大势已去!从万科新房的价格看房地产的走势(图)

　　我家附近有一处万科新楼盘。此处在大学附近，还有亚洲最大的超市——欧尚超市，附近也有菜市场，公交车众多，处于老城区和新城区结合部。总之，一切都好。

　　万科的开价是：每平米16000元。当然，包括1500元的精装修费。

　　这个价格高不高?我们可以计算一下。

　　买一套125平米(建筑面积)的房子，200万。忽略契税。如果加上，还要大概5万左右。现在算算成本：

　　1、万科给物业费标准是每月每平米4元，因此一个月的物业费500元，一年6000元。

　　2、即将出台的物业税，据说每年0.25%，也就是每年5000元。

　　3、如果200万不买房子而是存银行，就算年利率3%，一年6万利息。

　　所以，如果房子不能每年带来至少7万元的收益，买房就是亏的。

　　假设目前的物价彻底冻结，买房人将房子出租，125平米的新房，每月至少要有5833元的房租收益才行。

　　在我们这个地方，125平米的房子月租金5833元，我不知道谁来租。超级精装修的房子，可以租4000元，还是租给老外。万科这么多楼盘如果都租给老外，租金大概会降低吧。

　　另外，能掏200万买得起万科房子的人，估计早就买房了。在央行不断加息和提高准备金率的预期下，他们还会买吗?而掏不起的人，除非大降，否则还是掏不起，按揭都困难。

　　因此，假设物价冻结，笔者认为万科的房价必须降低一半，才能吸引到足够的买家。

　　当然，万科资金充足，品牌也好，可以一直撑着。但别的开发商呢?

　　当然，我是假设物价冻结才做出如此分析的，但买房很多是买涨价预期，不在乎几年内的所谓账面损失。但考虑到我国将进90%的人已经有了自己的房子(农村也算)，90后的新增人口大量减少，在央行不断加息和提高准备金率的预期下，在强烈的通胀预期下，房价究竟怎么走呢?

　　大家都承认房价有很大泡沫，问题是通胀到底怎么样。对于未来两三年甚至五年的房价，我假设了四种可能：

　　1、货币价值贬值为目前的1/4(也就是物价平均为目前的4倍)，房价为目前2倍。(考虑到正斧措施，我觉得希望不大)

　　2、货币贬值为目前的1/2，房价保持不变。(很有可能)

　　3、货币贬值为目前的3/4，房价降低1/4。(也靠谱)

　　4、货币(对内)不贬值，甚至升值，房价降低一半以上。(不靠谱，否则经济崩溃)

　　综合来说，我认为2、3更靠谱。但到底2、3哪个更靠谱，我还真说不清，一两年内，我个人比较认同3。

　　总之，物价应该会继续上涨，但涨幅难以估计。

　　我家附近的万科楼盘已经在降价了。二期房仍为每平米16000，但包含2500元的精装修费，而且在小区里面，不靠近马路，因此比一期房好一些。这就是变相降价。而且万科加强了促销力度，几十平米的红布挂在大楼上，说“要买房就在下面”。

　　万科会死扛吗?有可能。否则买一期房的非炸窝不可。

　　大家死撑几个月，死几个开发商，或许万科就有理由把价格降到12000了。附近使用了15年的、卖9000一平米的二手房，或许就会到7000了。

　　个人浅见，仅供参考。