻底打消客户的观望心理，让他们迅速加入到购房的行列中来。“在这种条件下，谁先采取行动，就可能占到更有利的位置和抢到更多的蛋糕。越晚行动，蛋糕会会越剩越少。”
北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，东亚・逸品阁自己公布成本底价，意在向外显示该楼盘已一降到底的决心，以吸引客户入场，毕竟根据开发商自己公布的成本与预售价，利润空间只有近1000元/平方米。不过他也对此特色营销提出质疑，在市场买卖中，区域的供求关系决定市场价格，而不是单个楼盘的成本决定区域房价。因此东亚・逸品阁公布成本进行特色营销的效果，仍需进一步观察。
不过，伟业我爱我家副总裁胡景辉则认为，东亚・逸品阁公布成本进行营销，至少不是坏事。目前在通州楼市陷入深度观望，购房者持币待购情绪浓厚的背景下，东亚・逸品阁通过公布成本，向消费者传递了该楼盘的降价底线，或许会成为打破购房者观望的成功方式。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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