中国哪些城市将被大洗牌?看你的家乡在不在(组图)

　　被抛弃的城市要小心了

　　改革开放让一部分人先富起来，现在建立5个国家级城市群是让一部分城市先富起来。进入这些城市群的城市无疑是幸运的，这些地方的房地产行业当然也不例外。

　　虽然国家最终还将打造9个区域性城市群和6个地区性城市群，但区域性和地区性的城市群与国家级的显然不在一个层次上。

　　此前4大城市群所在地房价的表现已经毋庸赘言，日本的经验同样表明，当人口红利消耗殆尽时，各地区之间的博弈就近乎变成了零和博弈。

　　占据资源和产业优势的地区，将像海绵一样吸纳周边的人口，导致后者房价下跌。

表2中国5大国家级城市群囊括的省市地区

　　日本的三大城市圈（东京、大阪、名古屋）占日本人口和经济总量的70%。2012~2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。

　　与此形成鲜明对比的是自1992年日本地价泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌。即便日本政府制定了一系列振兴地方经济的政策，效果也十分微弱。

　　1935年即被发现的“胡焕庸线”亦很好地揭示了这一点，即一个区域的优势一旦被确立起来，是很难改变的。　　今天，人口的分部情况，与80年前没什么太大的区别。世界银行发布的报告显示，中国珠江三角洲地区在2010年就已超过日本东京地区，成为全球最大城市片区。

　　具体到房价上，被列在城市群里的城市，更利于房价的稳定以及上涨；未被列入国家级城市群，又处于这些城市群周边的城市，人口—特别是劳动力人口被吸走的概率加大，导致房价下跌的风险增大。

　　这一点，与高铁的抽水机作用类似—即一个吸引力不够的地方通高铁后，当地人口将更快地被抽离出去。

　　不同房企的应对策略

　　1、全力清理库存

　　目前，全国大部分重点城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。多数二线城市的库存量仍处于2010年来的高点。三四线城市更加危险。处于国家级城市群周围的三四线城市是高危地区。

　　2015不加速去库存，机会指不定哪天就被临近伙伴城市的吸星大法吸走了。房企在选择进入这些城市时，需要特别谨慎。

　　2、布局核心城市

　　在5大国家级城市群中，重点聚焦的还是珠三角、长三角和京津冀城市群，这里是未来房地产的主战场：一类是中心城市，即传统一线城市北上广深；一类是核心都市圈的卫星城、区域中心城市。

　　随着产业发展和交通方式的变化，缺乏独特性和自我定位的城市，未来会被抛弃。

　　2014年以来，标杆房企已经迅速回归一线城市和1.5线城市。当然，一线和1.5线城市的地价高企，一般的中小房企都玩不动。

　　那就还可以选择核心都市圈的卫星城，投资拿地如买股，买龙头总是相对比较保险的。