既然土地升值的部分是外来人口的集聚带来的，就要把四大既得利益集团的利益调整出来，让这些利益回到外来人口的身上
记：再好的机制设计要落地，都要先解决成本问题。国务院发展研究中心《农民工市民化的成本测算》课题组曾在多个城市进行调研，各相关部门都参加了座谈，最后的结论是，一个农民工市民化的成本大约为8万元。但这并没有纳入住房成本，如果把这个也算上，成本会更高。
华：其实，今天的情况恐怕住房才是最大的成本。这些年来，巨量的财政收入和土地出让收入被密集投入在重点城市的基础设施和环境改善上，造成城市房地产价格持续飞涨。如果外来农民工只能挤在集体工棚和地下室里，这样的城镇化当然是不成功的。
所以说，中央将来出台的城镇化措施一定要具体，一定要明确城镇化的资金安排。现在很多人大讲城镇化如何融资，搞金融的又想借城镇化融资赚钱。问题在于任何融资必须有本金，没本金的融资是空手道、庞氏骗局，美国的次贷危机不就是这样搞出来的吗？
记：你认为，要安置外来人口，要降低城镇化成本，钱应该从哪里来？
华：这些年所有人都知道，升值最快的其实是城镇土地。但我们要想一想，土地的升值是什么带来的？其实是人口和投资集聚带来的。北京的土地会升值，是因为北京人口从几百万增加到几千万，是因为这么多外地人口到北京来就业、居住、消费带来的。按理说，这些土地升值的部分应该用在他们身上。但现在的问题是，这些钱被别人用掉了。
记：哪些人？
华：一是地方政府，卖地收入用来做了些基础设施，但也做了许多不该干的，比如修大广场，盖豪华办公楼；第二是热点城市城中村和城郊的农民，不少人在拆迁过程中一夜暴富；第三是开发商，他们靠囤地、捂盘、升值拿走了很大一块；第四部分是社会各界精英，靠囤房子获利，在中国一线城市囤一套房子比美国中产阶级干一辈子能存下来的钱还多，这绝对不正常。解决土地问题，就要从梳理获利方开始，既然土地升值的部分是外来人口的集聚带来的，那么，就要通过一系列体制机制的设计，把这四大既得利益集团的利益调整出来，让这些利益回到外来人口的身上。
记：可能很多人会存疑，为什么城郊农民竟然会被你划入既得利益集团？
华：就像我刚才强调的，城郊农民只占总人口的2%到3%，而城镇化是人口中的大多数农民要进城。中国农民家庭财产平均只有10万元左右，但现在热点城市城中村、城郊农民一补就是几千万，补了一户就意味着没钱去安排几十上百户农民进城。今年春节我借休假去南方调研，跟一些城郊村长书记聊，他们说这几年已把原来的房子从两三层盖成七八层，还想往十几层盖，这样以后拆迁补偿就很合算。这些地方盖的都是握手楼，以后不改造不行，但一补按现行政策就要上亿，你补不起啊，这些城郊农民发到天上去了。
记：我想不少人都会认为，不管怎么说获得再多的补偿也是他们的财产权利。
华：当然应该获得一定补偿，但这可不意味着土地增值的大头都应该归他们。一块土地能升值，首先是人口和投资集聚带来的，如果北京永远都是500万人，你土地涨什么涨呢？还有一个就是政府的规划管制，这个地方是城市，可以发展建设用地，那个地方是农村，要保护耕地所以不准发展。所以说规划就是土地利益再分配，既然是这样，那么凭什么土地升值的收益要都归你呢，就因为你家的位置好？
记：你认为这不够公正？
华：当然，这绝对不公正。要知道，在日韩土地是私有的，但在城市化高速发展期，农业用地调成城市用地也会被认为是实现公共利益，所以他们讲要遵循公正补偿的原则，保证你征地前后土地价值不变。公正补偿不在于钱多少，而在于你要保证人家的财产和生计不因征地而变差。所以他们还有一个替地政策，就是征农地再补一块农地让你继续种。但现在我们的情况是，远郊开发区、西部地区、国家重点工程路过的穷乡僻壤都惨透了，钱补得极少，土地减少了又不补人家地。热点城市城郊城中村的补偿则越来越疯狂，越是钉子户加码得越厉害。
有人说，欧美就是这样，私有财产神圣不可侵犯。但你真去土地私有的西方看一看，人家讲的是公正补偿，即既要对被征财产的人，又要对纳税人的公共资金公平公正，不能少补，也不能多补，补完还得照章纳税。人家是土地私有，规划变更的增值收益归公，我们号称土地公有，却涨价归私，而且补几千万上亿元不用纳一分钱税。我和国外学者交流，人家都觉得不可思议。这样搞下去，谁还愿意勤劳致富？许多人推崇的美国最高法院的判例，也强调借财产征收发一笔洋财（windfall）是不道德不公正的。我们现在的麻烦是，有些人既不懂中国，也不真懂西方，不看正史看野史，用西方历史上的个别被歪曲的例子无限夸大，搞乱了认识，也搞乱了政策。
搞卖地财政是老公公驮儿媳妇，吃力不讨好
记：不公平的既得利益当然需要调节，但有一个问题是，谁该来充当裁判员？按照你的说法，地方政府也是既得利益者之一。
华：这就是卖地财政的最大问题，它扭曲了政府职能。因为政府本来是提供公共产品和服务的，政商分开是前提。现在政府去拿地卖地，整天琢磨别人的地，怎么低价拿来、高价卖出赚钱，就把自己搞成了生意人。全世界搞卖地的只有我们大陆和香港，但香港卖的全是政府的官地，而我们卖的是从农民那里倒手来的地，当别人看到你政府那么一倒手，就卖出那么大的价钱，人家心里能平衡吗？就像裁判员下场踢球，这能公正吗？不可能公正，你给多少人家都说你不公正。
记：一提起城镇化，大家最头疼的问题的就是土地财政。但很多人觉得，政府征来的地，转手一拍卖就赚几倍甚至几十倍，利益这么大，土地财政根本撼不动。
华：这恐怕未必。当年军队武警和执法机关经商办企业，那利益也很惊人，但危及到执政的基础，说禁止退出不就拧过来了吗？而且客观地说，现在人们往往看到的是政府拍卖的商住土地赚了大钱，但政府使用的土地，商住只能是一小块，还有大量产业用地，基础设施用地，绿化带等公益用地，那些都要贴钱，此外还有大量的几通几平的基础设施建设费用。前些年土地收入基本是拆迁补偿、基础设施建设和净收益各占三分之一，这几年补偿飙升，政府卖地净收益急剧下降。
现在舆论一方面渲染地方政府卖地赚了大钱，一方面又抨击地方政府债务深重，不可持续，这二者其实是相互矛盾的。真赚了大钱还会还不了债？但是政府自己不中立，就是真有苦衷也没人理解。所以我一直说，许多东西别看表面坚固，其实不是不能改，因为不改政府自己越来越不合算了。政府搞卖地财政就是老公公驮儿媳妇，吃力不讨好。便宜没占多少，背了很大的黑锅，人人喊打，值吗？
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